Thưa luật sư, tôi có mua 26ha đất rừng sản xuất của 1 gia đình khác bản (trong cùng huyện). Đã được ủy ban nhân dân huyện sang tên trích lục cho tôi. Khi gia đình tôi dọn dẹp lại rừng để muốn chuyển diện tích đất thành đất phi nông nghiệp thì phòng nông nghiệp huyện thông báo cho tôi là thửa đất tôi mua đã quy hoạch thành rừng phòng hộ đầu nguồn theo quy hoạch 3 loại rừng giai đoạn 2016-2025. (trong bản đồ quy hoạch đã được thống nhất với sở nông nghiệp) và đang chờ quyết định phê duyệt của chủ tịch tỉnh. Tôi muốn hỏi luật sư, trong trường hợp này thì tôi cần phải giải quyết như thế nào? Đất rừng phòng hộ có lên thổ cư được không? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Đất rừng phòng hộ có lên thổ cư được không? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Đất rừng phòng hộ là loại đất gì?
Đất rừng phòng hộ là loại đất rừng được sử dụng nhằm mục đích bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống hiện tượng xói mòn, sạt lỡ, lũ quét, lũ ống, chống việc sa mạc hóa, hạn chế các thiên tai, góp phần điều hòa khí hậu, không khí, bảo vệ môi trường, quốc phòng an ninh kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí đáp ứng các dịch vụ môi trường.
Đất rừng phòng hộ được phân chia thành các nhóm sau:
– Đất rừng phòng hộ đầu nguồn;
– Đất rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay;
– Đất rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển;
– Đất rừng phòng hộ bảo vệ môi trường sinh thái.
Đất rừng phòng hộ có lên thổ cư được không?
Điều kiện chuyển đổi đất rừng phòng hộ
Như đã trình bày ở trên, để có thể chuyển đổi đất rừng phòng hộ, điều kiện đầu tiên bạn cần đáp ứng là phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước.
Ngoài ra, do đây là một loại đất có tính chất đặc biệt, do đó mảnh đất đó cũng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Phù hợp với quy hoạch lâm nghiệp;
- Đáp ứng các tiêu chí phân loại rừng;
- Có phương án chuyển loại rừng.
Lưu ý: Với một số trường hợp đặc biệt quy định trong Luật đất đai, theo đó, đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án đầu tư cần chú ý một số điểm sau:
Đối với dự án có sử dụng đất rừng phòng hộ vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ trở lên;
- Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ.
Như vậy, để chuyển đổi đất rừng phòng hộ, bạn cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.
Thủ tục chuyển đổi đất rừng phòng hộ
Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ thực chất là một thủ tục phức tạp, bạn có thể tham khảo theo hướng dẫn dưới đây của chúng tôi:
Các tổ chức, cá nhân (chủ đầu tư dự án) có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác cần gửi 7 bộ Hồ sơ về Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn với 4 nội dung cụ thể như sau:
- Văn bản đề nghị chuyển mục đích sử dụng rừng của tổ chức, cá nhân đề nghị chuyển mục đích sử dụng rừng.
- Báo cáo đề xuất dự án đầu tư hoặc báo cáo nghiên cứu tiền khả thi kèm theo văn bản thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư: Chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đầu tư; Chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Quyết định đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật Đầu tư công; Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp còn hiệu lực thực hiện).
- Tài liệu về đánh giá tác động môi trường của dự án theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường, đầu tư, đầu tư công.
- Báo cáo thuyết minh, bản đồ hiện trạng rừng (tỷ lệ bản đồ 1/2.000 đối với diện tích đề nghị chuyển mục đích sử dụng rừng dưới 500 ha, tỷ lệ 1/5.000 đối với diện tích đề nghị chuyển mục đích sử dụng rừng từ 500 ha trở lên), kết quả điều tra rừng khu vực đề nghị quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng (diện tích rừng, trữ lượng rừng).
Khu rừng xin chuyển mục đích sử dụng phải xác định cụ thể: loại rừng, hạng rừng, chi tiết từng lô, khoảnh, tiểu khu phù hợp với quy hoạch loại rừng trên địa bàn tỉnh và các quy định về điều tra rừng hiện hành. Việc điều tra, đo đếm xác định đặc điểm tài nguyên rừng, diện tích rừng phải do cơ quan tư vấn về chuyên ngành Lâm nghiệp thực hiện.
Lưu ý:
- Đối với hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng thuộc thẩm quyền của Quốc hội và của Thủ tướng Chính phủ, tổ chức, cá nhân (chủ đầu tư dự án) đề nghị chuyển mục đích sử dụng rừng gửi hồ sơ trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn nơi có diện tích rừng đề nghị chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp đầy đủ hồ sơ, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức kiểm tra hiện trường và báo cáo UBND tỉnh trình Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn theo quy định.
- Đối với hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, những hồ sơ dự án xin đồng thời thời chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác và danh mục các dự án cần thu hồi đất và danh mục các dự án có sử dụng đất rừng phòng hộ, tổ chức, cá nhân (chủ đầu tư dự án) đề nghị chuyển mục đích sử dụng rừng gửi hồ sơ trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn nơi có diện tích rừng đề nghị chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp đầy đủ hồ sơ, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức kiểm tra hiện trường và báo cáo UBND tỉnh trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Sở Tài nguyên và Môi trường (tổng hợp chung vào danh mục các dự án cần thu hồi đất và danh mục các dự án có sử dụng đất rừng phòng hộ của quận, huyện).
- Đối với dự án xin chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác (dự án đã được thông qua Kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định cho thuê đất…), tổ chức, cá nhân (chủ đầu tư dự án) đề nghị chuyển mục đích sử dụng rừng gửi hồ sơ trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính (kèm theo hồ sơ về đất đai liên quan đến dự án) đến Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn nơi có diện tích rừng đề nghị chuyển mục đích sử dụng.
Trường hợp đầy đủ hồ sơ, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tổ chức kiểm tra hiện trường, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng và các đơn vị có liên quan báo cáo UBND tỉnh trình Hội đồng nhân dân tỉnh theo quy định.
Đất rừng phòng hộ có được xây nhà không?
Các loại đất được phép xây dựng nhà ở
Đất được phép xây dựng nhà ở đó là đất thổ cư. Theo quy định của pháp luật, đất thổ cư là loại đất phục vụ cho việc xây dựng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho đời sống của người dân. Trong đó, bao gồm nhà ở và các công trình phụ, ao chuồng, vườn tược.
Khi xây dựng nhà trên đất thổ cư, chủ sở hữu cần phải xin giấy phép xây dựng cũng như thực hiện thi công theo đúng quy định của pháp luật.
Với những mảnh đất nằm ngoài hạng mục đất thổ cư, nếu muốn xây dựng nhà ở, chủ sở hữu cần phải làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Sau đó thực hiện các thủ tục xin cấp phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Như vậy, đất rừng phòng hộ, chỉ có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang nhóm đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng sao nhóm đất phi nông nghiệp được. Mà muốn xây nhà thì phải xây dựng trên đất ở. Vậy nên rừng phòng hộ không được phép xây nhà.
Đất rừng phòng hộ có được cấp sổ đỏ không?
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có nêu rõ 7 trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
1) Người quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn
2) Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
3) Người được nhận khoán đất trong nông – lâm trường và ban quản lý rừng phòng hộ, đặc dụng.
4) Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
5) Người sử dụng đất có điều kiện cấp sổ đỏ nhưng có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, thu hồi đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
6) Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất, không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí, đường truyền tải điện, truyền dẫn thông tin, khu vui chơi giải trí ngoài trời, nghĩa trang, nghĩa địa không nằm trong hình thức kinh doanh.
7) Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý.
Đất rừng phòng hộ được sử dụng dưới mục đích đất nhận khoán, thuộc quỹ đất công ích, đã có quyết định thu hồi nhằm phục vụ cho các công trình xây dựng công cộng hoặc các trường hợp bị giới hạn khác có đề cập tại Điều 99, Luật Đất đai 2013 thì sẽ không được cấp sổ đỏ.
Tóm lại, việc đất rừng phòng hộ có được cấp sổ đỏ không phụ thuộc chủ yếu vào người sử dụng đất có đáp ứng được đầy đủ các điều kiện chung về việc cấp giấy chứng nhận và không mắc các trường hợp cấm theo pháp luật hay không. Nếu thuộc trường hợp cấm không được cấp sổ đỏ thì việc chuyển nhượng đất rừng phòng hộ cũng không được phép thực hiện.
Mời bạn xem thêm:
- Hủy sổ đỏ cấp sai như thế nào?
- Cách tính thuế khi sang tên sổ đỏ năm 2022
- Thủ tục sang tên sổ đỏ theo thừa kế năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Đất rừng phòng hộ có lên thổ cư được không?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như tư vấn pháp lý thủ tục chuyển đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất thổ cư theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Khoản 1, điều 188, Luật đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 quy định về điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
a) Có Giấy chứng nhận,
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, nếu chuyển nhượng là loại đất rừng phòng hộ – loại đất đặc biệt, có vai trò, ý nghĩa đặc biệt quan trọng nên pháp luật đưa ra một số hạn chế nhất định trong hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng loại đất này. Cụ thể:
Căn cứ theo khoản 2, điều 192, Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 thì bạn chỉ có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất này cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó, không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sinh sống ngoài khu vực.
Thứ nhất, xác minh tính pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận là thật hay giả, có được cấp theo đúng quy định, trình tự thủ tục pháp luật hay không, thông tin ghi nhận có đúng với số liệu trên thực tế không. Nếu cần thiết, cá nhân có thể kiểm tra thông tin tại các cơ quan có thẩm quyền.
Thứ hai, tính chính chủ của quyền sử dụng đất: Người đứng ra chuyển nhượng có phải là cá nhân được cấp quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu không là “chính chủ”, có giấy ủy quyền nào về việc mua bán hay không (giấy ủy quyền phải đáp ứng quy định về hình thức, công chứng chứng thực).
Thứ ba, nghĩa vụ tài chính ở thời điểm chuyển nhượng: Khi tiến hành giao dịch, các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất cần phải được thực hiện đầy đủ trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng.
Chuyển nhượng là một trong các giao dịch đất đai vô cùng quan trọng, có ý nghĩa và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của cả hai bên. Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đảm bảo tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật đang hiện hành.
Theo các quy định của Luật đất đai 2013 cá nhân, hộ gia đình muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bắt buộc phải đáp ứng đủ 4 điều kiện tại Điều 188 của luật này.
Theo đó, cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, các cá nhân, hộ gia đình muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ còn cần phải thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ
