Trước khi mua bán hay chuyển nhượng một phần thửa đất thì người dân cần phải làm thủ tục tách thửa đầu tiên. Theo quy định, chỉ các trường hợp đáp ứng điều kiện của pháp luật mới được phép tách thửa. Vậy cụ thể pháp luật quy định về vấn đề tách thửa như thế nào? Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm những giấy tờ gì? Nộp hồ sơ tách thửa đất ở đâu? Tách thửa mất bao nhiêu tiền? Bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé.
Căn cứ pháp lý
Khi nào được tách thửa đất?
Những người có nhu cầu tách thửa, hợp thửa đất phải tuân thủ diện tích tối thiểu được tách phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh đối với từng địa phương. khi thực hiện tách thửa phải theo quy định ở Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, rằng:
- Đối với đất ở nông thôn sẽ được điều chỉnh bởi Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai năm 2013: diện tích tối thiểu được tách thửa phải phù hợp với điều kiện và tập quán ở địa phương do UBND cấp tỉnh quy định. Căn cứ vào quỹ đất địa phương và kế hoạch phát triển nông thôn đã phê duyệt.
- Đối với đất ở thành phố được điều chỉnh theo Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013: diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở do UBND cấp tỉnh quy định. Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương sở tại.
Trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký và đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất. Và trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Thì chủ thửa đất sẽ phải chịu những hậu quả sau:
- Đất sẽ công chứng, chứng thực và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng.
- Các quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất.
- Sẽ không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đó.
Theo khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Nhưng với điều kiện phải đồng thời hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư
Căn cứ theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất; cho phù hợp đối với điều kiện cụ thể của từng địa phương”.Tức là, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa; đối với từng loại đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Bạn ở địa phương nào thì lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó hỏi về việc xác định; và diện tích thửa đất được phép tách.
Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm giấy tờ gì?
Theo Quyết định 25/2014/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Bình ban hành quy định rõ về điều kiện tách thửa đất như sau:
– Các thửa đất ở sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 40m2;- Hình thể thửa đất phải có đủ độ rộng để xây dựng ngôi nhà hình chữ nhật có kích thước chiều rộng tối thiểu là 4m và thuộc phạm vi được phép xây dựng nhà ở.
Ngoài ra, nếu bạn đề nghị tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn 40m2 nhưng đồng thời đề nghị được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa.Ngoài ra, do tách thửa nhằm mục đích tặng cho con nên thửa đất cũng phải áp dụng các điều kiện được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
– Có Giấy chứng nhận.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Sau khi xác định mình đủ điều kiện tách thửa đất ở để cho con thì bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin tách thửa đất.Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để được tách thửa đất, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đơn giản như sau:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK ban hành theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, sổ hồng).
Nộp hồ sơ tách thửa đất ở đâu?
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, bạn có thể chọn nộp hồ sơ ở một trong số các cơ quan sau:- Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
– Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính.
Sau khi đã nộp hồ sơ, bạn cần chờ đợi hồ sơ được thẩm định:
Sau 03 ngày trả hồ sơ để bổ sung: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ;
Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
* Thời gian giải quyết Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
Tách thửa mất bao nhiêu tiền?
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).
Tuy nhiên, việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất được cấp cho “hộ gia đình” và giờ các thành viên tách thửa) nên chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
Phí đo đạc tách thửa
Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.
Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì tính như sau:
Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Lệ phí trước bạ tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)
Tuy nhiên trên thực tế không phải khi nào hợp đồng cũng ghi giá 01m2 mà thường sẽ ghi tổng số tiền nên sẽ lấy 0,5% x tổng số tiền trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ trường hợp này xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)
Phí thẩm định hồ sơ
Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận)
Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “hồ sơ xin tách thửa đất”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn sẽ được tính như sau::
Không vượt quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Không quá 25 ngày đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn cũng như vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này sẽ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Cũng không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Không tính thời gian xem xét và xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật cũng như thời gian trưng cầu giám định.
Do việc tách thửa đất thường để tặng cho, chuyển nhượng, nên căn cứ khoản 2 Điều 143 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để được tách thửa đất bao gồm:
– Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;
– Thửa đất không có tranh chấp;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Đáp ứng các điều kiện được tách thửa theo quyết định về tách thửa của Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ban hành;
Như vậy, nếu không đáp ứng các điều kiện để được tách thửa thì sẽ không được tách thửa.
Người sử dụng đất có nhu cầu làm thủ tục tách thửa bán đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ gồm: Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất đề nghị tách thửa, đơn đề nghị tách sổ đỏ và hồ sơ đăng ký biến động đất đai (theo mẫu).
