Năm 2023, khi nào nhà ở đủ điều kiện để bán?

Mua bán nhà ở là một trong giao dịch diễn ra phổ biến trong xã hội hiện nay. Vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn, do đó, nhằm quản lý những giao dịch liên quan đến việc mua bán chuyển nhượng loại tài sản này, pháp luật yêu cầu nhà ở phải đáp ứng một số điều kiện nhất định để được mua bán. Người dân cần phải nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này để chủ động hơn trong việc tiến hành thủ tục mua bán nhà ở. Vậy theo quy định hiện hành, Khi nào nhà ở đủ điều kiện để bán? Điều kiện để mua bán nhà ở cùng với mua bán đất là gì? Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện như thế nào? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở 2014

Nhà ở là gì?

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

Trong đó, nhà ở bao gồm các loại sau đây:

• Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
• Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
• Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
• Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định Luật Nhà ở 2014 thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
• Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
• Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2014.

Khi nào nhà ở đủ điều kiện để bán?

Để mua bán nhà ở hợp pháp, pháp luật quy định điều kiện về đối tượng mua bán và điều kiện của người tham gia mua bán, cụ thể:

Điều kiện về nhà ở

Theo Điều 118 Luật Nhà ở 2014, để được mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

• Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp trong phần lưu ý.
• Điều kiện 2: Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Điều kiện 3: Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Điều kiện 4: Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Điều kiện 2 và điều kiện 3 không áp dụng đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nhà chưa xây dựng, xây dựng nhưng chưa hoàn thiện…).

Những trường hợp mua bán không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

• Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Điều kiện của các bên mua bán nhà ở

Điều kiện bên bán:

Theo khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 bên bán nhà ở đủ điều kiện để bán khi:

• Điều kiện 1: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở;
• Điều kiện 2: Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự (nếu là cá nhân)

(Đầy đủ năng lực hành vi dân sự là người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).

Điều kiện bên mua:

Bên mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải có điều kiện sau:

• Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở;
• Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.

Điều kiện để mua bán nhà ở cùng với mua bán đất

Đây là trường hợp diễn ra phổ biến, nhất là khi bán nhà ở riêng lẻ. Theo đó, người dân thường bán nhà và bán cả đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trong trường hợp này, ngoài điều kiện về nhà ở và điều kiện về các bên tham gia mua bán như trên thì phải đáp ứng đủ điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện 1: Có giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp;

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;

Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

Trên đây là điều kiện mua bán nhà ở mới nhất theo quy định Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2013. Người dân nếu có nhu cầu mua bán nhà ở thì cần nắm rõ các điều kiện trên để tránh những rủi ro hoặc tranh chấp xảy ra.

Thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện như thế nào?

Căn cứ Điều 120 Luật nhà ở 2014; quy định trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau:

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.

Bước 2: Công chứng, chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Bước 4: Đăng ký sang tên

* Chuẩn bị hồ sơ: Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng chuyển nhượng.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

* Nộp hồ sơ

– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

– Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.
• Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Tiếp nhận, giải quyết

* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Nhà ở đủ điều kiện để bán”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp