Bất động sản là một trong những lĩnh vực tạo được sức hút rất lớn đối với các nhà đầu tư tại Việt Nam. Nhờ đó, lượng thông tin được các kênh truyền thông tìm kiếm về lĩnh vực này là rất lớn. Hầu hết các khách hàng/nhà đầu tư tài chính đều muốn tìm hiểu thêm về mô hình đầu tư bất động sản để thu về lợi nhuận hấp dẫn. Việc nắm được quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa là vấn đề quan trọng khi phân lô bán nền. Hiện nay, pháp luật về vấn đề này có nhiều thay đổi, chính vì vậy nhiều khách hàng rất lo lắng và không biết tìm kiếm thông tin chính xác nhất ở đâu. Hiểu được tâm lý của những nhà đầu tư, bài viết “Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?” dưới đây sẽ giảp đáp chi tiết vấn đề.
Căn cứ pháp luật
Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp
Căn cứ theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp đối với điều kiện cụ thể của từng địa phương”.
Tức là, mỗi địa phương sẽ có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Bạn ở địa phương nào thì lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó hỏi về việc xác định và diện tích thửa đất được phép tách.
Bên cạnh đó, căn cứ theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.
“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3.Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề đề tạo thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”
Theo quy định trên, đất nông nghiệp khi tách thửa có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện về:
Thửa đất nông nghiệp đang sử dụng được hình thành trước ngày có văn bản quy định về diện tích đất tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp của thuộc địa phương đó công bố và có hiệu lực thi hành.
Thửa đất đó có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp thửa đất muốn tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì người xin tách thửa phải làm đơn xin tách thửa đồng thời với việc xin được hợp thửa đó với thửa đất khác liền kề nhằm tạo thành một thửa đất mới.
Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Mỗi thửa đất cấp sổ đỏ hay tách thửa phải có diện tích nhất định và ở mỗi địa phương có quy định khác nhau dựa trên điều kiện quỹ đất, phát triển kinh tế và quy hoạch xây dựng, sử dụng đất tại từng địa phương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao và diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp, đất thổ cư. Vì mỗi địa phương có sự khác nhau về diện tích đất tối thiểu cấp sổ đỏ hay diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nên khi có thay đổi UBND sẽ ban hành quy định để người dân nắm rõ.
Ví dụ tỉnh Hậu Giang
Quyết định 29/2019/QĐ-UBND quy định về diện tích đất nông nghiệp tối thiểu tách thửa của tỉnh Hậu Giang. Các thửa đất nông nghiệp được hình thành mới từ việc tách thửa và thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu như sau:
Tại các địa phương tại Khu vực đô thị thì diện tích đất nông nghiệp tách thửa đối với đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác), đất nuôi trồng thủy sản là 700m2, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nông nghiệp khác là 300m2.
Tại các địa phương tại khu vực nông thôn thì diện tích đất nông nghiệp tách thửa đối đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác), đất nuôi trồng thủy sản là 1.000m2, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất nông nghiệp khác là 500m2.
Ví dụ tại tỉnh Bến Tre
Quyết định 38/2018/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre cụ thể như sau:
Diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành và thửa đất còn lại sau khi trừ hành lang an toàn bảo vệ công trình công cộng: Đối với những địa phương tại các Phường là khu vực quy hoăc đất phi nông nghiệp diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là 100m2; tại khu vực quy hoạch đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp là 300m2.
Thủ tục để tách thửa đất nông nghiệp
Người sở hữu đất có mong muốn được tách thửa đất phải tiến hành đầy đủ các thủ tục đã được quy định rõ tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa. Hồ sơ bao gồm các giấy tờ cần thiết được ghi rõ trong mẫu hiện hành gồm có:
- Đơn xin tách thửa
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Văn phòng đăng kí đất đai sau khi nhận hồ sơ xin tách thửa sẽ có trách nhiệm thực hiện các công việc:Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất. Sau khi hoàn tất đo đạc địa chính và có kết quả sẽ tiến hành lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp. Hồ sơ bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách thửa. Văn phòng đăng ký đất đai hoàn thiện hồ sơ bằng việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Tiếp đến, sẽ tiến hành trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp. Trong trường hợp nộp tại cấp xã thì sẽ gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người sử dụng đất xin tách thửa.
Trong trường hợp mảnh đất đang được xin tách thửa do chuyển quyền sử dụng hoặc do giải quyết tranh chấp : đấu giá, khiếu nại, tố cáo… (thường gọi là chuyển quyền) thì văn phòng đăng kí đất đai phải làm các thủ tục: Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất nông nghiệp sau đó làm đầy đủ thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền.
Về thời gian giải quyết hồ sơ theo đúng điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thường không quá 20 ngày
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp là bao lâu?
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa đất nông nghiệp không quá 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Sau khi nhận hồ sơ, trong vòng 3 ngày làm việc, nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Đối với miền núi, đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian được tăng thêm 10 ngày, ngoại trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu đơn khiếu nại lấn chiếm đất nông nghiệp mới
- Những ai được mua đất nông nghiệp
- Quy định về bồi thường đất nông nghiệp có nhà ở
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Diện tích tối thiểu để tách thửa đất nông nghiệp là bao nhiêu?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới tư vấn pháp lý mẫu đơn xin cấp lại sổ đỏ thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Các thửa đất nằm trong diện thu hồi theo quy hoạch sẽ được tách thửa, nếu sau 3 năm kế hoạch thu hồi không được tiến hành. Khi này diện tích tối thiểu dành cho thửa đất mới được hình thành sẽ phải lớn hơn 1000 M2.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng không được phép thay đổi mục đích sử dụng đất đối với thửa đất cần chia tách. Quy định này được ban hành để đảm bảo việc thu hồi đất vẫn được tiến hành ngay khi có quyết định chính thức.
Tách thửa đất nông nghiệp là loại thủ tục được tiến hành nhằm mục đích phân tách một thửa đất thành nhiều thửa đất khác nhau. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết để thửa đất được tách thửa là nó phải đảm bảo được diện tích tối thiểu.
Đối với thửa đất thông thường, diện tích tối thiểu cần phải có là 500 M2. Nhưng bạn cần lưu ý rằng con số 500 M2 khi này là diện tích của các thửa đất mới được hình thành sau khi chia tách.
Trong trường hợp, thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch sản xuất đất nông nghiệp, thì diện tích tối thiểu cần đạt là 1000 M2. Nhưng nếu như thửa đất nằm trong khu vực phải thu hồi, với bản kế hoạch đã được phê duyệt sẽ không được phép tách thửa.
Trường họp tách thửa nông nghiệp thuộc khu quy hoạch phi nông nghiệp và không nằm trong diện thu hồi được xem là khá phức tạp. Bởi lúc này quy định về diện tích tối thiểu sẽ trở nên rắc rối hơn nhiều. Cụ thể như sau:
Nếu thửa đất có diện tích không quá 1000 M2, thì người thực hiện thủ tục tách thửa đất cần thay đổi mục đích sử dụng đất. Sau quá trình này, bạn mới có thể tiến hành tách thửa đất.
Nếu thửa đất có diện tích trên 1000 – 2000 M2, thì người có yêu cầu tách thửa cũng cần phải thay đổi mục đích sử dụng đất. Tiếp theo, bạn còn phải lập phương án đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Cần lưu ý rằng phương án này phải được Ủy Ban Nhân Dân Quận/ Huyện nghiệm thu, thì mới được xem là hợp lệ.
Nếu thửa đất có diện tích trên 2000 M2, bắt buộc cá nhân, hộ gia đình muốn tách thửa đất phải lập dự án theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Sau giai đoạn này, thủ tục tách thửa đất mới được thực hiện.
