Quy định đất ở phải có đường đi hay không theo luật định

14/10/2022 | 13:50 294 lượt xem Hoàng Yến

Dạ thưa Luật sư, tôi được hưởng thừa kế mảnh đất từ bố mẹ tôi từ lâu, nay tôi dự định thực hiện giao dịch mua bán mảnh đất đó. Nhưng khi tôi tìm hiểu về phần đất này thì theo như hồ sơ giấy tờ thể hiện phần đất này không có đường đi. Tôi không biết với quy định đất không có đường đi có bị vi phạm gì khi tham gia giao dịch mua bán không? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về đất đai cũng như làm sáng tỏ vấn đề Quy định đất ở phải có đường đi hay không . Mời bạn đón đọc ngay nhé!

Căn cứ pháp lý

  • Luật đất đai năm 2013
  • Bộ luật dân sự năm 2015
  • Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

Trường hợp đất ở không có đường đi

Phần đất không có đường đi hay còn gọi là đất không có lối đi là phần diện tích đất của người ở phía bên trong bị vây bọc xung quanh những bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có đủ lối đi ra đường lớn. Đất không có đường đi cũng có thể được xác định là những thửa đất khi tra cứu trên bản đồ địa chính không thể hiện trên bản đồ phần đường đi vào.

Phần lối đi dẫn ra đường lớn được người dân sử dụng làm lối đi chung, tuy nhiên thực tế việc xác định diện tích để xây dựng lối đi chung không rõ ràng rất dễ phát sinh những tranh chấp.

Quyền lối đi qua của đất không có đường đi

Dựa theo căn cứ pháp lý tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 thì chủ sở hữu đất không có đường đi được khi nhận về quyền lối đi qua cũng như thỏa thuân mở lối đi đối với loại bất động sản trên như sau:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Đất không có đường đi có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Để xác định thửa đất không có lối đi vào có được cấp sổ hồng hay không, ta cần xem xét đến việc thửa đất đó có đủ điều kiện được cấp sổ hồng hay không và thửa đất đó có thuộc những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Cụ thể:

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể đang sử dụng đất cần phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 99, 100, 101 và Điều 102 Luật đất đai năm 2013 như sau:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013

+ Chủ sở hữu đất không có đường đi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày 01/07/2014

+ Đất không có đường đi là là đất được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

+ Chủ sở hữu đất không có đường đi được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

+ Người sở hữu đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với mảnh đất không có đường đi đó;

+ Chủ sở hữu hữu đất không có đường đi đã mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất từ người khác;

+ Đất không có đường đi là đất được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Chủ sở hữu đất không có đường đi tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Đất không có đường đi đi đã được cấp giấy chứng nhận rồi nhưng người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có đường đi

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì các loại giấy tờ cần có trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các loại như sau:

” Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Tóm gọn lại thành các loại giấy tờ như sau:

  • Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
  • Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP áp dụng với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quy định đất ở phải có đường đi
Quy định đất ở phải có đường đi

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề Quy định đất ở phải có đường đi” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu đặt cọc mua bán nhà đất,giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, cấp lại sổ đỏ cho người đã chết, Giải quyết tranh chấp đất đai, mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất,chia thừa kế nhà đất, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Đất không có đường đi có lên thổ cư được không?

Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, luật không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.
Đất không có đường đi không thuộc trường hợp không được lên đất thổ cư, nói cách khác, đất không có đường đi vẫn được lên đất thổ cư. Thực tế, tình trạng đất thổ cư không có đường đi cũng khá quen thuộc ở các khu vực có dân cư đông đúc, các ngôi nhà được xây dựng sát nhau. 

Đất không có lối đi có được phép tách thửa không?

Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), để được tách thửa trước hết thửa đất phải đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của các tỉnh, thành.
Bên cạnh đó, tùy vào mục đích tách thửa (tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất,…) cần phải đáp ứng thêm các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
Lưu ý: Một số tỉnh, thành điều kiện tách thửa không bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng (chỉ cần có đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng). Nghĩa là ngay cả khi thửa đất đó chưa được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp sổ.
Nếu theo những quy định của pháp luật đất đai như đã nêu ở trên thì có thể thấy ngay cả khi đất không có lối đi vẫn được tách thửa. Tuy nhiên, một trong những nguyên tắc “bất di bất dịch” trong Bộ luật Dân sự cũng thực tiễn áp dụng là thửa đất phải có lối đi.
Nội dung này được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”.
Theo đó, khi một thửa đất được chia thành nhiều thửa khác nhau thì khi chia (tách) phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. Nghĩa là phải có lối đi và người sử dụng đất bị vây bọc không phải đền bù cho người sử dụng đất ở phía ngoài.
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Tóm lại, bên cạnh những điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai thì khi tách thửa phải có lối đi. Nói cách khác, đất không có lối đi sẽ không được tách thửa.