Do tính thanh khoản tốt nên khả năng sinh lời sẽ cao nên đất nền là một trong những sự lựa chọn của loại hình bất động sản luôn được săn đón. Chính vì vậy việc nên mua đất dự án hay đất thổ cư vẫn luôn là một câu hỏi nóng “sốt” khiến cho nhiều người tìm kiếm câu trả lời. Giữa hai loại hình này người dân luôn mang trong mình những ưu điểm và nhược điểm riêng, từ những yếu tố này giúp cho nhà đầu tư họ có thể xác định loại hình nào sao cho phù hợp với giá trị sử dụng và mục đích sử dụng của mình. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Tư vấn luật đất đai để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Nên mua đất dự án hay đất thổ cư” nhanh chóng, trọn gói của chúng tôi, hy vọng có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm về đất dự án và đất thổ cư
Khái niệm đất thổ cư
Đất thổ cư là cách mà người dân gọi phổ biến đối với loại đất dùng để ở hoặc xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, luật pháp không chính thức công nhận tên gọi “đất thổ cư”.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì đất ở (hay còn gọi đất thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được Nhà nước công nhận qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và chia thành 2 loại là đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT).
Thuế đất thổ cư có thể hiểu là khoản thuế mà chủ sử dụng đất ở phải nộp cho Nhà nước hàng năm. Tuy nhiên, khái niệm về thuế đất thổ cư không được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật chính thống.
Như vậy, Thuế đất thổ cư nông thôn là khoản thuế đối với đất ở tại nông thôn phải nộp cho Nhà nước hàng năm.
Khái niệm về đất dự án
Đất dự án hay còn được gọi là đất nền. Đây được xem là những mảnh đất vẫn giữ nguyên được hiện trạng ban đầu, mà chưa có sự tác động của con người như: san bằng, đào, đắp đất… Chính vì vậy, nhà đầu tư có thể hiểu nôm na rằng những lô đất nằm trong diện dự án quy hoạch của một chủ đầu tư, hoàn toàn chưa được tiến hành xây dựng và vẫn còn nguyên sơ.
Nên mua đất dự án hay đất thổ cư?
Về pháp lý
Đất nền dự án do chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù cũng như hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Trong khi đó, việc mua bán, kiểm tra và hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến đất thổ cư hoàn toàn phụ thuộc thỏa thuận giữa người mua và bán, thông thường việc này người mua phải tự thực hiện. Nguy cơ rủi ro do đó thường cao hơn, nhất là khi người mua thiếu kinh nghiệm giao dịch, thiếu hiểu biết về pháp lý.
Nhà đầu tư vì thế dễ dính “bẫy” sổ đỏ giả hoặc mua phải thửa đất dính tranh chấp, quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.
Như vậy về lý thuyết có thể thấy hồ sơ pháp lý của đất nền dự án chiếm ưu thế hơn so với đất thổ cư. Tuy nhiên trên thực tế, không phải mọi dự án đất nền đều đảm bảo lợi thế nói trên.
Vẫn có một số trường hợp chủ đầu tư lừa đảo tiến hành quảng cáo, rao bán đất nền khi chưa được phê duyệt, chưa hoàn thiện pháp lý.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Với đất nền dự án, khi thực hiện hoạt động mua bán thì chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ, nguyên nhân có thể do chủ đầu tư lừa đảo hoặc dự án chưa được cấp phép (do thiếu giấy tờ pháp lý nhưng chủ đầu tư đã vội rao bán).
Kể cả khi chủ đầu tư có khả năng sẽ xin được giấy phép để cấp sổ đỏ trong tương lai nhưng người mua cũng sẽ phải đợi một thời gian dài.
Tương tự với kinh nghiệm mua đất thổ cư, các vấn đề liên quan đến sổ đỏ đất cũng không kém phần phức tạp và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi người mua có thể mua phải đất không sổ đỏ, đất sổ đỏ chung, không thể tách sổ do không đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu, diện tích đất trên sổ đỏ và thực tế khác nhau hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích sử dụng…
Cơ sở hạ tầng, tiện ích
Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh đất thổ cư còn tùy thuộc vào vị trí đất ở đâu. Trong khi đó, đất nền dự án nếu đầy đủ hồ sơ pháp lý, được cấp phép rao bán thì quy hoạch sẽ rất rõ ràng, cơ sở hạ tầng và tiện ích được chú trọng xây dựng đầy đủ, phong phú, ví dụ như siêu thị, công viên, khu vui chơi, trường học…
| . | Đất nền dự án | Đất nền thổ cư |
| Hạ tầng | Được chủ đầu tư xây dựng hiện đại với hệ thống đường xá, cây xanh,… | Thường sẽ là đất trống và không có hạ tầng đồng bộ. |
| Quy mô | Quy mô lớn và có thể lên đến hàng trăm hecta. | Quy mô nhỏ lẻ theo từng mảnh đất riêng biệt. |
| Giá cả | Giá thường sẽ cao hơn thị trường từ 10 đến 20% do chi phí hạ tầng, tiện ích,… | Giá thành ngang với mặt bằng chung của thị trường. |
| Tiện ích | An ninh, trường học, CHTL, siêu thị, bệnh viện,… | Điều này sẽ phụ thuộc vào vị trí của lô đất. |
| Giao dịch | Thông qua chuyên viên sale của các công ty phân phối. | Thông qua “cò đất”, người môi giới. |
| Tranh chấp | Thiết kế quy hoạch rõ ràng và có sổ đỏ từng nền nên chuyện tranh chấp dường như không có. | Nếu không phân lô rõ ràng thì rất dễ xảy ra tranh chấp. |
| Pháp lý | Sẽ được chủ đầu tư chịu trách nhiệm quy hoạch, đền bù và hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. | Rủi ro cao khi không nắm các thủ tục pháp lý. Dễ rơi vào tình trạng sổ chung, sổ giả, quy hoạch treo,… |
| Thanh toán | Tiến độ dài linh hoạt hoặc sẽ được trả góp. | Thanh toán trong 1 lần. |
Phân biệt đất nền và đất thổ cư
| Tiêu chí | Đất nền dự án | Đất thổ cư |
| Định nghĩa | – Lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu– Thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng… | – Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị– Đất chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống |
| Pháp nhân | Doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án | Thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa |
| Thời gian ra sổ con nếu phân lô, tách thửa | 1 – 2 năm tùy theo điều kiện triển khai của chủ đầu tư | 2 – 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa |
| Khả năng tiếp tục tách thửa | Đất nền đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể tách lô thêm được | Tùy theo khu vực, điều kiện cấp phép tách thửa khác nhau. Có thể được phép tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại khu vực đó |
| Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh | – Hạ tầng thường đã được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, cầu cống, công viên…– Trường hợp đất dùng để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng… thì vấn đề an ninh, phòng cháy chữa cháy được chú trọng đảm bảo | Cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, tiện ích cũng như vấn đề an ninh còn phụ thuộc vào vị trí đất nằm ở đâu |
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Những điều cần biết khi đầu tư đất nền nên biết
- Đất nền và đất thổ cư là gì theo quy định?
- Mua đất nền dự án có sổ đỏ
Thông tin bài viết
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Nên mua đất dự án hay đất thổ cư” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tra cứu quy hoạch thửa đất … Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Đất phục vụ mục đích kinh doanh là đất phi nông nghiệp. Tại Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT đã quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong đó xác định: “Khi chủ sử dụng đất chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.“
Như vậy chủ sử dụng đất thổ cư có được kinh doanh trên mảnh đất đó, tuy nhiên trước khi thực hiện hoạt động kinh doanh thì phải ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký biến động đất.
Để kinh doanh trên đất thổ cư, cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký biến động đất đai như sau:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đất thổ cư là loại đất phi nông nghiệp. Căn cứ Thông tư 08/2007/TT-BTNMT thì đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng những công trình phục vụ đời sống, đất vườn gắn liền với nhà cùng một thửa đất thuộc khu dân cư thì cũng được công nhận là đất ở.
Do đó, có thể khẳng định, đất thổ cư được phép xây dựng nhà ở, tuy vậy để xây dựng được nhà ở trên đất thổ cư chủ nhà cần phải lên Ủy ban nhân dân cấp huyện liên hệ và xin hướng dẫn thủ tục cấp giấy phép xây dựng tùy vào từng địa phương mà quy trình thủ tục sẽ khác nhau.
Để giảm thiểu rủi ro khi mua đất thổ cư nhà đầu tư nên tránh mua đất chưa có sổ đỏ hoặc đất sổ chung. Nên chọn mua đất có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) hợp pháp để tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu đất bị thu hồi. So sánh diện tích đất thực với diện tích đất trong sổ đỏ để đảm bảo không có sự chênh lệch.
