Thưa luật sư, tôi có một mảnh đất có diện tích là 32m2 mảnh đất này trước đây nhà chúng tôi trồng cây ăn quả. Nhưng mà, sau khi em trai tôi cưới vợ nên muốn chuyển ra ở riêng nên muốn mua lại mảnh đất này để dụng nhà. Tôi muốn hỏi luật sư là nếu trước đó mảnh đất này là đất để trồng cây nếu muốn xây nhà trên mảnh đất này thì có cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? Diện tích tối đa chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu? Thủ tục chuyển đổi như thế nào? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Diện tích tối đa chuyển mục đích sử dụng đất? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 đưa ra những quy định cụ thể về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng và một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Dựa vào những quy định được đưa liên quan đến trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Từ đó, ta có thể hiểu về khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đối với loại đất ban đầu.
Chuyển mục đích sử dụng đất có thể được thực hiện bằng quyết định hành chính bao gồm:
- Quyết định hành chính quy định trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép.
- Quyết định hành chính quy đinh việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có văn bản nào quy định về hạn mức (diện tích tối đa) chuyển mục đích sử dụng đất, liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có các quy định về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích, thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương, cụ thể:
Diện tích tối đa chuyển mục đích sử dụng đất
Diện tích tối đa chuyển mục đích sử dụng đất
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Lưu ý: UBND cấp huyện, cấp tỉnh không được ủy quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018, thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
– Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
+ Việc quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
+ UBND cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
+ UBND cấp huyện trình HĐND cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt.
– Thẩm quyền quyết định, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất:
+ Quốc hội quyết định kế hoạch sử dụng đất quốc gia.
+ Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, kế hoạch sử dụng đất an ninh, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
+ UBND cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Diện tích được chuyển phụ thuộc vào từng trường hợp
Ngoài việc không có quy định nào về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất như trên thì diện tích được chuyển phụ thuộc vào từng trường được căn cứ theo các quy định sau:
Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Pháp luật đất đai không quy định về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất, việc được chuyển mục đích sử dụng đất hay không (đối với trường hợp phải xin phép) và diện tích được chuyển là bao nhiêu phụ thuộc vào các căn cứ sau:
– Nhu cầu của người sử dụng đất (đối với hộ gia đình, cá nhân thì Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Dựa vào các căn cứ trên thì UBND cấp huyện sẽ quyết định cho phép mục đích sử dụng đất và diện tích được chuyển (không có quy định hạn mức như diện tích tối thiểu được phép tách thửa).
Diện tích đất tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất
Về diện tích tối thiểu chuyển mục đích sử dụng đất, thì căn cứ tại Điều 53 Luật Đất đai:
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”
Với quy định trên, thì dễ dàng nhận thấy để tiến hành cho phép chủ thể sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền dựa trên nhu cầu của người sử dụng đất về việc chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời cũng dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt mà cho phép chủ thể sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Pháp luật không có quy định cụ thể về diện tích đất tối thiểu thì mới được chuyển mục đích sử dụng đất, mà tùy thuộc vào tình hình thực tế thì Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Pháp luật đất đai hiện hành không quy định về hạn mức tối đa cũng như diện tích tối thiểu như quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất. Việc này có thể hiểu vì việc tách thửa đất làm thay đổi diện tích đất cũng như có thể là làm thay đổi về chủ sở hữu quyền sử dụng diện tích đất đó, nên cần có giới hạn nhất định về việc tách thửa đất. Còn đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, thì diện tích đất và chủ sở hữu quyền sử dụng đất không thay đổi, nên pháp luật có quy định khác là điều dễ hiểu. Đồng thời, chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu tất yếu và cũng là khách quan trên thực tế, nên nếu hạn chế, giới hạn về mức tối thiểu, tối đa về diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất dẫn đến hình thành nên sự kìm hãm về chuyển mục đích sử dụng đất, từ đó kìm hãm về khả năng phát triển kinh tế, xã hội, công nghiệm hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Diện tích tối đa chuyển mục đích sử dụng đất”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan đến vấn đề pháp lý tư vấn đặt cọc đất,…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ đến hotline 0833 102 102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013; những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Chuyển đất trồng lúa sang các loại đất sau: đất trồng cây lâu năm; đất trồng rừng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối.
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang các loại đất sau: đất nuôi trồng thủy sản nước mặn; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Trong trường họp người sử dụng đất thực hiện hành vi vi phạm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất một cách trái phép thì tùy từng diện tích sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5ha; Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5ha đến dưới 01ha;Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01ha đến dưới 03ha; Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03ha trở lên.
Đồng thời, ngoài ra, bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Nghị định số 91/2019/ NĐ-CP còn quy định về các biện pháp khắc phục hậu quả gồm: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Chuyển mục đích sử dụng đất có thể được thực hiện bằng quyết định hành chính bao gồm:
Quyết định hành chính quy định trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép.
Quyết định hành chính quy đinh việc đăng ký biến động đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
