Xin chào Luật sư. Hiện nay tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là gia đình tôi có một thửa đất đã có nhà nhưng diện tích đất này hiện đang làm trong quy hoạch làm đường giao thông của tỉnh. Đất này nhà tôi đã sử dụng từ 1992 tới nay nhưng chưa làm sổ đỏ, đất không xảy ra tranh chấp và không vi phạm pháp luật đất đai. Vậy trong trường hợp này của nhà tôi đất định quy hoạch có sang tên sổ đỏ được không? Trong trường hợp tôi muốn làm sổ đỏ cho đất thì có được không? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai. Thắc mắc nêu trên của bạn chúng tôi sẽ giải đáp tại nội dung bài viết dưới đây, hi vọng những quy định mà chúng tôi chia sẻ sẽ mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Quy hoạch sử dụng đất là gì?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất được hiểu là:
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Việc quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng với từng địa phương cũng như cho Nhà nước:
– Hoạch định chính sách, phát triển kinh tế của địa phương;
– Là cơ sở để Nhà nước giao đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả;
Phân khu chức năng giải quyết các vấn đề giao thông và thực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng mục đích của Nhà nước;
– Khi có quy hoạch cần thu hồi đất, dễ dàng thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất.
Đất định quy hoạch có sang tên sổ đỏ được không?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Việc toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc quy hoạch không phải chuyện hiếm, trong một số trường hợp người sử dụng đất cũng không biết đất của mình thuộc quy hoạch. Tuy nhiên, khi đất thuộc quy hoạch thì vẫn có thể được sang tên.
Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa bổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”
Như vậy, đất thuộc quy hoạch xảy ra 02 trường hợp sau:
1. Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
2. Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.
Mặc dù vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng khi có quyết định thu hồi đất thì bị thu hồi (không được đăng ký sang tên).
Lưu ý:
– Khi nộp hồ sơ đăng ký sang tên nếu cơ quan tiếp nhận hồ sơ từ chối thực hiện thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu bộ phận tiếp nhận hồ sơ trả lời bằng văn bản về lý do từ chối.
Đất dính quy hoạch có được cấp mới sổ đỏ không?
Để được cấp sổ đỏ lần đầu, diện tích đất, người sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện cơ bản tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có một trong những giấy tờ về đất đai theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và các văn bản khác hướng dẫn thi hành;
- Diện tích đất đề nghị cấp sổ đỏ được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai;
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị/quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Trong trường hợp đất dính quy hoạch thì còn phải đảm bảo thêm điều kiện là thỏa mãn Điều 49 Luật Đất đai, sửa đổi bởi Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, gồm:
- Đã có quy hoạch sử dụng đất làm đường giao thông nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện được phê duyệt;
- Chưa có quyết định/thông báo thu hồi đất theo quy định;
- Hoặc đã quá 3 năm kể từ thời điểm kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà không thu hồi đất, hoặc không điều chỉnh, hủy bỏ, hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố;
Từ những căn cứ trên, suy ra, đất dính quy hoạch vẫn có thể được cấp mới sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện như chúng tôi đã nêu trên.
Do chưa có đầy đủ thông tin từ bạn nên chúng tôi không thể kết luận trường hợp của gia đình bạn có được cấp sổ đỏ hay không.
Bạn tự mình đối chiếu với những giải đáp ở trên của chúng tôi, liên hệ với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương (Ủy ban nhân dân xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường) để có thêm thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ đó, có các kết luận chính xác, chi tiết nhất cho trường hợp của mình.
Đất thuộc quy hoạch có được xây dựng mới không?
Tại khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi 2020 quy định về trường hợp xây dựng mới như sau:
Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì:
Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì:
Người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 94 Luật Xây dựng 2014.
Như vậy, đất thuộc quy hoạch sẽ không được xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo trừ trường hợp nêu trên.
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Đất định quy hoạch có sang tên sổ đỏ được không?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến cách soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà và đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Câu hỏi thường gặp:
Để xem đất thuộc quy hoạch hay không thì người dân thực hiện một trong những cách sau:
+ Xem quy hoạch sử dụng đất trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, cấp xã.
+ Xem trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
+ Hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất để có thêm thông tin.
Tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp không được cấp sổ đỏ bao gồm:
Trường hợp 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 35 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã;
– Bảo vệ nghiêm ngặt đất chuyên trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
– Bảo đảm sự cân bằng giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương và khả năng, quỹ đất của quốc gia nhằm sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
– Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên; thích ứng với biến đổi khí hậu;
– Nội dung phân bổ và sử dụng đất trong quy hoạch ngành quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quốc gia.
