Mua bán nhà đất, một hoạt động phổ biến, là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng các tài sản khác liên quan. Đối với giao dịch này, “Sổ đỏ” đã trở thành từ ngữ thông dụng để mô tả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác kết nối với đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy một số trường hợp mua bán nhà đất không được chứng nhận bằng “Sổ đỏ” hoặc thậm chí chỉ qua các văn bản viết tay truyền từ đời này sang đời khác. Điều này mở ra khả năng xảy ra những tranh chấp không mong muốn trong quá trình sử dụng và quản lý tài sản. Pháp luật quy định mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ như thế nào?
Căn cứ pháp lý
Mua bán nhà đất được hiểu là như thế nào?
Mua bán nhà đất, một cụm từ phổ biến và ngắn gọn, thực chất là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản liên quan đến đất, chính là nhà ở, theo quy định của pháp luật. Trong bối cảnh này, chuyển nhượng không chỉ đơn thuần là việc giao đất mà còn liên quan đến việc chuyển giao quyền sử dụng và sở hữu nhà ở.
Nếu nhìn nhận theo cách đơn giản, mua bán nhà đất có nghĩa là một bên chuyển nhượng quyền sử dụng và sở hữu nhà cùng đất của mình cho bên mua theo đúng quy định của pháp luật. Điều này đòi hỏi việc thực hiện giao dịch phải tuân thủ các quy trình và điều kiện mà pháp luật đề ra để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của giao dịch.
Mua bán nhà đất, dù có vẻ đơn giản, nhưng thực tế yêu cầu sự chú ý đến các vấn đề pháp lý để tránh gian lận và tranh chấp sau này. Bằng cách này, cả bên chuyển nhượng và bên mua nhận được bảo vệ pháp lý, giúp tạo ra một giao dịch ổn định và an toàn cho cả hai bên.
Quy định mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ như thế nào?
Trong thực tế hiện nay, đây là một vấn đề đáng chú ý khi nhiều giao dịch mua bán nhà đất không được chứng nhận thông qua việc cấp “Sổ đỏ”, hoặc thậm chí chỉ thông qua các giấy tờ viết tay được chuyển nhượng qua nhiều đời chủ. Điều này tạo nên một tình trạng không chắc chắn về tính hợp pháp và quyền sở hữu của bất động sản, từ đó mở ra khả năng xảy ra tranh chấp mà không thể tránh khỏi.
Tùy vào thời điểm chuyển nhượng nhà đất mà chưa sang tên, đất chưa cấp Giấy chứng nhận sẽ có cách giải quyết khác nhau.
1/ Thời điểm chuyển nhượng là từ ngày 01/7/2014 cho đến nay
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 3 Điều 88 Luật đất đai 2013).
Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong tiền nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì chưa có hiệu lực nên người nhận chuyển nhượng không có quyền chuyển nhượng lại, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn…
Người nhận chuyển nhượng cuối cùng muốn việc chuyển nhượng là hợp pháp thì phải tìm người chủ cũ đứng tên Giấy chứng nhận để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng, có công chứng chứng thực, thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai… Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng ý thì phải gặp người đã ký hợp đồng trực tiếp với mình yêu cầu trả lại tiền vì họ không có quyền chuyển nhượng. Khi xảy ra tranh chấp thì nên khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.
2/ Thời điểm chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014
Việc chuyển nhượng nhà đất qua nhiều đời chủ trước ngày 01/7/2014 thì xảy ra nhiều trường hợp phức tạp hơn. Có thể chia thành hai trường hợp nhỏ như sau:
a) Chủ cũ chưa được cấp giấy chứng nhận:
Căn cứ Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
– Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất chứ không phải chủ đầu tiên dù hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên bằng giấy viết tay hoặc đánh máy nhưng không có công chứng hoặc chứng thực.
Nếu thuộc trường hợp này thì hộ gia đình, cá nhân cần phải xem xét 02 vấn đề sau để được cấp Giấy chứng nhận:
– Điều kiện cấp Giấy chứng nhận gồm đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Hồ sơ, thủ tục và các khoản tiền phải nộp khi được cấp Giấy chứng nhận.
b) Chủ cũ đã được cấp Giấy chứng nhận:
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên.
Theo đó, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà người đang sử dụng chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì thủ tục để có Giấy chứng nhận mới được chia thành hai trường hợp dưới đây, căn cứ theo Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/TT-BTNMT:
Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực.
Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng mà có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Trình tự, thủ tục thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết
Khoản 2, Khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/NĐ-CP, thì nơi hồ sơ quy định như sau:
– Cách 1 là: nộp tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
– Cách 2 là: nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Huyện, Quận, Thị Xã, Thành phố nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với những nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký đất đai, địa phương đã thành lập bộ phận 1 cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận 1 cửa.
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển nhượng để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Trường hợp có tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Quy định mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ như thế nào?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Luật đất đai quy định điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ. Mặc dù vậy vẫn có trường hợp ngoại lệ, cụ thể:
– Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở nhưng không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiện họ được chuyển nhượng quyền sử dụng.
– Nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp thì vẫn có thể chuyển nhượng.
Trên thực tế nhiều người chấp nhận chịu phạt cọc nếu có người mua với giá cao hơn, mặc dù vi phạm quy định đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc vẫn thực hiện vì có “lãi”.
Theo quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do vậy, dù đã nhận đặt cọc nhưng có người khác trả giá cao hơn thì vẫn được phép bán.
