Thưa luật sư, tôi có ý định xây nhà, biết được điều này bạn tôi đã giới thiệu tôi với anh trai của bạn vì anh ấy mới được nhận đền bù một mảnh đất và có ý định bán lại để ra nước ngoài làm việc. Mảnh đất đó là mảnh đất tái định cư hiện nay thì vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Tôi vẫn còn nhiều thắc mắc chưa nắm được nên muốn nhờ luật sư tư vấn là nếu mua đất tái định cư thì có an toàn không? Những rủi ro khi Mua đất tái định cư? Cần lưu ý gì khi mua đất tái định cư để tránh những rủi ro? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Mua đất tái định cư có an toàn không? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Khái niệm đất tái định cư là gì ?
Đất tái định cư là đất do nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hướng dẫn người dân bị thu hồi đất nhằm ổn định cuộc sống. Vì vậy, xét về mặt pháp lý đất tái định cư là đất ở có đủ quyền chiếm lĩnh được cấp cho chủ sở hữu mới. Quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013
Vì đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nên người được thừa hưởng cũng có các QSDĐ hợp pháp như một số loại đất ở lẽ thường khác.
Theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP các trường hợp được hướng dẫn đất, nhà ở tái định cư, cụ thể:
Trường hợp 1: Hộ cá nhân, gia đình đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ thì bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư nếu đáp ứng được 2 điều kiện sau:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.
Lưu ý: Hộ cá nhân, gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không đang quan tâm bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền.
Trường hợp 2: Trường hợp có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 01 thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương lựa chọn mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.
Trường hợp 3: Hộ cá nhân, gia đình,sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải lưu thông chỗ ở mà không xảy ra chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư…
Trường hợp 4: Thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hình thức thiên tai khác đe dọa tính mạng con người (theo khoản 1 Điều 16 Nghị định 47).
Hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp này có thể được hướng dẫn tái định cư dưới hình thức nhà ở hoặc đất ở…
Mua đất tái định cư có an toàn không?
Để có được kết luận chính xác nhất cho câu hỏi: Mua đất tái định cư có an toàn không? Chúng ta cần xem xét theo 2 trường hợp sau đây:
- Mua đất tái định cư đã được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
- Mua đất tái định cư chưa được cấp Sổ đỏ
Mua đất tái định cư đã được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
- Đối với đất tái định cư đã được Nhà nước cấp phát sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Người sử dụng đất tái định cư hoàn toàn có thể thực hiện các quyền hợp pháp, bao gồm mua bán, tặng cho, góp vốn hoặc vay thế chấp ngân hàng bằng quyền sử dụng đất
- Việc mua bán đất tái định cư đã có sổ đỏ là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, được Nhà nước công nhận và an toàn trên phương diện pháp lý
Mua đất tái định cư chưa được cấp Sổ đỏ
Việc mua đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được đánh giá là khá mạo hiểm, nhiều rủi ro vì:
- Luật pháp hiện nay không thừa nhận tính hợp pháp của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp sổ đỏ. Do đó, người nhận chuyển nhượng sẽ rất khó được công nhận quyền sử dụng và cấp giấy chứng nhận về sau
- Việc mua đất không có sổ đỏ cũng dễ dẫn đến tình trạng bị lừa đảo. Do đây là giao dịch không hợp pháp, không đủ điều kiện công chứng, khi mua bán chỉ có thể ký hợp đồng viết tay: Người chuyển nhượng có thể lợi dụng điều này để bán thửa đất cho nhiều người khác nhau cùng một lúc
- Nếu muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tìm lại người chủ gốc của thửa đất – là người được cấp suất bồi thường nhà ở, đất tái định cư. Tuy nhiên, việc tìm kiếm sẽ rất khó khăn, mất nhiều thời gian trong trường hợp đất đã được chuyển nhượng nhiều lần qua nhiều đối tượng khác nhau. Ngoài ra, nếu có tìm được chủ gốc thì rất có khả năng bị họ yêu cầu phải đưa thêm chi phí thì mới đứng ra làm thủ tục chuyển nhượng
- Đất thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ không thể thực hiện xin giấy phép xây dựng, vì vậy người sử dụng đất sẽ khó có thể xây mới, cải tạo nhà ở, công trình trên thửa đất này
- Với những lý do trên, khi mua đất tái định cư không có sổ đỏ, bạn cũng rất khó tìm được người chuyển nhượng lại vì đa phần người mua sẽ rất e dè trước các giao dịch không đủ điều kiện trên phương diện pháp lý
Đất tái định cư có bán được không?
Luật Đất đai năm 2013 – Điều 188 đã có quy định cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất tái định cư sẽ có thể được chuyển nhượng nếu thỏa các điều kiện sau đây:
- Người chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trừ trường hợp nhận thừa kế được quy định tại Luật Đất đai – Điều 168 – Khoản 1 hoặc trường hợp quy định tại Điều 186 – Khoản 3
- Thửa đất không thuộc diện đang tranh chấp, quyền sử dụng của đất không bị Nhà nước kê biên nhằm mục đích đảm bảo thi hành án
- Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng
- Ngoài ra, người sử dụng đất muốn thực hiện các quyền cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng cần phải đáp ứng đủ điều kiện dựa theo quy định nêu rõ tại Luật Đất đai năm 2013 – Điều 180 đến 194
- Việc chuyển nhượng đất tái định cư cần được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai khu vực có đất. Việc chuyển nhượng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ định chính thành công
Quy trình thực hiện mua bán (chuyển nhượng) đất tái định cư như thế nào?
Quy trình chuyển nhượng, mua bán đất đối với loại hình đất tái định cư được tiến hành theo 5 bước:
- Bước 1: Nhận cọc và thương lượng ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng
- Bước 2: Đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng
- Bước 3: Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tiến hành việc kê khai, thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Bước 4: Tiến hành kê khai hồ sơ yêu cầu sang tên sổ đỏ
- Bước 5: Nộp biên lai hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận lại kết quả
Nội dung thực hiện từng bước bạn tham khảo như sau:
Bước 1: Nhận cọc và thương lượng ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thực hiện việc đặt cọc, lập hợp đồng đặt cọc và ký kết. Sau đó thỏa thuận ngày công chứng hợp đồng mua bán cụ thể.
Bước 2: Đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng
Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến văn phòng công chứng nằm trong địa bàn tỉnh nơi có đất và yêu cầu được công chứng hợp đồng mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết:
- Mẫu phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Bản thảo hợp đồng chuyển nhượng được hai bên thương thảo và đồng thuận
- Bản gốc chứng minh/căn cước công dân, sổ hộ khẩu của cả hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của thửa đất đang chuyển nhượng
Bước 3: Bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tiến hành việc kê khai, thực hiện nghĩa vụ tài chính
Tại Văn phòng đăng ký đất đai, hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng tiến hành việc kê khai nghĩa vụ tài chính để được sang tên sổ đỏ theo quy định của pháp luật:
- Bên mua (nhận chuyển nhượng) chuẩn bị 02 bản tờ khai lệ phí trước bạ, điền thông tin và ký tên
- Bên bán (chuyển nhượng) chuẩn bị 02 bản tờ khai thuế TNCN, điền thông tin và ký tên
- Mang theo bản chính hợp đồng mua bán đã được công chứng
- Bên chuyển nhượng mang theo bản gốc sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc bản sao có chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, thông báo cho cơ quan thuế và gửi thông báo nộp thuế đến cho người có nghĩa vụ thực hiện. Hai bên chuyển nhượng cần căn cứ theo thời hạn nộp thuế quy định và tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình với Nhà nước.
Bước 4: Tiến hành kê khai hồ sơ yêu cầu sang tên sổ đỏ
Hai bên mua bán chuẩn bị đầy đủ hồ sơ kê khai, yêu cầu sang tên sổ đỏ như sau:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
- Bên chuyển nhượng mang theo bản gốc sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc bản sao có chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
- Bản sao chứng minh/căn cước công dân của bên nhận chuyển nhượng. Mang theo bản gốc để đối chiếu khi cần thiết
- Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng
Bước 5: Nộp biên lai hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận lại kết quả
Sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính được nêu ở bước 3, người nhận chuyển nhượng nhận biên lai từ cơ quan thuế, sau đó nộp lại cho Văn phòng đăng ký đất đai để được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mua đất tái định cư có an toàn không”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Đất tái định cư hoàn toàn đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nếu thỏa các yêu cầu dưới đây:
Đất đáp ứng hạn mức diện tích tối thiểu được pháp luật quy định
Người sử dụng đất có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp
Đất được Nhà nước giao dưới hình thức sử dụng lâu dài và không thuộc diện bị tranh chấp hay kiện tụng
Người sử dụng đất đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Theo hợp đồng, bên chuyển nhượng sẽ áp dụng ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay cho mặt bên chuyển nhượng chọn lựa toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư như: bốc thăm, nhận chọn lựa giao nền, nộp tiền sử dụng đất, nhận nền ngoài thực địa, làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chỉ chiếm hữu, định đoạt suất tái định cư, quản lý, sử dụng, kể cả ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo chuẩn mực của pháp luật.
Sau khi hiện hữu giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng Ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ áp dụng thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được giấy Chứng nhận QSDĐ và hiện hữu các bước công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
Mặc dù là thể hiện hữu giao dịch bằng hợp đồng Ủy quyền nhưng người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có giấy chứng nhận tồn tại rất đông rủi ro.
Do hợp đồng Ủy quyền được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở. Nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không cần bán nữa do giá đất gia tăng hay vì nguồn gốc nào khác, họ có thể đề nghị Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng Ủy quyền. Theo chuẩn mực của Bộ luật Dân sự, sau khi hợp đồng bị vô hiệu, hai bên sẽ phải trả về hiện trạng ban đầu.
Như vậy người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng mà không nhận được lãi. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lịa số tiền đó cũng rất khó khăn.
Mặc dù hai bên đã ký và chứng thực hợp đồng Ủy quyền, nhưng trong trường hợp này, do các hợp đồng Ủy quyền sẽ là hợp đồng không tưởng thù lao, nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng Ủy quyền bất kỳ bao giờ miễn là báo trước cho bên được ủy quyền 1 thời hạn hợp lý.
Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để đề nghị phân xử. Kết cục là tòa án lại tuyên hợp đồng Ủy quyền vô hiệu do giả tạo như trên. Cuối cùng, người chịu thiệt không ai khác chính là bên nhận ủy quyền.
Bên mua khó nhận được Giấy chứng nhận QSDĐ, vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng QSDĐ khi chưa có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, Giấy chứng nhận QSDĐ của suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).
Thực tế thì suất tái định cư không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất đông người trung gian, những người này thường là không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định.
Trường hợp người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì thường bị họ gây khó dễ, đề nghị thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực.
Trường hợp, bạn lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận QSDĐ muốn sang nhượng lại vì kẹt tiền hoặc không có yêu cầu sử dụng thì việc này khá khó khăn. Có thể đối tác của bạn cũng hiểu rõ bản chất và e ngại rủi ro khi giao dịch.
Rủi ro lớn nhất xảy ra cho người nhận chuyển nhượng chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi người chuyển nhượng cùng lúc giao dịch với nhiều người cùng lúc.
