Chào Luật sư, trước đây tôi được ba má ở quê cho mảnh đất nhỏ. Trước đây tôi đi làm ăn xa nên cũng không thường xuyên quản lý, canh tác. Bây giờ tôi về quê thì thấy những người xung quanh đã lấn phần đất của tôi rất nhiều. Hôm trước tôi còn nhờ bên địa chính xuống đo thì họ báo phần đất của tôi hiện tại đã thay đổi, không đủ diện tích để được cấp sổ đỏ. Hiện nay theo Quy định đất ở nông thôn bao nhiêu m2 thì có sổ đỏ? Cấp sổ đỏ cho đất ở nông thôn như thế nào? Mong được luật sư tư vấn. Tôi cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọ dịch vụ tư vấn luật đất đai. Với câu hỏi “Quy định đất ở nông thôn bao nhiêu m2 có sổ đỏ” chúng tôi xin tư vấn như sau:
Quy định về điều kiện để được cấp sổ đỏ thế nào?
Hiện nay quy định về việc được cấp sổ đỏ được nhiều người quan tâm. Khi có sự thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sổ đỏ cần được cấp lại. Trong trường hợp này thì cần có những điều kiện gì để việc cấp sổ đỏ được diễn ra? Có các điều kiện nào mà bắt buộc có để được cấp sổ đỏ? Có thể hiểu vấn đề này như sau:
Thông thường, đối với hộ gia đình, cá nhân có đất nhưng chưa được cấp sổ đỏ thì chủ đất sẽ làm thủ tục để cấp sổ đỏ lần đầu cho mảnh đất này: các trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu thường gặp trên thực tế đó là cấp sổ đỏ cho đất khai hoang; cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy tờ viết tay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cấp sổ đỏ cho đất tách thửa…
Căn cứ theo Luật đất đai 2013, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nếu muốn được cấp sổ đỏ phải đáp ứng được các điều kiện cơ bản sau đây:
+) Có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013.
– Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đấ, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
– Được thừa kế, tặng cho hợp pháp, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, tình thương gắn liền với đất.
– Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ có thẩm quyền chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Quy định đất ở nông thôn bao nhiêu m2 thì có sổ đỏ?
Hiện nay luật có quy định diện tích tối thiếu cũng như tối đa để được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên diện tích này tùy thuộc vào diện tích đất mỗi nơi, trình độ phát triển và định hướng, kế hoạch sử dụng đất của vùng đó. Riêng đối với đất nông thôn thì sẽ có diện tích lớn hơn. Hiện nay diện tích đất nông thôn tối thiểu để được cấp sổ đỏ là:
Căn cứ theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là có quan có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở cả nông thôn hay đô thị.
Do vậy diện tích tối thiểu để được cấp sổ đỏ sẽ có sự khác nhau nhau giữa mỗi địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định quy định về diện tích tối thiểu này khi có thay đổi về diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ ở địa phương mình.
Trong cùng một tỉnh, tùy theo từng vị trí, điều kiện kinh tế, quy hoạch của tỉnh mà từng quận huyện cũng có thể có mức diện tích tối thiểu để được cấp sổ là khác nhau.
Ví dụ: Diện tối thiểu để cấp sổ đỏ của thành phố Hồ Chi Minh trong Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích đất tối thiểu được tách thửa có hiệu lực từ ngày 01.01.2018, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất ở tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ chia thành 03 khu vực:
+ Khu vực 1 bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú: diện tích tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3m.
+ Khu vực 2 bao gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức: diện tích tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.
+ Khu vực 3 bao gồm các huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện NHà Bè, huyện Cần Giờ: diện tích tối thiểu 80m2 và mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Ngoài ra, trong trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà vẫn muốn được cấp sổ đỏ thì phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đó là:
– Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu phải là thửa đất đang được sử dụng và có đủ điện kiện để được cấp sổ đỏ.
– Và thửa đất đó đã được hình thành từ trước ngày Quyết định quy định về diện tích đất tối thiểu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Trường hợp tự chia tách thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp sổ đỏ, trừ khi có thể gộp thửa đất có diện tích nhỏ hơn đó với một thửa đất khác để tạo thành một thửa mới đủ điều kiện.
Không đủ diện tích tối thiểu có được tách thửa không?
Hiện nay vì nhiều lí do khác nhau mà các chủ thể có thể có nhu cầu tách thửa. Để tách thửa được, thửa đất được tách ra phải đảm bảo về diện tích theo quy định của pháp luật. Mỗi tỉnh thành sẽ có diện tích tối thiểu để được tách thửa khác nhau. Cụ thể về diện tích đất nhỏ nhất để có thể tiến hành thủ tục xin tách thửa hiện nay là:
Theo khoản 2 Điều 9 Quyết định 18/2014/QD-UBND thì đối với các thửa đất ở tại nông thôn, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa được quy định như sau:
– Các vị trí đất ven quốc lộ, đường tỉnh, đường huyện, ven chợ thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 40,0 m2 (bốn mươi mét vuông); kích thước cạnh mặt đường tối thiểu là 4,0m (bốn mét);kích thước cạnh chiều sâu tối thiểu là8,0m (tám mét).
– Các vị trí đất còn lại thì diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa là 50,0m2 (năm mươi mét vuông); kích thước cạnh mặt đường tối thiểu là 4,0m (bốn mét);kích thước cạnh chiều sâu tối thiểu là10,0m (mười mét).
Tách thửa đất nông nghiệp cần đáp ứng điều kiện gì?
Việc tách thửa đất hiện nay được luật cho phép trong một số trường hợp nhất định. Tuy nhiên tách thửa cần đáp ứng điều kiện mà luật đất đai đặt ra. Các điều kiện này có liên quan đến quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hay liên quan đến việc còn thời hạn. Vấn đề này hiện nay được quy định cụ thể và chi tiết như sau:
Tuy nhiên, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, việc tách thửa đất nông nghiệp phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:
– Thứ nhất, đất nông nghiệp tách thửa phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ở một số địa phương lại không bắt buộc phải có giấy tờ này mà chỉ cần đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận);
– Thứ hai, thửa đất nông nghiệp không có tranh chấp;
– Thứ ba, đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng;
– Thứ tư, thửa đất nông nghiệp đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu để tách thửa.
Như vậy, trường hợp muốn tách thửa đất nông nghiệp cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Muốn tách thửa đất nhưng không đủ diện tích thì phải làm gì?
Như đã phân tích thì để tách thửa đất cần có diện tích đạt chuẩn. Vậy nếu như người dân có nhu cầu, mong muốn được tách thửa nhưng lại không đủ diện tích thì có cách nào khác không? Liệu họ có thể làm đơn gửi đến cơ quan nào để xin giải quyết vấn đề này được không? Cách làm khi muốn tách thửa đất nhưng không đủ diện tích là:
Việc người sử dụng đất không đủ điều kiện tách thửa đất nông nghiệp do không đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa xảy ra khá phổ biến. Tuy nhiên, tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định:
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Theo quy định nêu trên, nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất (mua thêm một phần thửa đất bên cạnh) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới.
Thông tin liên hệ
Luật sư tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Quy định đất ở nông thôn bao nhiêu m2 thì có sổ đỏ?” Ngoài ra, chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về tranh chấp quyền thừa kế đất đai… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất mới năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Điều kiện về diện tích tối thiểu là một trong các điều kiện quan trọng khi tách thửa đất, tuy nhiên đây lại là điều kiện dễ vi phạm nhất.
Tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:
“UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.
Theo đó, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất nông nghiệp sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất tại TP Hà Nội như sau:
Các phường: 30 m2-90 m2
Các xã giáp ranh các quận và thị trấn: 60 m2-120 m2
Các xã vùng đồng bằng: 80 m2-180 m2
Các xã vùng trung du: 120 m2-240 m2
Các xã vùng miền núi: 150 m2-300 m2
– Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
+ Chiều rộng và chiều sâu từ 03 m trở lên (so với chỉ giới xây dựng).
+ Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở theo quy định tại bảng trên với các xã còn lại.
Vẫn có những trường hợp được tách thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
