Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất

27/10/2022 | 12:28 28 lượt xem Hương Giang

Trên thực tế, các chủ đầu tư thường ký với người mua hợp đồng giữ chỗ để mua đất. Vậy theo quy định, Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ có giá trị pháp lý không? Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất năm 2022 như thế nào? Cách Nhận biết những rủi ro khi ký hợp đồng giữ chỗ mua đất năm 2022? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là gì?

Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là văn thỏa thuận giữa chủ đầu tư với cá nhân/tổ chức về việc đặt cọc giữ chỗ trong đó bên mua chuyển cho bên bán một khoản tiền giữ chỗ theo thỏa thuận, bên bán cam kết ưu tiên bán cho bên đặt cọc giữ chỗ nhà/căn hộ theo thỏa thuận của các bên.

Hiện tại Bộ luật dân sự không quy định về hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và cũng không có quy định rõ ràng nào của pháp luật về loại hợp đồng này. Theo quan điểm của nhiều người, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ dựa trên sự thỏa thuận của các bên và không trái với nội dung quy định của Bộ luật dân sự thì hoàn toàn có hiệu lực. Đồng thời, bản chất hợp đồng giữ chỗ được chủ đầu tư hứa hẹn về việc giữ căn hộ view đẹp, với giá ngoại giao và những chính sách bán hàng “không chính thức” đầy hứa hẹn. Trước những lợi ích và cam kết của chủ đầu tư, khách hàng dễ dàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không ngần ngại mặc dù dự án chưa đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật.

Xét về mặt pháp lý, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với đối tượng là bất động sản hình thành trong tương lai, nếu bất động sản chưa đủ điều kiện bán thì đối tượng hợp đồng hoàn toàn không tồn tại. Khi này bản chất hợp đồng đặt cọc không được xác lập, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không được pháp luật công nhận, có thể sẽ bị tuyên vô hiệu.

Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất năm 2022

Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ có giá trị pháp lý không?

– Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc “kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định” và “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”

– Căn cứ điểm a, khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

“2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;”

– Căn cứ Điều 69 Luật nhà ở hướng dẫn chi tiết tại điều Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn thì phải “ có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.”

Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất
Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất

Như vậy, có thể hiểu việc chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ là hình thức huy động vốn trái phép. Khi bất động sản chưa đủ điều kiện bán, việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ không chỉ trái với quy định pháp luật, còn đem lại nhiều rủi ro cho khách hàng. Đặc biệt những hứa hẹn đặt cọc càng sớm giá càng rẻ khiến cơ sở pháp lý đảm bảo cho số tiền khách hàng bỏ ra càng mong manh hơn.

Nhận biết những rủi ro khi ký hợp đồng giữ chỗ mua đất năm 2022

Một số điều khoản bẫy và có nội dung bất lợi cho người đặt tiền giữ chỗ thường thấy trong hợp đồng đặt tiền giữ chỗ mà khách hàng thường ký với chủ đầu tư và bên môi giới Thông qua quá trình tiếp xúc, tư vấn và hỗ trợ khách hàng có tranh chấp về vấn đề này, chúng tôi thường hay gặp một số điều khoản bẫy và gây bất lợi cho người đặt tiền giữ chỗ như sau:

(1) Nhập nhằng giữa bên nhận tiền giữ chỗ là chủ đầu tư hay là bên môi giới? 

Theo quy định của pháp luật, người có quyền bán sản phẩm của dự án phải là chủ đầu tư dự án hoặc bên được chủ đầu tư ủy quyền hoặc ký hợp đồng hợp pháp thì mới có quyền bán. Tuy nhiên trên thực tế, phần lớn khách hàng thường ký thỏa thuận giữ chỗ với bên môi giới, chuyển tiền cho bên môi giới, thậm chí chuyển tiền vào tài khoản cá nhân mà không đòi hỏi bên nhận tiền đặt cọc phải cung cấp giấy ủy quyền hoặc tài liệu chứng minh quyền bán của mình. Theo đó, mặc dù không được ủy quyền bán, nhưng rất nhiều cá nhân và các công ty môi giới đang lợi dụng việc này để ký hợp đồng và nhận tiền giữ chỗ của khách hàng nhằm chiếm dụng vốn trái phép. Khi ký hợp đồng, khách hàng không phân biệt được chủ đầu tư hay là bên môi giới sẽ thực hiện hợp đồng với khách hàng.

Theo đó, nếu hợp đồng không thể hiện văn bản ủy quyền từ Chủ đầu tư và bên nhận tiền giữ chỗ cung cấp tài khoản cá nhân để nhận tiền, thì nhiều khả năng bên môi giới này không có quyền bán hợp pháp. Khi đó, nếu ký hợp đồng và chuyển tiền thì họ thì khách hàng đang giao trứng cho ác.

(2) Trong hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, chủ đầu tư/bên môi giới hoàn toàn không cam kết thời hạn mở bản của chủ đầu tư

Vì không cam kết nên khách hàng không có lý do gì để lấy lại tiền trước thời điểm mở bán và chỉ biết chờ đợi cho đến khi có thông báo mở bán chính thức, nhưng không biết phải chờ đến khi nào.

(3) Trong hợp đồng chủ đầu tư không cam kết và ấn định giá bán bất động sản 

Vì không cam kết và ấn định giá bán cụ thể, nên chủ đầu tư có quyền đưa ra giá bán lần đầu theo ý muốn của chủ đầu tư. Do vậy, nếu chủ đầu tư mở bán lần đầu với giá rất cao, nhiều người không đủ tài chính để mua và đành phải lấy lại tiền đặt chỗ.

(4) Hợp đồng không nghi cụ thể vị trí sản phẩm (số căn hộ, tầng, dãy, hướng, diện tích…mà chỉ ghi rất chung chung, ví dụ từ tầng…. đến tầng…)

Vì không ghi cụ thể, nên khi mở bán chính thức người đặt giữ chỗ không thể mua được đúng vị trí sản phẩm mình muốn mua. Và khi không có quyền lựa chọn, nên nhiều người cũng bỏ cuộc và phải đi xin nhận lại tiền đặt chỗ về.

(5) Hợp đồng không cho phép người mua được lấy lại tiền đặt chỗ bất cứ thời gian nào mà bị chủ đầu tư/bên môi giới áp đặt không được đòi tiền giữ chỗ lại cho đến khi chủ đầu tư mở bán

Đây là điều khoản bất lợi nhất cho người đặt giữ chỗ. Chủ đầu tư thường viện dẫn điều khoản này để ràng buộc khách hàng. Theo đó, khách hàng chỉ có quyền lấy lại tiền khi chủ đầu tư mở bán nếu khách hàng đó không mua. Tuy nhiên khi nào chủ đầu tư mở bán để có quyền lấy tiền lại thì là một dấu hỏi lớn mà chủ đầu tư cũng không trả lời được.

(6) Bắt khách hàng phải bảo mật thông tin về hợp đồng;

Mục đích là để che dấu hành vi huy động vốn trái pháp luật, để không bị xử phạt hành chính và không bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ sao cho an toàn?

Theo các chuyên gia kinh tế phân tích, người dân muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì yếu tố an toàn phải được đặt lên hàng đầu. Người dân nên chọn các chủ đầu tư, đơn vị phân phối bất động sản uy tín, có tiềm lực mạnh và có kinh nghiệm thực hiện dự án bất động sản nhiều năm để xuống tiền đầu tư.

Hơn nữa, trước khi xuống tiền, người dân cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý về đất đai, quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 của dự án, các quyết định, chủ trương, quy hoạch về dự án cũng như kiểm tra thực tế tình hình triển khai hạ tầng dự án để tránh trường hợp chủ đầu tư bán dự án ảo, dự án “ma”.

Luật Kinh doanh Bất động sản không quy định về hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự.

Cụ thể, khoản 1 Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Tại khoản 2 Điều 328 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Để tránh rủi ro khi đặt cọc, giữ chỗ khi mua đất nền dự án, khách hàng nên lựa chọn các dự án có pháp lý đầy đủ rõ ràng, hạ tầng được thi công đúng tiến độ cam kết. Bên cạnh đó, khách hàng cũng nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực để đầu tư. Trong trường hợp giải thích đặt cọc là một biện pháp huy động vốn thì việc thu tiền đặt cọc là trái với quy định của Luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Tuy nhiên, trong trường hợp giải thích đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng thì sẽ không bị coi là trái pháp luật.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Mẫu hợp đồng giữ chỗ mua đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật

Theo quy định, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

Công ty môi giới trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc được không?

Theo quy định, trên của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên môi giới chỉ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên chứ không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Mặt khác, chủ thể nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, hợp đồng đặt cọc mua đất là hợp đồng đảm bảo cho việc mua bán quyền sử dụng đất nên chủ thể của bên ký kết (bên nhận cọc) chỉ là chủ thể có quyền sử dụng đối với nền đất đó.

Đặt cọc giữ chỗ mua đất nền có phù hợp với quy định pháp luật không?

Theo quy định, việc đặt cọc giữ chỗ mua đất nền là phù hợp với quy định của pháp luật nếu đáp ứng được điều kiện của hợp đồng đặt cọc cũng như dự án đất nền phải đủ điều kiện được phép đưa vào kinh doanh.