Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay các giáo dịch liên quan đến đất đai diễn ra ngày càng phổ biến, kéo theo đó là sự xuất hiện ngày càng nhiều những tranh chấp về đất đai. Khi người sử dụng đất muốn được các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai, thì phải chứng minh được quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất đó thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trong trường hợp đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc ” Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được thực hiện như thế nài?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất đã được ông tôi khai hoang và sử dụng từ năm 1990, tuy nhiên mảnh đất này lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vừa qua gia đình tôi và nhà hàng xóm có xảy ra tranh chấp đối với mảnh đất này, luật sư cho tôi hỏi là việc giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam gồm nhiều loại Giấy chứng nhận về nhà đất như:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).

Mặc dù áp dụng chung một mẫu Giấy chứng nhận nhưng các loại Giấy chứng nhận được ban hành trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới (không bắt buộc đổi sang Sổ hồng).

Khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực thì vẫn kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định này được nêu rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.

Giấy chứng nhận hiện đang được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 

Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 có quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Việc giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ là việc các bên trong tranh chấp không cung cấp đủ một hay một số giấy tờ cần thiết để làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các tài sản gắn liền với đất; hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng,… hoặc các giấy tờ khác chứng minh người sử dụng đất có quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất đang có tranh chấp.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, có quy định về thủ tục giải quyết như sau:

Bước 1: Hòa giải

Hai bên có thể tự hoà giải hoặc nhờ UBND xã hoà giải. Cụ thể, nếu không tự hòa giải được thì hai bên có thể gửi đơn lên Chủ tịch UBND cấp xã. Theo Điều 202 Luật đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018:

“3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4.Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5.Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Bước 2: Hòa giải không thành

Nếu tự hòa giải hoặc hòa giải cơ sở không thành, các bên có thể chọn một trong hai hình thức giải quyết được quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2018:

Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền:

– Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

– Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Thông thường, người dân có thể nộp tại Tòa án nơi có Bất động sản đang tranh chấp, khi viết đơn khởi kiện, người dân lưu ý phải đầy đủ các yêu cầu, nội dung và hình thức được quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng hình sự năm 2015 về Hình thức, nội dung đơn khởi kiện. Sau khi hồ sơ khởi kiện không còn vấn đề, người khởi kiện có thể nộp tiền tạm ứng án phí và biên lai cho Tòa án để tiến hành thụ lý và giải quyết. Nếu người khởi kiện vẫn không đồng tình với quyết định, bản án sơ thẩm của Tòa án thì vẫn có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm với bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực.

Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận được thể hiện qua một số vai trò phổ biến sau:

– Căn cứ xác nhận ai là chủ đất, chủ sở hữu nhà ở

Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động.

– Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

– Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định có được bồi thường về đất khi thu hồi hay không

Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng khi có đủ 02 điều kiện sau:

Điều kiện 1: Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều kiện 2: Phải có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.

– Giấy chứng nhận là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ khoản 2 và 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện).

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, việc có hoặc không có Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để có cách thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau. Đồng thời, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sử dụng Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đó.

– Giấy chứng nhận sử dụng làm căn cứ để xác định loại đất (xem trong Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ thấy phần mục đích sử dụng đất).

– Giấy chứng nhận là thành phần trong hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng đất,…

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật Đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề tách sổ đỏ bao nhiêu tiền. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833.102.102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Mời bạn xem thêm:

• Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
• Đất của mình bị cấp sổ cho người khác phải làm thế nào?
• Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
• Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?

Câu hỏi thường gặp