Đất đai là tài nguyên có giá trị lớn, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được nhà nước quản lý. Để việc quản lý đất đai mang lại hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nhà nước sẽ giao đất cho các chủ thể khác nhau là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình… khi đó các chủ thể sẽ thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đáp ứng những điều kiện theo luật định và có nhu cầu nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Tuy nhiên sẽ có phần diện tích đất ở ngoài mà không ghi trên sổ đỏ, không được công nhận. Vậy phần diện tích nhà đất trong phạm vi quy hoạch được công nhận là gì? Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu tại nội dung bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Đất quy hoạch là gì?
Khoản 2 khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…
Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).
Người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ gì?
Theo Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:
“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.”
Như vậy, căn cứ theo Điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Và việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải do chính người có quyền sử dụng hợp pháp miếng đất đó theo quy định của pháp luật thực hiện hoặc do chính người có quyền sử dụng hợp pháp đó ủy quyền cho người thứ ba thực hiện giao dịch.
Phần diện tích nhà đất trong phạm vi quy hoạch được công nhận là gì?
Căn cứ theo quy định tại Khoản Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.”
Người sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã thì không được công nhận quyền sử dụng đất và không được cấp sổ đỏ cho thửa đất đang sử dụng.
Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.”
1. Với diện tích đất không được công nhận quyền sử dụng đất thì không được phép xây dựng. Việc xây dựng trên phần đất đó thường là xây dựng trái phép hoặc xây dựng tạm. Khi nhà nước thu hồi đất thì công trình đó không được bồi thường và chỉ có thể được hỗ trợ.
2. Với diện tích đất chưa được công nhận thì không được chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi bị thu hồi đất thì phần diện tích đất đó vẫn có thể được bồi thường nếu việc quy hoạch diễn ra sau thời điểm thửa đất đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Giá đất tái định cư được tính như thế nào?
- Quy định pháp luật về giấy phép hành nghề kinh doanh chứng khoán
- Nhà dưới 20m2 có được cấp sổ đỏ hay không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Phần diện tích nhà đất trong phạm vi quy hoạch được công nhận là gì?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn đặt cọc đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Tại khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về công nhận quyền sử dụng đất thì:
“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”.
Căn cứ Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để được công nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải đủ điều kiện theo từng trường hợp cụ thể:
– Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (là khi người dân có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
– Đất không thuộc diện đang tranh chấp, hay có đơn từ khởi kiện, không vướng mắc về tính pháp lý của đất….
– Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.
