Câu hỏi: Chào luật sư, năm 2021 tôi và em gái tôi có góp tiền chung nhau mua một mảnh đất thổ cư ở Hải Phòng, vì mảnh đất này hai anh em cùng mua chung nên trên giấy chứng nhận có ghi là tôi cùng với em gái tôi cùng sử dụng đất. Bây giờ em gái tôi muốn về Hải Phòng mở một nhà hàng nên đang muốn tách một nửa của mảnh đất hai anh em mua chung kia để xây nhà. Luật sư hỏi tôi hỏi là theo quy định hiện nay thì “Đất sổ chung có tách riêng được không” ạ?, nếu được thì tôi cần phải đáp ứng điều kiện gì và thủ tục thực hiện ra sao ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Thông thường việc sở hữu chung một mảnh đất thường diễn ra giữa những người thân với nhau như vợ chồng, anh chị em, bạn bè thân thiết… Hiện nay có rất nhiều người dân đang muốn thực hiện thủ tục tách riêng phần đất sở hữu chung đó. Mời các bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai tì hiểu các quy định về vấn đề này qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Đất sổ chung có nghĩa là gì?
Sổ hồng chung (sổ hồng đồng sở hữu) hoặc nhà sổ chung hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Là giấy chứng nhận pháp lý được nhà Nước xác nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cấp quyền sử dụng đất cho ít nhất 2 người.
Sổ đỏ chung là loại giấy cấp cho 2 chủ sở hữu dành cho một quyền sở hữu tài sản và quy chế pháp lý. Dĩ nhiên; cả 2 cùng có quyền đối với việc sở hữu trong số xác định. Một số vấn đề định đoạt liên quan tới thửa đất như: Tặng, mua bán, thế chấp, cho, ủy quyền;… sẽ không do một trong số người chủ sở hữu định đoạt. Họ cần có sự đồng ý của các bên sở hữu còn lại; dù chủ sở hữu chỉ định đoạt phần quyền sở hữu của bản thân.
Sổ hồng chung được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp khi:
Có hai cá nhân trở lên không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái với nhau mà thỏa thuận với nhau mảnh đất này là tài sản chung hoặc góp tiền “mua” chung mảnh đất và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận cho các chủ thể này cùng có quyền.
Khi mảnh đất có diện tích quá nhỏ, không đủ điều kiện để tách thành một thửa độc lập mà chủ thể vẫn muốn thực hiện giao dịch với phần đất này thì có thể thực hiện việc tách và hợp thửa với phần đất của chủ thể khác để đủ điều kiện và có sổ hoặc có thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, không được tách thửa nhưng được cấp giấy chứng nhận cho riêng mình.
Đất sổ chung có tách riêng được không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ sở hữu vẫn có quyền tách riêng ra làm hai hoặc hơn. Khi đó các chủ sở hữu sẽ có cho mình một quyển sổ riêng với diện tích tài sản tương ứng. Nhưng để tách sổ bạn phải tiến hành trình tự thủ tục theo đúng quy định pháp luật.
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã chỉ rõ các bên đồng sở hữu đất sổ chung có được quyền tách riêng nếu đáp ứng được các điều kiện mà Luật định như:
- Đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu.
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Tuy vậy, khi thực hiện thủ tục này, chúng ta cũng cần phải lưu ý một số điểm sau:
- Diện tích tối thiểu được phép tách thửa là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn.
- Nếu tách thửa mà tạo thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thửa với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì được phép tách thửa.
- Theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành thì một số địa phương chỉ cần đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận sẽ được tách thửa (không bắt buộc có Giấy chứng nhận).
Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc tách sổ hồng từ sổ chung thành sổ riêng của mình cũng có nhiều điểm khác biệt, có trường hợp có thể tách được, có trường hợp không thể tách được. Chi tiết như sau:
Trường hợp 1: Tài sản giao dịch là nhà đất riêng lẻ (nhà mặt đất) hoặc chỉ có đất ở
Khi tài sản giao dịch là nhà đất riêng lẻ hoặc chỉ có đất ở thì việc tách thửa đất (tách sổ) để cấp riêng cho người mua chỉ được thực hiện nếu thửa đất và nhà trên đất thỏa mãn các điều kiện tách thửa đất. Các điều kiện này bao gồm:
– Điều kiện chung để thửa đất được tách thửa để tham gia mua bán, chuyển nhượng: Đã có sổ hồng, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất, quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản (Điều 188 Luật Đất đai 2013);
– Điều kiện riêng của từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất về việc tách thửa như điều kiện về diện tích, kích thước,…
Trường hợp 2: Tài sản tham gia giao dịch là căn hộ chung cư hoặc chung cư mini có chung quyền sở hữu (đồng sở hữu)
– Nếu tài sản mua bán là loại tài sản này thì bạn không thể tiến hành chia tách sổ đỏ để định đoạt riêng phần quyền của mình được, lý do là phần diện tích đất để xây dựng căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở và chung cư mini không thể tiến hành tách thửa cho từng căn hộ ở từng tầng (pháp luật quy định việc sử dụng đất là sử dụng chung);
– Bản thân mỗi căn hộ (căn hộ chung cư hoặc một căn hộ của chung cư mini) không thể tiến hành tách đôi hoặc tách riêng thành nhiều phần để phân định cụ thể phần nào cho bạn, phần nào cho bên bán.
Do đó, nếu bạn mua tài sản là căn hộ chung cư hoặc căn hộ mini thì không thể tiến hành tách sổ riêng cho bạn được.
Như vậy, Tùy thuộc đối tượng mua bán là nhà và đất hoặc chỉ có nhà, tùy thuộc điều kiện cụ thể của từng tỉnh, thành phố nơi có đất mà việc tách thửa nhằm mục đích để cho bạn có riêng quyền sử dụng, sở hữu có thể thực hiện được hoặc không.
Thủ tục tách đất sổ chung như thế nào?
Nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ để tách thửa đất sổ chung như sau
Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đầy đủ các giấy tờ sau nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất:
– Nộp hồ sơ: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và căn cứ thẩm quyền để xử lý 02 trường hợp sau:
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Nếu hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
Bước 3: Trả kết quả
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện thủ tục tách thửa với đất sổ chung như sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất theo phần sở hữu cụ thể của các đồng sở hữu. Chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để xác định phạm vi, tính chất của phần đất thuộc quyền sử dụng mới. Để họ thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
– Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan để xác định quyền sử dụng đất cho từng chủ sở hữu sau khi tách thửa. Bao gồm:
+ Thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền.
+ Đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Khi đó, các thay đổi được lưu lại, quản lý và sử dụng xác định cho quyền, nghĩa vụ tương lai của các chủ sở hữu đất.
Thời hạn giải quyết: không quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ. nếu là khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn thì thời gian hạn là 30 ngày.
Đóng lệ phí địa chính (mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định). Nếu là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì không phải nộp lệ phí địa chính.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất sổ chung có tách riêng được không“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý như hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Về quy định của pháp luật, sổ đỏ chung và sổ đỏ riêng đều cùng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, sổ chung thể hiện tên của người đồng sở hữu, do đó mọi người có quyền như nhau. Theo quy chế định đoạt quyền sở hữu của hai loại giấy tờ này thì chúng có sự khác nhau. Bởi các chủ sở hữu phải thống nhất để cùng đưa ra quyết định.
Thường sổ đỏ chung sẽ rất khó khăn trong việc định đoạt bởi chúng liên quan tới quyền lợi của các đồng sở hữu. Các chủ sở hữu dù muốn định đoạt trong phần tài sản của mình cũng không thực hiện được các thủ tục pháp lý. Vì vậy, họ được quyền quyết định một số giao dịch và thay đổi quyền sở hữu.
Mua đất sổ chung, mua nhà sổ hồng chung là thực trạng hiện nay được nhiều người lựa chọn nhưng đã có nhiều cảnh báo về rủi ro khi mua đất sổ chung. Bởi lẽ nó bị hạn chế bởi các quy chế pháp lý đến định đoạt quyền sở hữu.
Mua nhà đất sổ chung có những rủi ro về mặt pháp lý do mua nhà mà người bán chỉ có sổ chung. Lúc này, nếu muốn mua bán hợp pháp sẽ cần đồng chấp thuận của các đồng sở hữu. Và nhiều trường hợp thỏa thuận viết tay, văn bản không công chứng do không đủ điều kiện công chứng viên thực hiện quyền công chứng vì sổ riêng, giá trị pháp lý không đảm bảo.
Đất thuộc quy hoạch, không đủ điều kiện tách sổ bởi nếu đủ điều kiện làm sổ riêng thì người bán sẽ làm và bán giá cao hơn. Nhiều trường hợp người bán không đủ điều kiện tách sổ nên bán cho nhiều người giá rẻ với hợp đồng viết tay, không văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán. Và giao dịch này đương nhiên không hợp pháp và người bỏ tiền là người chịu thiệt trước tiên.
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.- Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính.
– Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
