Để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, doanh nghiệp nước ngoài cần tuân theo một loạt thủ tục pháp lý và quy định của nước này. Một trong những bước quan trọng nhất trong quá trình này là việc xin cấp đất. Doanh nghiệp nước ngoài cần tìm hiểu và tuân theo quy trình xin cấp đất, và trong số các hình thức sử dụng đất, việc thuê đất là một phương thức phổ biến mà họ cần lưu ý đặc biệt. Quy định nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp như thế nào?
Căn cứ pháp lý
Quyền thuê đất của doanh nghiệp nước ngoài
Việc thuê đất tại Việt Nam yêu cầu sự hiểu biết kỹ lưỡng về các quy định và luật pháp liên quan. Doanh nghiệp nước ngoài cần tìm hiểu về quyền và nghĩa vụ của họ trong quá trình thuê đất, cũng như thời hạn và điều kiện của hợp đồng thuê đất. Ngoài ra, họ cần biết rõ về các loại thuế và phí liên quan đến việc sử dụng đất trong khu vực mà họ đang quan tâm.
Theo khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông. Doanh nghiệp FDI khi đầu tư tại Việt Nam thì phải có trụ sở hoặc các công trình khác phục vụ cho mục đích kinh doanh. Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về những thành phần được sử dụng đất, một trong số đó là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:
“7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư”.
Căn cứ khoản 3 Điều 55, điểm đ khoản 1 Điều 56, điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp nước ngoài được sử dụng đất tại Việt Nam thông qua những hình thức sau:
– Giao đất;
– Cho thuê đất;
– Nhận quyền sử dụng đất.
Riêng đối với trường hợp thuê đất, điểm d khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai quy định như sau:
“1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
…
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;”
Tóm lại, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Thẩm quyền cho doanh nghiệp nước ngoài thuê đất thuộc UBND tỉnh theo điểm d khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai 2013:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
…
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này …”
Quy định nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp
Một yếu tố quan trọng khác mà doanh nghiệp nước ngoài cần quan tâm khi thuê đất tại Việt Nam là việc bảo vệ quyền sở hữu và sử dụng đất trong tương lai. Họ cần đảm bảo rằng quyền thuê đất của họ được bảo vệ và tuân theo các quy định về quản lý đất đai và sử dụng đất. Quy định nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp như thế nào?
Điều 153 Luật Đất đai quy định:
“Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
2. Việc sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều 186 của Luật này còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thông qua hình thức Nhà nước cho thuê đất; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Doanh nghiệp nước ngoài có thể cho thuê lại đất không?
Trong quá trình cho thuê lại đất, người thuê gốc (người đã thuê đất từ chủ sở hữu ban đầu) trở thành người cho thuê (sublessor), và người bên thứ ba mà họ cho thuê lại đất cho trở thành người thuê lại (sublessee). Người cho thuê gốc vẫn giữ trách nhiệm và nghĩa vụ đối với chủ sở hữu ban đầu, và họ chịu trách nhiệm đảm bảo rằng người thuê lại tuân theo các điều khoản trong hợp đồng thuê đất.
Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cho thuê đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất:
“2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.”
Điểm b khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thuê tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
“2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; …”.
Như vậy, doanh nghiệp nước ngoài hoàn toàn có thể cho các cá nhân, tổ chức khác thuê lại đất đã được Nhà nước cho thuê.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Quy định nhà đầu tư nước ngoài thuê đất trong khu công nghiệp” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý như download hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước cho thuê đất, bao gồm:
– Thuê đất trả tiền một lần;
– Thuê đất trả tiền hàng năm
+ Nhà đâu tư không cần chuẩn bi ngay một khoản tài chính lớn khi thuê đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính với đất đai mà chỉ cần tả một phần tiền thuê theo năm. Nhờ vậy mà nhà đầu tư có thể để lại khoản tiền đó để phục vụ cho hoạt động kinh doanh khác.
+ Đối với hình thức này nhà đầu tư có thể lựa chọn chuyển từ trả tiền thuê đất hàng năm sang trả tiền cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Trong trường hợp nhà đầu tư muốn chấm dứt hợp đồng thì nhà đầu tư có thể thuận lợi trong việc dùng thực hiện dự án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê đã đóng trước đó.
