Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy trình pháp lý thường xuyên diễn ra trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, đó là một phần quan trọng của hệ thống pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi cá nhân hoặc hộ gia đình được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, họ không chỉ nhận được quyền lợi sử dụng mảnh đất mà còn được hưởng nhiều quyền lợi khác liên quan đến quản lý và giao dịch với tài sản này. Vậy trong trường hợp Đất đang cho thuê có được bán không?
Căn cứ pháp lý
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất không chỉ là sự phép thuận hợp pháp để sử dụng một phần của lãnh thổ quốc gia, mà còn là chìa khóa mở cửa cho việc thực hiện nhiều hoạt động pháp lý. Trong số những hoạt động này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, tạo cơ hội cho cá nhân và gia đình mở rộng, sáp nhập hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất của mình theo các phương thức hợp pháp.
Luật đất đai 2013 cùng các thông tư, Nghị định liên quan đã đưa ra những quy định tương đối cụ thể và chặt chẽ về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo tuân thủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:
+ Đất được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây được xem là điều kiện căn bản nhất. Bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác) là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của người dân do cơ quan Nhà nước cấp. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân mới có quyền thực hiện các hoạt động pháp lý khác liên quan đến đất đai.
+ Đất không có tranh chấp là điều kiện cần đảm bảo khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của người dân chưa thực sự được công nhận xác lập. Nếu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn diễn ra, sẽ không đảm bảo tính pháp lý, cũng như ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác.
+ Đất đai không thuộc diện được kê biên để thi hành án. Có rất nhiều trường hợp, đất đai là loại tài sản được kê biên để thi hành án. Lúc này, đất đai không còn là tài sản thuộc toàn quyền sử dụng của cá nhân, hộ gia đình, mà là tài sản “bảo đảm” thực hiện nghĩa vụ liên quan khác. Trong trường hợp này, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng sẽ không được diễn ra.
+ Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, người dân sẽ được quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định. Muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình phải đảm bảo đất đai còn hiệu lực sử dụng.
Đất đang cho thuê có được bán không?
Việc cho thuê đất là một quá trình quan trọng mà Nhà nước thực hiện để cung cấp quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng mảnh đất cụ thể. Quyết định trao quyền này được thực hiện thông qua việc ký kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, một tài liệu pháp lý chính thức giữa Nhà nước và bên cho thuê. Vậy khi đất đang cho thuê có thể chuyển nhượng được không?
Căn cứ theo Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Mặt khác, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,…quyền sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất khi đang cho thuê nhà đất vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của vật này
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Ngoài các điều kiện quy định trên người sử dụng đất khi thực hiện các hoạt động chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê cho thuê lại thì cần phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193, 194 của Luật Đất đai 2013.
Việc chuyển cho thuê lại phải phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy có thể thấy rằng theo quy định trên, nếu đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đất đang cho thuê vẫn sẽ được chuyển nhượng.
Quyền và nghĩa vụ các bên với đất đang cho thuê muốn chuyển nhượng
Quá trình chuyển nhượng đất không chỉ là sự di chuyển giấy tờ, mà là quá trình chuyển giao trách nhiệm và quyền lợi liên quan đến tài sản đất đai. Điều này đặt ra yêu cầu cao về tính minh bạch và tính minh bạch trong quy trình chuyển nhượng, đồng thời cần sự can thiệp của các cơ quan quản lý để đảm bảo rằng quá trình này diễn ra công bằng và theo đúng quy định pháp luật. Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ các bên với đất đang cho thuê muốn chuyển nhượng ra sao?
Thứ nhất, đối với bên cho thuê:
- Bên cho thuê quyền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian cho thuê quyền sử dụng đất nếu bên cho thuê quyền sử dụng đất là người sử dụng đất mà pháp luật đất đai cho phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, trong thời gian cho thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông báo cho bên thuê quyền sử dụng đất biết để bên thuê quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện các thủ tục để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, đối với bên thuê:
Bên thuê quyền sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến khi hết thời hạn hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Số tiền thuê quyền sử dụng đất chưa thanh toán cho bên cho thuê, thì bên thuê tiếp tục thanh toán cho bên cho thuê hoặc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Điều này tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên thuê và bên cho thuê, bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Đất đang cho thuê có được bán không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan khác, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.
Ngoài ra, nếu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự xuất hiện của các bên môi giới, được ủy quyền, các bên này chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.
Theo Khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Mà Khoản 10 Điều 3 Luật này cũng có quy định: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
