Xin chào Luật sư. Tôi là Mạnh, hiện tại đang sinh sống tại Thành phố Hồ Chí Minh, tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, muốn được luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là tôi có mua lại một thửa đất ao của gia đình cạnh nhà tôi, đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay tôi muốn là sổ đỏ cho đất này nhưng chưa biết quy định về luật sử dụng đất ao hồ hiện nay như thế nào? Diện tích đất ao này thì nằm ở giữa khu vực dân và chỗ thoát nước thải của nhiều hộ nhưng tôi muốn lấp cát vào đây thì việc thoát nước của các hộ dân xung quanh sẽ tính sao? Theo quy định thì cá nhân có được phép tự lấp ao hồ trong phần đất thuộc sở hữu của mình hay không? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn luật đất đai của Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc của bạn, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất ao hồ là đất gì?
Đất ao hồ là những khu đất trũng sâu, có nước dùng để nuôi trồng thủy sản hoặc để làm cảnh. Những khu đất này được hình thành tự nhiên hoặc do con người tạo thành với sự hỗ trợ của máy móc.
Căn cứ Khoản 1, Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai quy định như sau:
– Đất ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
– Phần diện tích đất ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định trên thì được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
– Ngoài ra, nếu đất ao không cùng một thửa đất đang có nhà ở mà dùng để nuôi trồng thủy sản thì cũng được xếp vào nhóm đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Điều 10 Luật Đất đai.
Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ có quy định về phần diện tích đất sử dụng là đất gì. Chủ sở hữu của Giấy chứng nhận chỉ cần dựa vào thông tin đó để xác nhận đất ao là đất ở hay đất nuôi trồng thủy sản.
Luật sử dụng đất ao hồ
Căn cứ Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai quy định như sau:
“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”.
Hiện nay chỉ có đất ở (thường được gọi là đất thổ cư) mới được phép xây dựng nhà ở và các công trình để phục vụ cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của người dân. Vì vậy, nếu đất ao được xác định là đất ở thì người dân có thể thực hiện việc xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó.
Trường hợp đất ao được xác định là đất nông nghiệp thì người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi xây dựng nhà ở.
Đất ao của hộ gia đình có được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật hay không?
Căn cứ Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao như sau:
Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
…
Theo đó, đất ao của hộ gia đình được công nhận là đất ở nếu lô đất đó nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư được công nhận là đất ở.
Đất ao của hộ gia đình chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không?
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…
Như vậy một trong những điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp này nếu bạn mua đất cửa người dân chưa có giấy chứng nhận và chỉ mua bán bằng giấy tờ viết tay thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không có giá trị pháp lý.
Để thực hiện chuyển nhượng thì bạn phải yêu cầu phía người dân thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó hai bên mới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Tiếp đến bạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai (sang tên sổ đỏ). Về hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất dai anh xem tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.
Cá nhân có được phép tự lấp ao hồ trong phần đất thuộc sở hữu của mình hay không?
Căn cứ khoản 7 Điều 60 Luật Tài nguyên nước 2012 quy định về phòng, chống hạn hán, lũ, lụt, ngập úng nhân tạo như sau:
Phòng, chống hạn hán, lũ, lụt, ngập úng nhân tạo
…
7. Hồ, ao, đầm, phá không được san lấp để phòng, chống ngập, úng và bảo vệ nguồn nước.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố danh mục hồ, ao, đầm, phá không được san lấp trong phạm vi địa phương.
Bộ Tài nguyên và Môi trường công bố danh mục hồ, ao, đầm, phá không được san lấp nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên.
Ngoài ra tại Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề như sau:
Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề
Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại.
Theo đó, nếu đất ao của bạn không thuộc trường hợp không được san lấp theo quy định tại Điều 60 Luật Tài nguyên nước 2012 thì bạn có quyền san lấp.
Nếu do vị trí tự nhiên mà những hộ gia đình kia không còn cách nào khác để thoát nước, bắt buộc phải thoát nước thải qua đất của bạn thì bạn phải dành một lối thoát nước thải cho những hộ gia đình này.
Trường hợp này bạn nên trao đổi lại với những hộ gia đình, cá nhân này để tìm hướng giải quyết, nếu vẫn không tìm ra hướng giải quyết thì bạn có thể liên hệ Phòng Tài nguyên Môi trường để trao đổi thêm.
Mời bạn xem thêm
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Luật sử dụng đất ao hồ năm 2023 như thế nào?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý tư vấn về biểu mẫu hợp đồng mua bán nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
Câu trả lời là CÓ. Nếu đất ao được xác định là đất nông nghiệp mà người dân thực hiện xây dựng nhà ở khi chưa được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ bị xử phạt hành chính và buộc phải cải tạo đất trở lại trạng thái ban đầu (trường hợp này là dỡ toàn bộ nhà ở đã xây dựng).
Mức xử phạt được quy định tại Khoản 2, 3, 4, Điều 11, Nghị định 91/2019/NĐ-CP
Để đất ao được cấp sổ đỏ thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai. Cụ thể:
– Phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.
– Nếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đứng tên người khác mà đến trước ngày 1/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định, đất không có tranh chấp thì người sử dụng đất cần có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
– Thuộc đối tượng được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
– Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.
– Trường hợp không có Giấy chứng nhận thì khu đất đó phải được xác định là đất sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2004 đồng thời khu đất đó không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch của địa phương.
– Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (trừ trường hợp được miễn thuế sử dụng đất).
– Đất không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai.
– Đất được xác định là không có tranh chấp.
Căn cứ Khoản 2, Điều 202, Luật Đất đai quy định như sau:
“2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Trường hợp tranh chấp đất ao đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo hướng dẫn tại Điều 203, Luật Đất đai. Cụ thể:
– Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Nếu đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì lựa chọn 1 trong 2 hình thức sau:
Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định. Nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có thể khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định.
Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự
