Hiện nay, vẫn còn nhiều thửa đất đồng sở hữu đang được người dân làm thủ tục mua bán. Khi mua bán đất đồng sở hữu phải tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai. Vậy, Mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam theo quy định như thế nào? Có được mua bán đất đồng sở hữu không? Hãy tìm hiểu cùng Tư vấn luật đất đai nhé.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là đất đồng sở hữu?
Đất đồng sở hữu là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ mảnh đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 giấy chứng nhận.“
Đất đồng sở hữu được hiểu là hai hoặc nhiều người cùng có quyền sử dụng đất chung trên một thửa đất. Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Điều kiện mua bán đất đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được phép thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu thì hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên; hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất không nhận được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu đất. Căn cứ theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, nếu quyền sử dụng đất phân chia được theo phần thì người có nhu cầu chuyển nhượng có thể đề nghị tách thửa để chuyển nhượng riêng phần đất của mình.
Tuy nhiên, thửa đất được tách phải đảm bảo đủ điều kiện tách thửa theo quy định của từng Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.
Sang tên Sổ đỏ khi mua bán đất đồng sở hữu
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Sổ đỏ cho đất đồng sở hữu như sau:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Như vậy, trong Sổ đỏ cấp cho đất đồng sở hữu phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Sổ đỏ. Hoặc khi có nhu cầu, các chủ sở hữu cũng có quyền yêu cầu cấp chung một Sổ đỏ và trao cho người đại diện.
Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Theo đó, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả người chung quyền sử dụng đất.
Có được bán đất khi người đồng sở hữu không đồng ý?
Thực tế nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số thành viên muốn chuyển nhượng, tặng cho. Trường hợp này, Điểm b Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ phương án giải quyết như sau:
“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”
Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Thủ tục mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam?
Bước 1: Lập và công chứng hợp đồng mua bán
Các bên sau khi hoàn tất việc giao kết hợp đồng mua bán đất đồng sở hữu thì cần phải tiến hành công chứng hợp đồng.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014, hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
Các bên mua bán có thể tiến hành công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
Bước 2: Sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
- Đơn đăng ký biến động (Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT);
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
- Biên bản thỏa thuận đồng ý của các đồng sở hữu đối với tài sản (có công chứng);
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Bản sao có chứng thực Chứng minh nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên liên quan.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan, các bên có thể tiến hành nộp hồ sơ sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Mua bán đất đồng sở hữu tại Việt Nam theo quy định năm 2022?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Sổ đồng sở hữu có tách được không theo quy định mới?
- Vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu là gì?
- Tách sổ hồng đồng sở hữu như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong đó, hồ sơ xin tách thửa đất được quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
Người xin tách thửa nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Đối với người dân, việc mua bán đất đồng sở hữu có thể gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch như: chuyển quyền, cho thuê, thế chấp… Do đó, người dân khi nhận chuyển nhượng “đất đồng sở hữu” cần phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc chuyển nhượng nhằm tránh rủi ro liên quan đến tranh chấp, thừa kế với những người đang cùng sử dụng đất.
Về phía chính quyền, cơ quan chức năng, việc có nhiều trường hợp người dân sử dụng đất đồng sở hữu sẽ ảnh hưởng đến công tác quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
Theo Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì các loại hợp đồng và các loại văn bản để thực hiện quyền của người sử dụng đất thì sẽ phải được công chứng, chứng thực sẽ bao gồm các loại sau đây: Các loại hợp đồng cho, tặng, chuyển nhượng, thế chấp, quyền sử dụng đất và các loại tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra thì các loại văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng sẽ cần được công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật.
