Chào Luật sư hôm trước tham gia buổi giới thiệu sản phẩm của công ty bất động sản tôi có vừa ý với một căn nhà. Chúng tôi đã đi đến thỏa thuận và thống nhất sẽ mua bán căn nhà. Tuy nhiên khi đến hạn giao nhà thì chủ đầu tư chậm trễ, lấy lí do là cần nâng cấp cơ sở hạ tầng. Tôi cũng ráng đợi nhưng đến nay đã trễ hơn 1 tháng. Tôi không muốn kéo dài tình trạng trên nữa. Làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà theo quy định hiện nay? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi.Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Điều kiện bàn giao nhà hiện nay ra sao?
Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà khi công trình căn hộ/nhà phố nói riêng và các công trình thuộc dự án nói chung đã được nghiệm thu và bảo đảm các yêu cầu về kỹ thuật, chất lượng, an toàn theo quy định của dự án được cấp phép. Có thể kể đến các điều kiện sau:
Theo khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi:
- Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
- Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Trường hợp bàn giao nhà thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà
Theo quy định tại Điều 123 Luật Xây dựng, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, quy định về quản lý sử dụng vật liệu xây dựng và được nghiệm thu theo quy định của Luật Xây dựng.
Đồng thời, Luật phòng cháy, chữa cháy cũng nghiêm cấm việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện bảo đảm về phòng cháy và chữa cháy.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư hiện nay là gì?
Theo quy định tại Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư có nghĩa vụ:
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà theo quy định hiện nay?
Theo Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua nhà có quyền:
– Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng…
Cũng theo Điểm h Khoản 6 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư phải buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có) khi chậm giao nhà theo hợp đồng.
Như vậy, khi chủ đầu tư chậm giao nhà, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại.
Mức phạt và bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm giao nhà là bao nhiêu?
Tại Khoản 2 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ, việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.
Theo đó, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, người mua có quyền yêu cầu trực tiếp chủ đầu tư giao nhà, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo mức các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bồi thường thiệt hại, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có dự án chung cư.
Ngoài bồi thường thiệt hại cho người mua, chủ đầu tư chậm bàn giao nhà còn bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điểm c Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, với mức phạt tiền từ 250 – 300 triệu đồng khi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Quyền của bên mua nhà hiện nay như thế nào?
Điều 23 và 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bên mua nhà có các quyền sau:
– Bên mua, bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
– Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong Hợp đồng.
– Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 về việc xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Theo đó, hành vi Chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng (điểm b khoản 1 Điều 14).
Nếu Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có hành vi không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình thì bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng (điểm đ, khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
Ngoài ra bên Chủ đầu tư vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả kinh phí (nếu có yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có).
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết của Tư vấn luật đất đai tư vấn về “Làm gì khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà theo quy định hiện nay?”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tớichuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; giá thu hồi đất; tra cứu quy hoạch thửa đất… thì hãy liên hệ ngay tới Tư vấn luật đất đai để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Mời quý khách liên hệ đến hotline của Tư vấn luật đất đai: 0833.102.102.
Câu hỏi thường gặp
Bên mua cần yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với Bên bán.
Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Như vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo quy định tại Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên chậm bàn giao nhà đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng theo Điều 418 BLDS 2015. Ngoài ra, Chủ đầu tư còn phải chịu khoản tiền phạt theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Trong trường hợp Chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì bạn có thể khởi kiện lên tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết được thực hiện các bước như sau.
Hồ sơ khởi kiện bao gồm các giấy tờ sau:
Đơn khởi kiện (Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015);
Chứng cứ, tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người mua bị xâm phạm (hợp đồng mua bán nhà/căn hộ, hợp đồng vay tiền để mua nhà,…);
Hộ khẩu, chứng minh nhân dân;
Hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và người có liên quan.
