Xin chào Luật sư, tôi có thắc mắc muốn nhờ luật sư tư vấn giải đáp giúp. Cụ thể là hiện nay thì thì gia đình tôi đang có tranh chấp về đất thổ cư với nhà hàng xóm, tôi thắc mắc làm sao để biết được diện tích đất nào là đất thổ cư theo sổ đỏ và khi xảy ra tranh chấp như vậy thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Và pháp luật quy định đất phi nông nghiệp có phải là đất thổ cư không? Mong luật sư tư vấn giải đáp giúp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, nội dung bài viết dưới đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn, mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Đất phi nông nghiệp có phải là đất thổ cư không?
Theo quy định đất thổ cư chính là tên gọi của đất ở – loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình như bếp, khu nhà vệ sinh, nhà kho,… và diện tích đất vườn ao gắn liền nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận (mục 2.1 Phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT). Cũng theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất ở còn có thể được kết hợp sử dụng với mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ví dụ như kinh doanh dịch vụ lưu trú (homestay, nhà trọ…),…
Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư/đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và bao gồm 2 loại: Đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ODT):
…
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
…
– Một số đặc điểm cơ bản để có thể nhận biết đất thổ cư trong sổ đỏ đã được cấp cho người sử dụng như sau:
+ Tại trang 2 của giấy chứng nhận, phần ghi thông tin về mục đích sử dụng đất sẽ ghi là đất ở tại nông thôn/đất ở tại đô thị hoặc cũng có thể ghi là đất thổ cư/đất thổ (đối với những giấy chứng nhận được cấp trong khoảng thời gian từ năm 1987 đến năm 2004);
+ Thời hạn sử dụng được ghi tại trang 2 của giấy chứng nhận đối với loại đất thổ cư là lâu dài;
+ Có thể xem ký hiệu của loại đất này ONT, ODT ở trang thứ 3 phần sơ đồ thửa đất của giấy chứng nhận/sổ đỏ đã được cấp.
Như vậy, đất thổ cư là đất ở theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Đây là một trong số những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định pháp luật. Trường hợp này, có thể kiểm tra thửa đất có diện tích đất thổ cư hay không tại giấy chứng nhận đã được cấp.
Giải quyết tranh chấp đất thổ cư tại cơ quan nào?
Căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai, tranh chấp đất thổ cư được phân chia thành 2 loại là tranh chấp về đất đai và tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất. Cụ thể, khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP nhận định về tranh chấp đất đai, tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất để xác định căn cứ khởi kiện như sau:
+ Tranh chấp đất thổ cư là tranh chấp đất đai: Là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Ví dụ tranh chấp về ranh giới đất, tranh chấp về ai là người có quyền sử dụng đất…. Đây là tranh chấp bắt buộc phải tiến hành hòa giải theo quy định của Luật Đất đai 2013 trước khi yêu cầu Tòa án thụ lý, giải quyết;
+ Tranh chấp đất thổ cư là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất: Đây là những tranh chấp như tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn,… Nếu là những tranh chấp này thì các bên không bắt buộc phải hòa giải trước khi yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết;
Do trường hợp này, chưa nhận được đầy đủ thông tin về vụ việc tranh chấp đất thổ cư của bạn nên có thể phát sinh 2 tình huống với cách xử lý khác nhau như dưới đây:
Tình huống 1: Tranh chấp đất thổ cư là tranh chấp đất đai
Lúc này, căn cứ quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai được các bên tự tiến hành hòa giải hoặc phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (nếu các bên không tự hòa giải) trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Các bước để thực hiện giải quyết tranh chấp đất thổ cư theo thông tin mà bạn cung cấp như sau:
Bước 1: Yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hòa giải tranh chấp đất đai
Việc hòa giải chỉ được thực hiện khi có đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai được gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản hòa giải và phải được ghi nhận rõ là hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.
Bước 2: Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp khi hòa giải không thành
– Đối với tranh chấp đất đai của hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận/hoặc có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, các bên có thể lựa chọn một trong hai cơ quan sau giải quyết:
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất: Yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết. Hồ sơ yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết tranh chấp đất đai phải có biên bản hòa giải tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp xã lập, ký nhận theo quy định pháp luật.
Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, các bên có quyền yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất/hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
+ Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền: Đối với các tranh chấp của hộ gia đình, cá nhân và không có yếu tố nước ngoài thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
– Đối với tranh chấp đất đai mà các bên đã được cấp giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết (sau khi các bên đã tiến hành hòa giải nhưng không thành) thì Tòa án nhân dân là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Một trong những tài liệu phải có trong hồ sơ khởi kiện là biên bản hòa giải không thành do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất lập.
Tình huống 2: Tranh chấp đất thổ cư là tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất
Nếu trường hợp tranh chấp đất thổ cư của bạn là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (như tranh chấp về hợp đồng/giao dịch về quyền sử dụng đất… như chúng tôi đã nêu trên) thì các bên có quyền khởi kiện trực tiếp tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết mà không cần hòa giải.
Tòa án có thẩm quyền giải quyết là tòa án nơi có đất (nếu không có yếu tố nước ngoài thì tòa án nhân dân cấp huyện là tòa có thẩm quyền tiếp nhận, thụ lý, giải quyết yêu cầu khởi kiện).
Lưu ý: Bạn cần phải chuẩn bị hồ sơ khởi kiện theo quy định pháp luật, đóng nộp tạm ứng án phí đầy đủ (trong trường hợp không được miễn) để được Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Thông thường, hồ sơ gồm:
+ Đơn khởi kiện theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;
+ Giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người khởi kiện;
+ Giấy tờ, tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện;
Đất phi nông nghiệp có được xây nhà hay không?
Pháp luật quy định việc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất, cụ thể được quy định tại Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai 2013
Bên cạnh đó, theo quy định trong Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, chỉ có đất ở (đất thổ cư) mới được phép xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống. Ngoài ra, các loại đất khác thuộc nhóm đất phi nông nghiệp phải được sử dụng đúng mục đích đã phân loại.
Ví dụ: Đất xây dựng trụ sở cơ quan thì chỉ được dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, đất dùng mục đích quốc phòng, an ninh thì không được phép dùng cho mục đích khác…
Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm e, Khoản 1, Điều 57, Luật đất đai thì có thể chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở nếu được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
- Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Đất phi nông nghiệp có phải là đất thổ cư không?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý xvề hợp đồng cho thuê nhà và đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
Với các hộ gia đình, tổ chức, tư nhân được Nhà nước giao các loại đất khác nhau gồm có đất trồng cây hàng năm,đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không được quá 5 ha.
Với những gia đình, cá nhân có nơi ĐK hộ khẩu thường trú khác với nơi có đất thì sẽ được tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng. Nhưng nếu đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng thì sẽ được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013
Đất sử dụng làm vườn thì còn tùy vào mục đích sử dụng, nếu trên sổ hồng là đất trồng cây lâu năm hay hàng năm khác thì thuộc đất nông nghiệp.
Còn nếu có ít thổ cư trên đất thì thửa đất gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.
Tại Điều 3 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có quy định về những đối tượng không chịu thuế như sau:
Đất phi nông nghiệp sử dụng không vào mục đích kinh doanh bao gồm:
1. Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
2. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
3. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
