Thưa luật sư tôi có một công ty chuyên kinh doanh bất động sản, công ty tôi nay đã hoạt động được gần 20 năm. Trước đó t hì công ty luôn thực hiện và áp dụng theo đúng quy định của pháp luật. Đến nay thì luật kinh doanh bất động sản có những thay đổi nhất định và có những điểm mới hơn so với trước. Nên tôi muốn nhờ luật sư tư vấn hiện tại thì luật kinh doanh bất động sản có những điểm mới nào cần đáng lưu ý so với luật kinh doanh bất động sản trước? Luật kinh doanh bất động sản mới nhất hiện nay là gì? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Không riêng gì văn bản pháp luật thì những thứ xung quanh chúng ta đều thay đổi để phù hợp hơn với điều kiện thục tế. Đặc biệt là trong kinh doanh bất động sản một môi trường luôn có sự biến động. Để có sự phù hợp với tình hình thực tiễn áp dụng thì luật kinh doanh bất động sản đã có những bổ sung và sửa đổi phù hợp. Để hiểu rõ hơn về vấn đề: Luật kinh doanh bất động sản mới nhất hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Nghị định 139/2017/NĐ-CP
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Kinh doanh bất động sản được hiểu như thế nào?
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. kinh doanh bất động sản có những điểm mới dưới đây:
Luật kinh doanh bất động sản xác định lại điều kiện kinh doanh
Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
Phải công khai thông tin.
– Các thông tin phải công khai gồm:
+ Các thông tin về doanh nghiệp, gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật)
+ Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Lưu ý: Các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
– Nơi công khai thông tin:
+ Đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án.
+ Đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản.
Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
– Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:
+ Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
+ Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất (còn thời hạn sử dụng đất).
Bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng với trường hợp phải có giấy phép, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Luật kinh doanh bất động sản quy định lại điều kiện tài chính
Quy định mới đã xác định lại điều kiện tài chính trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, điều kiện về vốn pháp định không còn được áp dụng. Quy định mới sử dụng thông số về vốn của chủ sở hữu và chỉ áp dụng trong một số trường hợp.
Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta. Đối với dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên, số vốn này được quy định không thấp hơn 15%.
Theo đó cách tiếp cận về tiêu chí tài chính của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án cũng thay đổi. Tiêu chí vốn pháp định sẽ không còn. Nếu bên nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì điều kiện về vốn chủ sở hữu phải đáp ứng. Trong các trường hợp khác, nhà đầu tư chỉ cần năng lực tài chính và các nguồn vốn huy động được (nếu có) đủ để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ.
Lưu ý: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy quy mô nhỏ, không thường xuyên sau đây không bắt buộc phải có 04 điều kiện trên:
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định pháp luật.
– Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định pháp luật.
– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định pháp luật.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định pháp luật.
Áp dụng mẫu hợp đồng chung trong kinh doanh bất động sản
Một trong những điểm mới đáng chú ý nữa là một loạt hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ “buộc phải” theo mẫu của Nghị định 02/2022/NĐ-CP, trong đó cả mẫu hợp đồng “mua bán” condotel, officetel, quy định rõ hơn áp dụng luật trong chuyển nhượng dự án…việc ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, áp dụng thống nhất các khung mẫu căn cứ pháp lý của Nghị định này sẽ giảm thiểu những rủi ro pháp lý trong thực tiễn.
Luật kinh doanh bất động sản quy định lại điều kiện mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội) phải đảm bảo điều kiện: Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định.
Nếu các bên ký trước 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết; phải chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán, thuê mua phải không có tranh chấp, khiếu kiện; nhà, công trình trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý; nếu mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn nhà thì bên bán phải thỏa thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng hợp đồng.
Như vậy, chỉ những dự án được chấp thuận nhà đầu tư (theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng quy định về đầu tư khi làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Riêng các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định đầu tư, Văn bản chấp thuận đầu tư hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định về đầu tư trước đây hoặc các dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ áp dụng quy định về kinh doanh bất động sản khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.
Trên đây là một số thông tin về những thay đổi về luật kinh doanh bất động sản dựa trên Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2022.
Luật kinh doanh bất động sản mới nhất
Luật kinh doanh bất động sản 2014 cập nhật mới nhất 2022. Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 cập nhật 2021 quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
Mời bạn tham khảo và tải xuống Luật kinh doanh bất động sản mới nhất dưới đây của chúng tôi:
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Luật kinh doanh bất động sản mới nhất” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề pháp lý về thủ tục Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ,…, Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833 102 102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Những hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa những người sau đây thì được miễn thuế thu nhập cá nhân:
– Giữa vợ với chồng.
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.
– Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
– Bố vợ, mẹ vợ với con rể.
– Ông nội, bà nội với cháu nội.
– Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
– Anh chị em ruột với nhau.
– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định.
– Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.
– Hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.
– Thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.
– Các quyền khác trong hợp đồng.
