Dựa theo mực đích sử dụng của từng loại đất mà pháp luật đất đai Việt Nam đã phân loại các loại đất một cách cụ thể như đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp … Trong đó loại đất dùng để sản xuất và kinh doanh nhưng không dùng để nuôi trồng nông nghiệp được gọi là đất sản xuất kinh doanh. Vậy cụ thể đất sản xuất kinh doanh là gì và các quy định của pháp luật về đất sản xuất kinh doanh ra sao?. Hãy cùng tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết ” đất sản xuất kinh doanh có được xây nhà không” dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi; Chào luật sư, khi vợ chồng tôi lấy nhau thì cha mẹ vợ tôi có cho vợ chồng tôi một mảnh đất, hiện giờ vợ chồng tôi muốn về xây nhà trên mảnh đất đó, trên sổ đỏ của mảnh đất đó có ghi mục đích sử dụng của mảnh đất đó là đất sản xuất kinh doanh. Luật sư cho tôi hỏi là đất sản xuất kinh doanh có được xây nhà không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Đất sản xuất kinh doanh là gì?
Đất sản xuất kinh doanh là đất được sử dụng cho mục đích sản xuất và kinh doanh. Nhưng không phải loại đất dùng để nuôi trồng các loại cây ăn quả hoặc các ngành nghề nông nghiệp khác.
Đất sản xuất kinh doanh đã được quy định trong Điều 10, Luật Đất đai 2013, đây không phải là đất phi nông nghiệp. Cụ thể, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất khu chế xuất, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
Như vậy, đất sản xuất kinh doanh được dùng cho các mục đích sau:
- Xây dựng các khu chế xuất công nghiệp, khu công nghiệp và cụm công nghiệp
- Đất để làm thương mại, kinh doanh, dịch vụ
- Đất được sử dụng cho các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
- Đất để thực hiện các hoạt động khai thác, buôn bán khoáng sản
- Đất dùng làm vật liệu xây dựng
- Đất làm nguyên liệu sản xuất đồ gốm
- Sử dụng để tìm hiểu về những vấn đề xây dựng nhà ở trên các khu đất sản xuất kinh doanh
Về phân loại, đất sản xuất kinh doanh gồm những loại đất sau:
- Đất nhà ở được xây dựng ở thành thị, miền núi hoặc nông thôn
- Đất được sử dụng để xây các trụ sở và các cơ quan ban ngành
- Đất xây dựng các công trình công cộng, các cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng
- Đất dùng để làm sông ngoài, xây dựng kênh rạch và các công trình thuỷ lợi chung
- Đất xây dựng các trụ sở, cơ sở giáo dục và đào tạo, các trụ điểm y tế và nghiên cứu khoa học công nghệ.
Đất sản xuất kinh doanh có được xây nhà không?
Theo Mục 2.1, Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 2/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì “Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị”.
Điểm 2.2.5, Mục 2.2, Phụ lục số 1 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT quy định: “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp và kinh doanh, dịch vụ; bao gồm đất khu công nghiệp; đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, gốm sứ”.
Vì vậy, đất sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp không phải là đất để xây dựng nhà ở.
Trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp sang đất ở thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Khoản 2, Điều 57 của Luật Đất đai.
Muốn xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh thì phải làm thế nào?
Nếu người dân mua đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với mục đích xây dựng nhà để ở là vi phạm pháp luật.
Do đó, người phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải có sự cho phép của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định chi tiết trong Điểm g, Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai 2013:
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp mà không phải đất thương mại, dịch vụ;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp sang, đất thương mại, dịch vụ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Ngoài ra, đất sản xuất kinh doanh là gì khi chuyển mục đích sử dụng loại đất này, công dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật. Chế độ sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh sang đất ở
Dựa theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất Đai 2013, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở bạn cần chuẩn bị hồ sơ sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Khi đã chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên, người dân nộp hồ sơ trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để chuyển mục đích sử dụng đất. Thời hạn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh sang đất ở
Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Bước 1: Người sử dụng đất nộp Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Cơ quan Tài nguyên và môi trường địa phương.
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó, người dân được hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
Cơ quan Tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để đầu tư dự án thì cần thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời.
Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.
Chi phí chuyển đổi đất sản xuất kinh doanh sang đất ở
Chi phí thực hiện chuyển đổi từ đất cơ sở sản xuất kinh doanh sang đất ở sẽ được tính theo công thức sau đây:
Tiền sử dụng đất cần nộp = Tiền sử dụng đất được tính trên giá đất ở – Tiền thuê đất cần phải nộp trong khoảng thời gian còn lại.
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất được tính trên giá đất ở = Tổng diện tích chuyển mục đích sử dụng đất x Giá đất được quy định trong bảng giá do chính UBND tỉnh quy định.
- Tiền thuê đất cần phải nộp trong khoảng thời gian còn lại = Số tiền thuê đất 1 lần đã trả/ khoảng thời gian thuê x Khoảng thời gian thuê đất còn lại.
Tuỳ từng loại đất khác nhau sẽ có mức giá khác nhau. Những loại đất có diện tích rộng, và nằm ở trung tâm sẽ có giá cao hơn các loại đất khác. Ngoài tiền sử dụng đất, bạn cũng cần phải nộp một số những lệ phí liên quan khác.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất sản xuất kinh doanh có được xây nhà không“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật Đất đai.com luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là muốn tham khảo về vấn đề chia đất khi ly hôn, vui lòng liên hệ đến hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Trình tự, thủ tục mua đất không có sổ đỏ
- Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
- Hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ
- Ủy quyền đứng tên sổ đỏ
Câu hỏi thường gặp
Thời hạn sử dụng đất cơ sở sản xuất kinh doanh là 50 năm. Những dự án đặc thù thì có thời hạn sử dụng lên đến 70 năm.
Đất cơ sở sản xuất kinh doanh có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đảm bảo những điều kiện dưới đây:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Đất còn nằm trong thời hạn sử dụng.
Sự khác nhau giữa đất sản xuất kinh doanh với các đất khác như thế nào?
Đất sản xuất kinh doanh dùng để cùng sản xuất và kinh doanh các mặt hàng trên cùng một mảnh đất như sản xuất lúa và kinh doanh lúa gạo và cho công nghiệp như sản xuất gốm hoặc các vật liệu khác. Đất sản xuất kinh doanh hầu như sẽ nằm ở các vùng nông thôn, ít nằm trong các khu vực trung tâm thành phố để tập trung cho việc sản xuất và kinh doanh.
Còn đối với các mảnh đất khác không chuyên dùng cho sản xuất kinh doanh thì dùng để xây dựng các công trình hoặc nhà ở phục vụ cho riêng bản thân của chúng ta. Đất dành cho xây dựng nhà ở thường sẽ nằm ở các trung tâm thành phố nhiều hơn vì nó sẽ thu hút được khách hàng và bán chạy hơn.
Ngoài ra, không được phép xây nhà ở trên các mảnh đất chuyên dùng cho sản xuất kinh doanh vì đất sản xuất kinh doanh không phục vụ cho việc xây nhà ở, nếu muốn thì phải xin chuyển đổi mục đích từ đất sản xuất kinh doanh sang đất dùng cho xây nhà theo quy định của pháp luật.
Căn cứ điều 188, luật đất đai 2013:
Điều kiện thực hiện các quyền như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, …trong đó có thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
– Phải có Giấy chứng nhận;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định của pháp luật, nếu như đất đã có giấy chứng nhận là sổ hồng, sổ đỏ,… và thỏa các điều kiện trên thì được phép giao dịch dân sự “thế chấp”, cầm cố bình thường.
