Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có một mảnh đất hơn 300 mét vuông ở quê hiện nay đang muốn bán để lấy vốn làm ăn, đây là mảnh đất do bố mẹ tôi để lại cho tôi và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao giờ nên chưa nắm được các quy định về việc này ra sao,mong luật sư “Hướng dẫn hồ sơ chuyển nhượng đất” cho tôi với ạ. Tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, để biết câu trả lời cho câu hỏi này, mời bạn và quý bạn đọc cùng tìm hiểu bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất khi đã có giấy chứng nhận sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước cấp sẽ có các quyền quyền sử dụng đất cụ thể như được khai thác sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất, cho thuê hoặc được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho….
Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013;
– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất.
Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Hướng dẫn hồ sơ chuyển nhượng đất
Để người sử dụng đất được thực hiện các uyền của mình đối với đất đai như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế…thì việc phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật là điều tất yếu. Theo đó, khi đã đủ điều kiện thì cần sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ với các loại giấy tờ tương ứng trong từng trường hợp cụ thể.
Đầu tiên chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
-Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính).
– Tờ khai đăng ký thuế
– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính).
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi đáp ứng được các điều kiện và thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Theo đó, việc chuyển nhượng này sẽ chỉ có hiệu lực khi thực hiện đăng ký biến động và được cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính.
Để hoàn tất việc sang tên, các bên phải trải qua các giai đoạn sau:
– Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
– Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
– Đăng ký biến động (kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng).
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Các bên chuyển nhượng, tặng cho phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng.
Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung theo quy định.
Thực hiện công chứng
Trường hợp 1: Các bên có hợp đồng soạn trước
– Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2: Các bên không soạn hợp đồng trước
– Các bên yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên.
– Người yêu cầu công chứng đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
– Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, phải ký trước mặt công chứng viên.
– Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
– Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ sang tên
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chuẩn bị hồ sơ như trên
Nếu bên chuyển nhượng tự nộp thuế thu nhập cá nhân thì hồ sơ đăng ký biến động không cần tờ khai thuế thu nhập cá nhân.
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
– Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
Bước 3: Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hướng dẫn hồ sơ chuyển nhượng đất“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như tư vấn pháp lý về Tra cứu chỉ giới xây dựng. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thuế thu nhập các nhân khi chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Trước hết, bên mua sẽ phải chịu Lệ phí trước bạ, cụ thể cách tính như sau:
Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
Trong đó:
– Diện tích đất tính bằng m2
– Giá đất theo bảng giá
– Lệ phí = 0,5%
Trường hợp Không phải nộp lệ phí trước bạ khi:
– Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
– Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
– Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
Thứ hai, bên bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi:
– Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Căn cứ Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định;
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
– Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
