Hiện nay, việc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng diễn ra phổ biến. Theo đó, việc thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá cũng là vấn đề Nhà nước quan tâm vì đem lại hiệu quả kinh tế tốt. Vậy pháp luật quy định về việc thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá như thế nào? Thẩm quyền quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá đất nông nghiệp thuộc về ai? Cách thức xác định giá sàn và bước giá trong bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp ra sao? Mời bạn theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những vấn đề về thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá nhé.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là đất nông nghiệp?
Khái niệm đất nông nghiệp có thể được hiểu là diện tích tổng thể các loại đất được xác định nhằm sử dụng làm tư liệu sản xuất, phát triển trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Đất nông nghiệp cũng hay còn gọi là đất canh tác hoặc đất trồng trọt bởi đất này phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.
Thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá được hiểu thế nào?
Trước tiên, cần hiểu quỹ đất được thực hiện đấu giá bao gồm:.
“1. Đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
2. Đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
3. Quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
4. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
5. Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
6. Đất sử dụng vào mục đích giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
7. Đất để giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
8. Đất để giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
9. Đất Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; đất Nhà nước thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn).
10. Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;
12. Trường hợp khác do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định.”
Như vậy, đất được Nhà nước thu hồi, mà trong đó có đất nông nghiệp chính là đối tượng được thực hiện bán đấu giá.
Căn cứ Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, thu hồi đất được hiểu là “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Từ đó có thể suy luận được thu hồi đất nông nghiệp là việc Nhà nước ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất nông nghiệp của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai để thực hiện bán đấu giá.
Theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Cũng giống vậy, bán đấu giá đất nông nghiệp được hiểu là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản.
Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất quy định thế nào?
Theo Điều 4 Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường – Bộ Tư pháp ban hành:
Quỹ đất được sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
– Đất Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai; thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai;
– Đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
– Đất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý mà Nhà nước chưa giao hoặc cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật;
– Đất do các tổ chức được giao để quản lý theo quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 1 Điều 8 của Luật Đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao, cho thuê để sử dụng theo quy định của pháp luật.
Theo đó, cần xác định quỹ đất dùng để đấu giá quyền sử dụng đất là từ đâu. Nếu từ đất thu hồi thì phải thực hiện việc thu hồi rồi mới đấu giá.
Thẩm quyền quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá đất nông nghiệp
1. UBND cấp tỉnh quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trừ quỹ đất do UBND cấp huyện có thẩm quyền.
2. UBND cấp huyện quyết định quỹ đất đưa ra đấu giá bao gồm:
– Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đối với đất xen cư (là đất ở nằm xen kẹt trong khu dân cư hoặc ít nhất có 01 mặt tiếp giáp với khu dân cư hiện có và có tổng diện tích đất ở theo mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt dưới 1.000m2).
– Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, trên cơ sở đề nghị của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất và phòng Tài nguyên và Môi trường, phù hợp với quy hoạch đất đai và quy hoạch xây dựng.
Cách thức xác định giá sàn và bước giá trong bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp
Giá sàn tức là nhằm làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên nguyên tắc: sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất trong điều kiện bình thường tại khu vực của các thửa đất liền kề gần nhất có cùng mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương với thửa đất đấu giá. Giá sàn không được thấp hơn giá giao đất, giá cho thuê đất do Uỷ ban nhân dân Huyện quy định hàng năm tại thời điểm tổ chức đấu giá.
Bước giá được áp dụng khi thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất (Bước giá để đấu giá là phần chênh lệch giữa mức giá do đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho vòng đấu tiếp theo so với mức giá trả cao nhất của vòng đấu trước liền kề). Bước giá cho vòng đấu kế tiếp tối thiểu là 0,5% đối với tổ chức và 1% đối với hộ gia đình, cá nhân cộng với mức giá cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó.
Các quy định về bán đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hình thức đấu giá đất nông nghiệp
– Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng, mở kết quả công khai: Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá. Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá, người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
– Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, mở công bố công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì người cuối cùng có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá: Người tham gia đấu giá bỏ phiếu dự đấu giá của mình vào hòm phiếu trong thời gian quy định trước sự chứng kiến của các thành phần dự đấu giá. Kết quả đấu giá được công khai tại chỗ ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu đấu giá.
– Sau khi tổ chức đấu giá vòng đấu thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá; công bố giá sàn của vòng đấu giá tiếp theo là mức giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề trước đó. Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc. Hoạt động đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
– Đấu giá theo hình thức trả giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
Căn cứ vào biên bản đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp, Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp trình UBND cấp Huyện quyết định kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền và lập hồ sơ giao đất đối với trường hợp người trúng đấu giá là hộ gia đình, cá nhân.
Phí đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ đấu giá đất nông nghiệp
Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây:
– Tiền đặt cọc do UBND cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
– Phí đấu giá (tiền mua hồ sơ đấu giá): khoản phí này nộp khi đăng ký tham gia đấu giá, đây là khoản thu nhằm bù đắp chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá và thu phí (như chi phí niêm yết, thông báo công khai việc bán đấu giá, chi phí tổ chức đăng ký mua tài sản bán đấu giá, chi phí hồ sơ tham gia đấu giá, chi phí trưng bày cho xem tài sản, chi phí tổ chức thực hiện phiên bán đấu giá, chi phí bàn giao tài sản,…).
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “thu hồi đất nông nghiệp để bán đấu giá”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; tư vấn đặt cọc đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Đấu giá quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau như quyền đấu giá tài sản:
– Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ;
– Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng;
– Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra;
– Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục;
– Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá. Theo quy định tại Điều 117 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất thì: “Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản”.
Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Các thửa đất được tổ chức đấu giá phải đảm bảo các điều kiện sau:
– Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.
– Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng.
– Có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
