Với sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của nền công nghiệp nước ta, những khu công nghiệp, khu chế xuất dần xuất hiện ngày càng phổ biến. Những khu công nghiệp này sẽ được xây dựng trên đất công nghiệp do nhà nước quản lý, loại đất này được nhà nước quản lý rất chặt chẽ. Vậy theo quy định của pháp luật hiện nay thì “đất công nghiệp có lên thổ cư được không”?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có một mảnh đất công nghiệp rộng hơn 200 mét vuông và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật sư cho tôi hỏi là giờ tôi muốn chuyển đất công nghiệp có lên thổ cư được không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Đất công nghiệp là gì?
Đất công nghiệp hay còn gọi là đất khu công nghiệp là đất dành riêng cho việc xây dựng các cụm công nghiệp, khu chế xuất, các khu sản xuất kinh doanh tập trung.
Bởi tính chất đặc biệt mà đất công nghiệp được nhà nước quản lý rất chặt chẽ. Vì vậy, khi có ý định đầu tư vào đây, các nhà đầu tư cần phải hiểu rõ các chế định, chế tài.
Thông thường đất công nghiệp có diện tích rộng lớn, được quy hoạch nằm cách xa khu dân cư. Là nơi tập trung nhiều nhà máy và người lao động từ khắp nơi đổ về. Vì thế, việc đầu tư vào bất động sản ở khu vực lân cận cũng là lựa chọn không hề tồi cho nhà đầu tư
Đất công nghiệp được dùng cho mục đích chính là công nghiệp hiện nay. Hay có thể hiểu một cách đơn giản hơn là loại đất này sử dụng để xây dựng nhà máy, xí nghiệp, các cơ sở hay công trình hoặc những đất dùng làm nguyên liệu cho công nghiệp. Bên cạnh đó còn đất khu công nghiệp, nó thường là những vùng đất đã được giải phóng, khai phá để dùng vào việc xây dựng khu công nghiệp thì sẽ được gọi chung là đất khu công nghiệp.
Đặc điểm của đất công nghiệp
Khu công nghiệp là những khu vực có ranh giới địa lý rõ ràng, có điều kiện để phát triển triển tự nhiên cùng các cơ sở hạ tầng giao thông đồng bộ. Các quyết định thành lập khu công nghiệp được thực hiện như thế nào sẽ do Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ đưa ra quyết định.
Điểm khác biệt lớn nhất của khu công nghiệp so với điểm công nghiệp là không có dân cư sinh sống trong những khu vực này. Hay nói đơn giản là khu công nghiệp sẽ độc lập, tách biệt với khu dân cư. Đây được xem như là một trong những đặc điểm chính của các khu công nghiệp tập trung. Trong khi đó, điểm công nghiệp sẽ nằm cùng các khu dân cư sinh sống tại điểm đó.
Khu công nghiệp sẽ bao gồm nhiều xí nghiệp công nghiệp, cơ sở sản xuất có khả năng hợp tác sản xuất cao và hầu hết sẽ có quy mô tương đối lớn từ 50ha đến vài trăm ha. Nơi đây cũng tập trung chủ yếu nhiều doanh nghiệp chuyên sản xuất các mặt hàng công nghiệp, mặt hàng tiêu dùng phục vụ trong nước hoặc xuất khẩu với chi phí sản xuất khá thấp. Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách ưu tiên nhằm thúc đẩy, tạo điều kiện thuận lợi cho các khu công nghiệp phát triển bền vững trong tương lai gần.
Việc xây dựng, phát triển và mở rộng thêm các khu công nghiệp trong nước ta được xem là định hướng quan trọng, mang tính quyết định trong quá trình thực hiện mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trong tương lai không xa. Khu công nghiệp đã ngày càng khẳng định vai trò là nhân tố quan trọng hàng đầu để thúc đẩy phát triển nền kinh tế, phát triển xã hội.
Đất công nghiệp có lên thổ cư được không
Trong phân loại đất đai theo quy định của pháp luật thì đất công nghiệp nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp và cụ thể hơn là nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất công nghiệp sang đất ở là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khi nộp hồ sơ xuất trình thêm chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân nếu có yêu cầu. Tuy nhiên, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì phải viết đơn xin phép và cơ quan Nhà nước căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không, vì không phải viết đơn xin phép chuyển là được chuyển. Việc chuyển mục đích sử dụng đất công nghiệp sang đất ở có được hay không thì phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì mới được chuyển đổi.
Tuy nhiên thì các cá nhân, tổ chức không có quyền để có thể chuyển đổi đất công nghiệp thành đất ở. Việc này cần có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Mọi hành vi chuyển đổi trái phép đất công nghiệp thành đất ở đều là vi phạm pháp luật.
Cơ sở để các chủ đầu tư khu công nghiệp và các ban ngành chủ trương xin chuyển đổi là nghị định 82/2018/NĐ- CP cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu thấy tình hình phù hợp với những dự án quy hoạch đất ở địa phương.
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, luật không quy định cụ thể về điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất mà sẽ tùy vào thời điểm thực tế, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt mà cơ quan có thẩm quyền quyết định cho hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được giải quyết theo thẩm quyền.
Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ (dựa vào căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất), nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất
Bước 4: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) hoặc không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Đất công nghiệp có lên thổ cư được không“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như dịch vụ tư vấn đặt cọc đất, hay muốn soạn thảo mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất, soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất, hướng dẫn viết mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline:0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Đất công nghiệp hiện nay được quy định chi tiết tại nghị định 43/2014 NĐ-CP và Luật đất đai năm 2014. Theo đó:
– Thời hạn sử dụng đất: Sẽ theo thời hạn của dự án đầu tư, nhưng không được quá 70 năm. Trường hợp thời hạn đầu tư mà dài hơn thời gian còn lại của khu đất thì chủ đầu tư sẽ phải xin phép các cơ quan chức năng và phải đóng thuế đầy đủ và tiền sử dụng đất cho thời gian quá hạn đó.
– Kế hoạch sử dụng đất: Việc quy hoạch sử dụng khu đất công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và khi quy hoạch sẽ phải thực hiện đúng với những gì cam kết trên giấy tờ. Khi thành lập khu công nghiệp thì phải đồng thời quy hoạch xây dựng khu nhà ở, các công trình công cộng nằm ngoài khu công nghiệp đó.
– Chủ thể có quyền thuê đất công nghiệp là các tổ chức, cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
– Nghĩa vụ nộp thuế: Có thể nộp hàng năm hoặc nộp 1 lần cho cả thời gian thuê.
– Trách nhiệm của người thuê: Phải sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng ban đầu. Kể cả sau này nếu như không có nhu cầu thuê nữa và cho người khác thuê lại đất thì người thuê sau cũng sẽ phải tiếp tục sử dụng theo đúng mục tiêu đã được xác định từ ban đầu. Nếu cố tình làm trái quy định thì việc sử dụng đất sau này của bạn sẽ bị làm khó bởi các chế tài xử phạt theo quy luật của Luật Đất đai.
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các loại đất không phải là đất ở muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với tổ chức.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Đồng thời, khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền không tự ý quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để ra quyết định.
Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nếu có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện, trường hợp tự ý thực hiện sẽ bị xử lý vi phạm hành chính (phạt tiền và buộc tháo dỡ nhà ở nếu có,…).
Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định:
– UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
– UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
