Chào Luật sư, tôi có một mặt bằng trống tại khu vực quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh đang cho người khác thuê lại để làm mặt bằng kinh doanh hàng quán nhậu, nhưng vì chủ quán nhậu đó kinh doanh xuyên qua đêm, mở nhạc gây ồn ào ảnh hưởng đến người dân xung quanh khu vực đó. Vì đã bị người dân phản ánh rất nhiều lần nên tôi cũng có ngỏ ý với ông chủ là sẽ chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng này trước thời hạn. Nhưng họ không chịu, vậy Luật sư có thể tư vấn giúp tôi làm cách nào để có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng mà vẫn phù hợp đúng theo quy định của pháp luật không? Và mức phải bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng là như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi, xin cảm ơn Luật sư.
Chào bạn. Tư vấn Luật Đất đai đã nhận được câu hỏi tư vấn của bạn và rất cảm ơn bạn đã quan tâm đến chúng tôi. Hợp đồng thuê nhà, mặt bằng nếu đơn phương chấm dứt thì buộc phải dựa trên những quy định trong hợp đồng thuê nhà, mặt bằng để có thể chấm dứt hợp đồng hợp pháp. Cụ thể hơn về vấn đề này chúng tôi mời bạn đọc theo dõi bài viết ” đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng hợp pháp 2023” của chúng tôi dưới đây để có thể nắm rõ hơn vấn đề.
Căn cứ pháp lý
- Luật Dân sự 2015
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng hợp pháp 2023
Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
- “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- 2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- 3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- 4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
- 5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”
Nếu trong hợp đồng không có điều khoản nào quy định thời hạn báo trước về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà thì khi người thuê nhà có hành vi vi phạm nêu trên, người cho thuê phải báo trước cho người thuê nhà biết trước một tháng trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định tại khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng
Nếu trong trường hợp trong hợp đồng thuê có quy định nếu bên nào chấm dứt hợp đồng thì sẽ được giải quyết theo luật định thì căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Khi đó, theo quy định này, thì một trong hai bên (bên thuê và bên cho thuê) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn. Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt này chỉ được thực hiện nếu như thuộc vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi đó, nếu một trong hai bên ( bên thuê hoặc bên cho thuê) đơn phương chấm dứt hợp đồng theo đúng pháp luật thì bên còn lại sẽ được lấy lại tiền đặt cọc và không phải bồi thường.
Hậu quả pháp lý của đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn
Về hiệu lực của hợp đồng thuê:
- Căn cứ theo Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015, khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
- Bên cạnh đó, nếu trong trường hợp việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này không đúng theo quy định pháp luật thì hợp đồng vẫn sẽ chấm dứt tuy nhiên bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật được xác định là bên vi phạm hợp đồng và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo thỏa thuận của các bên và theo quy định pháp luật.
Về khoản tiền cọc thuê mặt bằng (nếu có):Thông thường khi các bên tiến hành hợp đồng thuê mặt bằng thì bên thuê sẽ đặt cọc cho bên cho thuê một khoản tiền theo thỏa thuận giữa các bên.
- Theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 việc đặt cọc có tác dụng đảm bảo việc một trong hai bên giao kết thực hiện đúng theo giao kết của hợp đồng và sẽ được trả lại cho bên thuê khi hết thời hạn hợp đồng thuê
- Trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê thuộc vào các trường hợp luật định thì sẽ được bên cho thuê hoàn trả lại số tiền cọc này
- Tuy nhiên, trường hợp bên thuê đơn phương chấm dứt trái luật thì lúc này khoản tiền cọc này sẽ là của bên cho thuê mà không cần phải hoàn trả cho bên thuê.
Về bồi thường thiệt hại (nếu có):
Nếu việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê là phù hợp với quy định pháp luật thì bên đơn phương cũng sẽ không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại. Dựa vào hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái luật của một bên thì bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại thực tế và thiệt hại này là phải do hành vi trái luật của bên đơn phương dẫn đến thiệt hại căn cứ theo quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong Bộ Luật Dân sự 2015.
- Ngoài ra, khoản bồi thường có thể bao gồm các khoản lợi mà bên thuê đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê.
- Phạt vi phạm do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận với nhau tuy nhiên mức phạt vi phạm không được vượt quá 8% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm theo quy định tại Điều 301 Luật Thương mại 2005.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng hợp pháp 2023. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản,…cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn đọc thêm
- Thủ tục nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng
- Mẫu hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm mới năm 2023
- Mẫu hợp đồng thuê mặt bằng đầy đủ, chi tiết năm 2023
Câu hỏi thường gặp
– Sau khi đặt cọc thì hai bên thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ;
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng thì chỉ mất tài sản đã đem ra đặt cọc còn nếu bên nhận đặc cọc từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải trả bằng 02 lần tài sản đặt cọc.
Tuy nhiên, việc xử lý tài sản đặt cọc sẽ thực hiện theo khoản 2 Điều 328 nêu trên nhưng có “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì việc xử lý phá cọc hợp đồng sẽ thực hiện theo thỏa thuận.
Nói tóm lại, khi phá hợp đồng, nếu hai bên có thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại cũng như phạt cọc thì sẽ làm theo thỏa thuận; Nếu không có thỏa thuận thì bên phá vỡ hợp đồng phải bị phạt cọc bằng 02 lần giá trị tài sản đặt cọc.
Trong thời gian thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng ngoài các trường hợp sau:
– Cho thuê nhà không đúng thẩm quyền, đối tượng và điều kiện
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên không có lý do chính đáng
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ ngôi nhà thuê
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, bị lập biên bản 03 lần mà không sửa chữa
– Hai bên không thỏa thuận được giá cả khi bên cho thuê điều chỉnh giá thuê sau khi cải tạo nhà ở.
Bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có những hành vi sau:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng
– Tăng tiền thuê nhà bất hợp lý hoặc không thông báo cho bên thuê
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Đặc biệt: Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày. Nếu không thực hiện mà có thiệt hại thì phải bồi thường trừ khi có thỏa thuận khác.
Để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước hạn đúng luật và tránh các vấn đề bồi thường về sau, chủ thể đơn phương chấm dứt phải làm theo các trình tự sau đây:
– Khi phát hiện hợp đồng thuê này thuộc trường hợp mà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trước hạn thì bên yêu cầu đơn phương phải thu thập được chứng cứ đầy đủ để chứng minh hành vi của bên còn lại.
– Khi đã xác định được quyền lợi của mình bị xâm phạm, bên yêu cầu phải gửi thông báo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên còn lại trước một khoảng thời gian hợp lý.
