Chào Luật sư, trước đây bố mẹ tôi có cho tôi một mảnh đất vườn chuyên trồng điều. Nay tôi đã có vợ con định xây nhà trên mảnh đất đó. Tôi có nghe nói nếu muốn xây nhà cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước. Vậy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thế nào? Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở là bao nhiêu? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết, hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Ngoài ra, còn phải đáp ứng được diện tích đất ở tối thiểu cho phép tách thửa tại địa phương nơi có đất. Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở là bao nhiêu? Hãy cùng Luật sư tư vấn đất đai tìm hiểu vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ vào phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm:
– Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…
– Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…
– Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Pháp luật quy định như thế nào về thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm; đất trồng rừng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao; hồ; đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng; đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc diện được phép chuyển thì hộ gia đình; cá nhân phải làm đơn và thực hiện theo các bước sau đây.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
1 – Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
2 – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Ngoài ra, nộp kèm hồ sơ gồm: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Bước 2. Nộp hồ sơ
Cơ quan nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Lưu ý: Nếu hồ sơ thiếu: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc; phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
– Trong giai đoạn này, người sử dụng đất phải chú ý thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
– Nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ hóa đơn để xuất trình theo yêu cầu.
Bước 4. Trả kết quả
Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở là bao nhiêu?
Trường hợp 1
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở là trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chệnh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp 2
Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 áp dụng với:
– Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở;
– Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
– Đất do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 tự tách thành các thửa riêng.
Trong đó, đất vườn, ao phải đáp ứng các điều kiện: Trong cùng một thửa với đất đang có nhà ở và phải thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm của bạn thuộc một trong các trường hợp này thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chệnh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền. Bạn tham khảo các quy định trên đây để áp dụng vào trường hợp cụ thể của mình.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Đất trồng cây hàng năm là gì? Quy định của pháp luật về đất trồng cây hằng năm
- Có nên mua đất trồng cây hàng năm không?
- Lệ phí gia hạn đất trồng cây hàng năm là bao nhiêu?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Luật Sư X về “Lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở là bao nhiêu?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về thành lập doanh nghiệp; tra mã số thuế cá nhân, xác nhận độc thân;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Tùy vào từng loại đất và diện tích chuyển trái phép mà mức xử phạt vi phạm hành chính là khác nhau. Bên cạnh việc bị phạt tiền, người có hành vi vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Theo quy định, trường hợp Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất trồng cây lâu năm được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu người dùng có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được gia hạn thời gian sử dụng đất theo thời hạn không quá năm mươi năm.
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng được các điều kiện:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
