Hiện nay vấn đề về thu hồi đất đang là vấn đề được rất nhiều người dân quan tâm. Bởi để phục vụ cho công cuộc phát triển nên kinh tế – xã hội, hay để đảm bảo quốc phòng an ninh, Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất của người dân. Khi Nhà nước thu hồi đất của người dân sẽ bồi thường cho người dân những lợi ích nhất định. Vậy “pháp luật về thu hồi đất và thực tiễn áp dụng” như thế nào?. hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, đất nhà tôi đang nằm trong diện chuẩn bị thu hồi đất để làm đường. Luật sư có thể cung cấp cho tôi các quy định của pháp luật về thu hồi đất được không ạ?. Tôi xin cảm ơn
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Thu hồi đất là gì?
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013).
Khi nào Nhà nước thu hồi đất?
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
– Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
– Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.
– Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
– Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Hơn nữa, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ các trường hợp thu hồi đất mà không bổi thường (Điều 82); việc thu hồi đất và quản lí quỹ đất đã thu hồi (Điều 68) và bồi thường tái định cư cho người có đất bị thu hồi (Điều 74) nhằm không những bảo đảm lợi ích của Nhà nước, của xã hội mà còn bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho người sử dụng đất, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống.
Việc thu hồi đất chuyển từ cơ chế hành chính (do Uỷ ban nhân dân các cấp hay còn gọi là cơ quan công quyền thực hiện) sang cơ chế kinh tế (do Tổ chức phát triển quỹ đất hay còn gọi là tổ chức kinh tế thực hiện) phù hợp với điều kiện kinh tế thị trường. Bên cạnh việc thu hồi đất, Nhà nước còn tiến hành việc trưng dụng đất có thời hạn trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp khác (Điều 72).
Pháp luật về thu hồi đất và thực tiễn áp dụng
Thẩm quyền thu hồi đất sẽ thuộc về các chủ thể sau đây:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013;
+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
(khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai 2013)
– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(khoản 2 Điều 66 Luật Đất đai 2013)
Lưu ý: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của Ủy ban nhân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất (khoản 3 Điều 66 Luật Đất đai 2013).
– Ban Quản lý khu công nghệ cao quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất đã cho thuê đối với trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g, i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013;
+ Thu hồi đất đã cho thuê đối với trường hợp người sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
(điểm c khoản 2 Điều 52 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
– Ban Quản lý khu kinh tế quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
+ Thu hồi đất đã giao lại, cho thuê đối với trường hợp người sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai quy định tại các Điểm a, b, c, d, e, g, i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013;
+ Thu hồi đất đã giao lại, cho thuê đối với trường hợp người sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất theo quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013;
(điểm c khoản 1 Điều 53 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
– Cảng vụ hàng không quyết định thu hồi đất đối với trường hợp được Cảng vụ hàng không giao đất mà thuộc các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, e, g và i Khoản 1 Điều 64 và các điểm a, b, c, d khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013.
(điểm c khoản 4 Điều 55 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Thực trạng các quy định về thu hồi đất hiện nay
Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi. Đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận và vận hành cơ sở dữ liệu đất đai. Quy định về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã hình thành khung pháp lý để thị trường bất động sản vận hành, đáp ứng được yêu cầu của người dân và doanh nghiệp khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh. Chính sách tài chính về đất đai được hoàn thiện đã góp phần tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách, những quy định đổi mới về giá đất đã tạo sự chuyển biến tích cực trong quản lý nhà nước về đất đai bằng biện pháp kinh tế.
Thu hồi đất để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một trong những giải pháp lớn tạo động lực cho việc phát triển kinh tế – xã hội thông qua các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn, cụm công nghiệp… Các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế được quy định từ Luật Đất đai năm 2003, hoàn thiện theo Luật Đất đai năm 2013.
Những quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho quá trình hoàn thiện pháp luật theo hướng phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, việc tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước nhằm tạo quỹ “đất sạch” phục vụ cho các dự án đầu tư, cũng như khuyến khích nhà đầu tư tạo quỹ đất thông qua việc tự thỏa thuận với người bị thu hồi đất đã bảo đảm ngày càng tốt hơn lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, quá trình thu hồi đất để phát triển kinh tế đến nay đã bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc, như nhiều doanh nghiệp không có năng lực tài chính, lợi dụng quy định này để “chạy dự án”, đầu cơ “giữ đất”, làm phát sinh những “dự án treo” ở nhiều nơi, gây lãng phí tài nguyên đất. Vì vậy, cần phải hoàn thiện các quy định pháp luật chưa bảo đảm mục đích phát triển kinh tế – xã hội.
Để thực hiện các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, khu dân cư hoặc xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực… điều đầu tiên nhà đầu tư cần là đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định hai hình thức bảo đảm cho nhà đầu tư có đất thực hiện dự án, đó là: Nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh theo Điều 73.
Ở góc độ quản lý, thu hồi đất giao cho nhà đầu tư là một trong những biện pháp cần thiết, thu hút đầu tư, tạo nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội. Nghiên cứu về các hình thức thu hồi đất của người khác giao cho nhà đầu tư là vấn đề cần thiết, có ý nghĩa thiết thực trong quản lý nhà nước về đất đai, nhất là bảo đảm sự hài hòa giữa mục đích phát triển kinh tế, lợi ích của nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.
Một số vướng mắc trong thực hiện các quy định về thu hồi đất
Tuy nhiên, quá trình thực hiện thu hồi đất hiện nay cho thấy còn nhiều vướng mắc, đó là:
– Về trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế: Luật đất đai 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất ngoài mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn có thể thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Quy định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thu hồi đất một cách ồ ạt, xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị…
Nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để “giữ đất”, “ôm đất”, “chạy dự án” để bán dự án kiếm lời. Nhiều dự án “treo” cũng sinh ra từ đây. Trong khi người dân bị thu hồi đất không có đất để sinh sống và sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê hoặc đi xuất khẩu lao động…
– Về cơ chế thu hồi đất: Luật đất đai 2003 cho phép áp dụng hai cơ chế: một là, Nhà nước thu hồi đất; hai là, tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất khi thu hồi, tạo ra sự bất bình đẳng trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
– Về xác định giá đất: Luật đất đai 2003 quy định nguyên tắc xác định giá đất “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1, Điều 56) và không có bất cứ một văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về việc thi hành quy định này.
– Về cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất: khoản 3, Điều 56, Luật đất đai 2003 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương là chưa hợp lý. Bởi lẽ, việc duy trì cơ chế một cơ quan nhà nước vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền quyết định về giá đất sẽ luôn chứa đựng nguy cơ tham nhũng cao.
– Về thời điểm bồi thường cho người bị thu hồi đất: Điều 42, Luật đất đai 2003 quy định: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất” (khoản 2).
Thực tế cho thấy, sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thường chậm bồi thường. Trong khi giá đất tại thời điểm thu hồi và giá đất tại thời điểm bồi thường có sự chênh lệch khá lớn vì giá đất được UBND cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm theo hướng “giá đất năm sau cao hơn giá đất năm trước”. Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thòi, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về giá đất.
– Về thẩm quyền thu hồi đất: Luật đất đai 2003 đã phân cấp thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện khiến nhiều dự án thu hồi có diện tích lớn nhưng thực hiện thiếu cân nhắc, tính toán, thiếu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên đã tác động không nhỏ đến một bộ phận người nông dân. Do đó, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) đã chuyển trách nhiệm thu hồi đất từ UBND cấp tỉnh, cấp huyện sang Chủ tịch UBND cấp tỉnh, cấp huyện (Điều 61).
Việc “cá nhân hóa” thẩm quyền này được cho là để khắc phục tình trạng thu hồi đất ồ ạt, làm rõ trách nhiệm người đứng đầu của chính quyền các cấp. Tuy nhiên, có thể thấy, nếu chỉ quy định về thẩm quyền và không bổ sung thêm chế tài, không có các cơ chế giám sát hiệu quả, e rằng quy định này sẽ tạo ra môi trường tham nhũng rất cao.
– Về việc xử lý đối với các dự án treo: Quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai đã có trong Luật đất đai 2003 (Điều 38). Tuy nhiên, chế tài này không phát huy được hiệu quả, nhất là đối với các dự án “treo”. Theo Điều 43 Luật đất đai 2003, đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư bị thu hồi vẫn được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất.
Như vậy, quy định này chưa rõ ràng và chưa đủ tính “răn đe” đối với các nhà đầu tư, dẫn đến lãng phí đất; gây khó khăn cho Nhà nước khi xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường, giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực…
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Pháp luật về thu hồi đất và thực tiễn áp dụng“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, giá đền bù đất, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước 2022
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?
Câu hỏi thường gặp
Không phải tất cả các trường hợp bị thu hồi đất, chủ thể đang sử dụng đất bị thu hổi đều được bồi thường. Các trường hợp chủ thể sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất hoặc trường hợp đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyển, đất lấn chiếm, đất do cá nhân sử dụng đã chết mà không có người thừa kế, chủ thể sử dụng đất tự nguyện trả lại đất… thì sẽ không được bồi thường khi bị thu hồi đất.
Đất đang sử dụng bị thu hồi mà chủ thể sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bồi thường. Việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất là hậu quả pháp lí của việc thu hồi đất của Nhà nước. Vì vậy, nhà nước phải có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo và chí trả các khoản bồi thường thiệt hại để người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống, được bù đắp các thiệt hại vật chất một cách công bằng và đúng pháp luật. Chủ thể bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho những người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn.
Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiến đối với phần chênh lệch đó.
Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất bồi thường để tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới.
Trình tự thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
Thông báo thu hồi đất;
Điều tra, đo đạc, kiểm đếm;
Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
Hoàn chỉnh, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; quyết định thu hồi đất:
UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;
Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án được duyệt;
Quyết định cưỡng chế thu hồi đất:
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định và tổ chức thực hiện cưỡng chế thu hồi đất;
Tiếp quản đất đã giải phóng mặt bằng: do tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đảm nhiệm.
