Khi nào bỏ khung giá đất theo quy định?

Hiểu như thế nào cho đúng về việc bỏ khung giá đất? Quy định về việc bỏ khung giá đất như thế nào? Nhà nước quy định Khi nào bỏ khung giá đất? Lợi ích khi bỏ khung giá đất là gì? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Hiểu như thế nào cho đúng về việc bỏ khung giá đất?

Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013, khung giá đất được quy định như sau:

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Có thể hiểu khung giá đất là mức giá đất tối thiểu và giá đất tối đa được Chính phủ quy định để xác định giá đất, tùy theo từng loại đất. Hiện nay khung giá đất đang áp dụng được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP.

Theo đó, Bỏ khung giá đất tức là việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, các phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng ra bảng giá đất. Sau khi xây dựng xong bảng giá đất sẽ được trình Hội đồng nhân dân tỉnh trước khi thông qua (trước đây khi xây dựng bảng giá đất sẽ dựa vào khung giá đất để ban hành). 

Quy định về việc bỏ khung giá đất như thế nào?

Tại Nghị quyết 18/NQ-TW năm 2022 do Ban Chấp hành trung ương ban hành có quy định, 

Bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất…

Hiện nay, chính sách này đã chính thức được đưa vào dự thảo Luật Đất đai mới thay thế Luật đất đai 2014. Nghĩa là, dự thảo mới đã không còn đưa quy định về bảng giá đất vào dự án Luật này.Hiện nay, khung giá đất là giá đất Nhà nước quy định mức tối thiểu và tối đa, ban hành định kỳ 5 năm một lần. Đây là cơ sở để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Theo đó, các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.

Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18-NQ/TW đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nghị quyết 18-NQ/TW chỉ rõ những yếu điểm của chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay. Cụ thể, chính sách hiện nay chưa khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Đồng thời, chính sách cũng chưa xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, đặc biệt là chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất nhưng tiếp tục sử dụng cơ chế bảng giá đất. Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Nhà nước quy định Khi nào bỏ khung giá đất?

Nghị quyết 18-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ V của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII (Nghị quyết 18) về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” được ký ban hành ngày 16/6/2022, đã đề ra yêu cầu bãi bỏ khung giá đất trong tương lai.

Cụ thể hóa yêu cầu này, tại Dự án sửa đổi Luật Đất đai có bao gồm nội dung bỏ khung giá đất. Dự thảo này sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp 4 (tháng 10/2022), kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).

Như vậy, hiện nay việc bãi bỏ khung giá đất chưa được thực hiện mà vẫn áp dụng các quy định về khung giá đất hiện hành. Trong tương lai, sau khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua và có hiệu lực thi hành, thì khung giá đất mới có thể chính thức bị bãi bỏ.

Khi bỏ khung giá đất thì bảng giá đất có bị ảnh hưởng không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013:

Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Theo đó, bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định như trên và dựa quy định hiện hành, thì việc xây dựng bảng giá đất phải dựa vào khung giá đất. Như vậy, nếu nội dung bãi bỏ khung giá đất trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai được thông qua, thì các quy định liên quan về bảng giá đất cũng sẽ được sửa đổi.

Điều này theo nhiều đánh giá của các chuyên gia là thay đổi tích cực đối với sự phát triển hiện nay. Bởi lẽ, thực tiễn thi hành trước đây theo đánh giá từ Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng khung giá đất không theo kịp biến động giá đất trong thực tế.

Đặc biệt là trước những cơn sốt giá đất, tăng giảm thất thường của thị trường bất động sản hiện nay. Dẫn đến một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, hơn nữa còn có địa phương đề nghị bỏ khung giá đất.

Như vậy, trong tương lai có thể việc xác định bảng giá đất có thể được giao cho từng địa phương chủ động thực hiện mà không còn phụ thuộc vào khung giá đất như trước đây.

Lợi ích khi bỏ khung giá đất là gì?

– Người dân bị thu hồi đất được bảo đảm quyền lợi khi nhận tiền bồi thường.

Hiện nay, Bảng giá đất không theo kịp giá thị trường, tiền bồi thường cho người dân quá “thấp” dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện ngày càng nhiều.

Vì thế, dẫn đến tình trạng khó có thể thu hồi đất vì sự phản đối của người dân không đồng ý với phương án bồi thường của Nhà nước. Do đó các dự án thường kéo dài tiến độ thực hiện hơn so với dự kiến rất lâu. Khi mức giá bồi thường đất tăng cao, phù hợp hơn so với mức giá của thị trường thì người dân sẽ dễ dàng chấp nhận hơn mức bồi thường và có thể xúc tiến nhanh thời gian giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án.

– Có thể giúp hạn chế hiện tượng đầu cơ đất đai. Khi khung giá đất sát thị trường sẽ khiến thuế bất động sản, phí chuyển nhượng cao hơn…, làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai, qua đó giá đất có thể giảm.

– Hạn chế việc mua bán đất kê khai giá thấp để giảm thuế, giúp tăng thu vào ngân sách nhà nước. Hiện nay, khi mua bán nhà đất, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn hoặc bằng với giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định thì sẽ sử dụng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để làm căn cứ tính thuế cho các cá nhân, tổ chức.

Trong khi thực tế giá đất trên thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá đất được quy định trong khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh. Lợi dụng những điểm sơ hở đó các cá nhân thực hiện thường kê khai giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn mức giá đã được thỏa thuận trên hợp đồng trước đó để có thể giảm số thuế phải nộp xuống. Do đó, khi giá đất tỉnh ban hành bám sát với giá thị trường thì sẽ không còn sự chênh lệch khá nhiều giữa hai loại giá này, do đó sẽ hạn chế được cơ bản vấn đề kê khai giá thấp để giảm số thuế phải nộp xuống.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Khi nào bỏ khung giá đất?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; giá đất bồi thường khi thu hồi đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp