Chào Luật sư tôi muốn hỏi hiện nay nếu như mua đất mà có giấy viết tay thì có giá trị pháp lý không? Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào? Mua đất viết tay qua nhiều người có rủi ro pháp lý như thế nào? Mua đất viết tay qua nhiều người có bắt buộc phải công chứng hay không? Mua đất viết tay qua nhiều người hiện nay gồm những bước nào? Mua đất viết tay qua nhiều người khi có tranh chấp thì giải quyết như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Quy định mua đất giấy tay qua nhiều người ra sao?
Theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì người mua sẽ không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sở hữu mảnh đất đó.
Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào?
Chuyển nhượng đất chưa sang tên từ 1/7/2014 đến nay
Mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên thì giao dịch không có hiệu lực, không được pháp luật công nhận dù bên mua đã thanh toán xong tiền mua nhà đất nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc người bán.
Nếu người mua cuối cùng muốn giao dịch mua bán của mình hợp pháp và có hiệu lực pháp luật thì cần liên hệ với người bán đầu tiên (đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất) để thỏa thuận và làm hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực. Hoặc một hướng khác là người mua và người bán đầu tiên thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sau đó người mua đầu tiên chuyển nhượng lại cho người mua cuối.
Quy định thủ tục chuyển nhượng gồm:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính để sang tên).
Nếu người đứng tên trên sổ đỏ không muốn gặp thì gặp người mà mình giao dịch hợp đồng để yêu cầu lại tiền vì họ không phải là người đứng tên nên không có quyền chuyển nhượng. Trường hợp dẫn đến tranh chấp thì khởi kiện lên tòa án để tuyên bố giao dịch này vô hiệu.
Chuyển nhượng đất chưa sang tên trước ngày 1/7/2014
Mua đất giấy tay qua nhiều đời chủ mà trước ngày 1/7/2014 sẽ có một số trường hợp như sau:
Nếu chủ cũ chưa có giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận được cấp cho người đang sử dụng đất khi mua đất chưa có sổ đỏ, không phải cho chủ cũ, nếu đủ điều kiện. Một số địa phương sẽ cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ rồi mới chuyển nhượng cho người mua sau cùng.
– Nếu chủ cũ được cấp giấy chứng nhận
Nếu bên mua chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực thì không phải thực hiện thủ tục sang tên mà thực hiện thủ tục sau đây để được giấy chứng nhận mang tên mình:
* Hồ sơ đề xin cấp Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1:
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng công chứng, chứng thực nhưng bên bán không trao Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp 2:
Nhận chuyển nhượng và có bản gốc Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người đang sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
Thủ tục mua đất qua tay nhiều người như thế nào?
Nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Sau 30 ngày từ ngày thông báo mà không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp (trường hợp không nộp Giấy chứng nhận làm thủ tục) đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có tranh chấp xảy ra, văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Chi phí cấp sổ đỏ bao gồm: tiền sử dụng đất (theo giá đất quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,…
Mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà không có sổ đỏ hay không sang tên khá rủi ro và khó giải quyết nếu người bán chuyển đi nơi khác hoặc không còn. Vì vậy, bạn nên hiểu rõ thông tin để có những giao dịch an toàn, tránh những vấn đề rắc rối về sau.
Các trường hợp mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ
Hiện nay theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp mà mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức văn bản bằng hợp đồng viết tay không có công chứng, chứng thực vấn được đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
– Một là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác trước ngày 01/01/2008;
– Hai là, hộ gia đình, cá nhân hiện sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân khác từ 01/01/2008 đến trước 01/07/2014 dùng không có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó hộ gia đình, cá nhân hiện nay đang sử dụng các thửa đất có nguồn gốc như trên thì được quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
Đặc biệt trong hai trường hợp này người sử dụng đất không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất ban đầu mà được cấp luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Mua đất viết tay qua nhiều người như thế nào?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chia thừa kế đất hộ gia đình, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, Mức bồi thường thu hồi đất, muốn tách sổ đỏ, gia hạn thời gian sử dụng đất… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định chuyển nhượng đất rừng phòng hộ
- Quy định về thanh tra đất đai hiện nay
- Thực trạng công tác quản lý bảo vệ rừng hiện nay
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ghi nhận hiệu lực giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 1.7.2014. Quy định này đã mở ra cơ hội hợp thức hóa đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay.
Theo Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng.
Người nhận chuyển nhượng nộp đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có để có giấy chứng nhận mới.
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã. Nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.
