Chi phí hoàn công nhà ở bao nhiêu?

02/11/2022 | 10:22 106 lượt xem Thủy Thanh

Khi xây dựng nhà ở, để xác nhận giá trị tài sản của căn nhà đó thì phải thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở. Tuy nhiên có rát nhiều người dân hiện nay vẫn chưa biết đến các quy định của pháp luật về hoàn công nhà ở và không thực hiện việc hoàn công nhà ở. Điều này sẽ khiến cho gặp khó khăn khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, hoặc trong việc đền bù, giải tỏa nhà đất. Vậy pháp luật quy định như thế nào về việc hoàn công nhà ở và ” chi phí hoàn công nhà ở” là bao nhiêu?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi mới xây dựng một căn nhà 3 tầng, tôi có nghe mọi người nói rằng sau khi xây xong nhà thì phải thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở. Vậy thì luật sư cho tôi hỏi là việc hoàn công nhà ở được pháp luật quy định như thế nào và chi phí hoàn công nhà ở là bao nhiêu với ạ. Tôi xin cảm ơn.

Hoàn công nhà ở là gì?

Nhà ở khi được xây dựng hoàn thiện cần được cập nhật lên giấy chứng nhận để xác nhận giá trị tài sản, đây được gọi là hoàn công nhà ở. Thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ hay các công trình xây dựng là điều kiện quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xác lập quyền sở hữu tài sản, công trình xây dựng trên đất sau khi hoàn thành việc xây dựng.

Việc cập nhật này là việc pháp luật ghi nhận quyền sở hữu hợp pháp, sẽ thuận tiện cho việc giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp tài sản là bất động sản, và sẽ được nhà nước đền bù, giải tỏa trong trường hợp thửa đất tọa lạc tại vị trí bị quy hoạch, cần đền bù giải phóng mặt bằng.

Nếu như bất động sản có nhà chưa hoàn công sẽ không được nhà nước đền bù phần công trình xây dựng đó trong một số trường hợp, hoặc không mua bán, khó khăn trong các giao dịch.

Hoàn công là một thủ tục hành chính trong quản lý xây dựng để nhà nước xác nhận bên đầu tư, bên đơn vị thi công đã hoàn thành công trình sau khi được cấp giấy phép xây dựng và hoàn tất công tác nghiệm thu. Hoàn công thể hiện tình trạng thực tế của công trình và thay đổi so với thiết kế ban đầu.

Theo quy định của Luật xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/ NĐ-CP, các công trình xây dựng nhà ở hay công trình xây dựng khác đều phải xin giấy phép xây dựng và thực hiện hoàn công. Riêng ở nông thôn, nhà ở riêng lẻ khi xây dựng tại các khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hoá thì mới cần hoàn thiện thủ tục này.

Chi phí hoàn công nhà ở
Chi phí hoàn công nhà ở

Chi phí hoàn công nhà ở

Sau khi nộp hồ sơ hoàn công nhà ở, công trình xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền thì chủ nhà sẽ chờ đợi kết quả nghiệm thu hoàn thành các hạng mục công trình xây dựng. Đồng thời, chủ đầu tư sở hữu công trình sẽ cần thực hiện các khoản lệ phí hoàn công nhà ở.

Hiện nay, lĩnh vực thuế rất đa dạng từ kinh doanh, mua bán đến xây dựng đều có những loại thuế, phí và lệ phí khác nhau, đòi hỏi những người thuộc đối tượng nộp thuế phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước.

Thuế xây dựng nhà ở cũng là một trong những loại thuế mà khi xây dựng công trình nhà ở sẽ cần phải kê khai và thực hiện đóng nộp thuế đầy đủ. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì thuế xây dựng nhà ở sẽ gồm có các loại thuế sau:

– Thuế môn bài: là một sắc thuế trực thu và thường là định ngạch đánh vào giấy phép kinh doanh (môn bài) của các doanh nghiệp và hộ kinh doanh.

– Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

– Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

– Lệ phí trước bạ hoàn công xây dựng

Những loại thuế này đều là những loại thế mà những ai có hoạt động xây dựng nhà đều phải thực hiện. Và cách tính thuế của từng loại thuế trên cũng có sự khác nhau cũng như đối tượng đóng thuế.

Quy định thủ tục hoàn công nhà ở xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ đầu tư công trình đó là phải nộp các khoản lệ phí hoàn công nhà ở. Lệ phí này gọi là lệ phí trước bạ hoàn công.

Lệ phí trước bạ hoàn công được thu căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì nhà đất là một trong những đối tượng phải chịu thuế trước bạ.

Đồng thời xác định trách nhiệm của người nộp lệ phí trước bạ là người có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí theo quy định khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, việc làm hồ sơ hoàn công, thủ tục hoàn công xây dựng là cách thức xác nhận lại quyền sở hữu nhà đất của chủ đầu tư nên phát sinh căn cứ nộp lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên không phải đối tượng nhà đất nào khi làm hồ sơ hoàn công đều phải nộp thuế trước bạ bởi Điều 4 định 45/2011/NĐ-CP quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ. Trong đó, khoản 11 điều này quy định trường hợp: Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ sẽ không phải chịu thuế trước bạ khi hoàn công công trình. Chỉ khi hoàn công công trình chỉ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế xây dựng cơ bản do chi cục thuế thu của nhà thầu xây dựng theo hợp đồng xây dựng.

Cách tính các loại thuế xây dựng nhà ở hiện nay

Khi tiến hành xây dựng nhà ở, thuế xây dựng cần được kê khai va thực hiện đóng thuế đầy đủ. Pháp luật hiện hành quy định thuế xây dựng nhà ở gồm những khoản như sau:

Thuế môn bài

– Đối tượng đóng thuế môn bài xây dựng nhà ở

Thuế môn bài được thu hàng năm. Mức thu phân theo bậc, dựa vào số vốn đăng ký hoặc doanh thu của năm kinh doanh kế trước hoặc giá trị gia tăng của năm kinh doanh kế trước tùy từng nước và từng địa phương. Tất cả tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả các chi nhánh, cửa hàng, nhà máy, phân xưởng…. trực thuộc đơn vị chính) đều thuộc đối tượng nộp thuế môn bài.

Do đó, khi bạn xây nhà sẽ cần phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế môn bài nếu:

Tự mua vật liệu và có thuê nhân công xây dựng riêng lẻ: chủ hộ sẽ là người thực hiện đống thuế xây dựng là thuế môn bài. Trong trường hợp chủ đầu tư (chủ nhà) thuê đơn vị thi công riêng thì chủ thầu sẽ phải là người phải thực hiện kê khai thuế và đóng thuế môn bài cho lĩnh vực xây dựng nhà ở riêng lẻ.

–  Mức đóng thuế môn bài xây dựng nhà ở riêng lẻ

Mức đóng thuế môn bài được xác định căn cứ vào quy định tại điểm 2, Mục I Thông tư 42/2003/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung, sửa đổi Thông tư số 96/2002/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 75/2002/NĐ-CP của Chính phủ về điều chỉnh mức thuế môn bài và Công văn 763/ BTC-TCT ngày 16/01/2009 của Bộ tài chính.

Thuế môn bài sẽ được thu theo mức sau đây:

– Thuế bậc 1: Thu nhập 1 tháng trên 1.500.000 đồng – Mức đóng thuế cả năm 1.000.000 đồng

– Thuế bậc 2: Thu nhập 1 tháng trên 1.000.000 đến 1.500.000 đồng – Mức đóng thuế cả năm 750.000 đồng.

– Thuế bậc 3: Thu nhập 1 tháng trên 750.000 đến 1.000.000 đồng – Mức đóng thuế cả năm 500.000 đồng.

– Thuế bậc 4: Thu nhập 1 tháng trên 500.000 đến 750.000 đồng – Mức đóng thuế cả năm 300.000 đồng.

– Thuế bậc 5: Thu nhập 1 tháng trên 300.000 đến 500.000 đồng – Mức đóng thuế cả năm 100.000 đồng.

– Thuế bậc 6: Thu nhập 1 tháng bằng hoặc thấp hơn 300.000 đồng – Mức đóng thuế cả năm 50.000 đồng.

Như vậy mức đóng thuế môn bài trong lĩnh vực xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ giao động từ 50.000 đồng đến 1.000.000 đồng phụ thuộc vào giá thuê nhân công theo hợp đồng xây dựng. Đối tượng nộp thuế muôn bài có thể là 1 trong 2 đối tượng là chủ nhà hoặc chủ thầu xây dựng phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Thuế Giá trị gia tăng (GTGT).

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) trong lĩnh vực thuế xây dựng nhà ở được quy định theo Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 và các văn bản thi hành.

– Đối tượng đóng thuế GTGT trong xây dựng

Trong đó quy đinh những đối tương phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp chính là các cá nhân hay tổ chức có phát sinh các hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa và dịch vụ. Do vậy theo quy định trên thì việc xây dựng nhà ở cũng là hình thức hoạt động xây dựng của tổ chức hoặc cá nhân vì vậy phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp nếu có.

Đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng sẽ là chủ thầu khi nhận thầu xây dựng nhà ở. Tuy nhiên để tránh rắc rối nếu bạn xây dựng nhà mà thuê thầu thì nên thỏa thuận với bên nhà thầu bằng hợp đồng, nhằm tránh phát sinh những tranh chấp về đối tương nộp thuế.

– Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng khi xây dựng nhà ở

Căn cứ Khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách xác định số thuế phải nộp là:

Thuế GTGT phải nộp = (Doanh thu tính thuế) x (Tỉ lệ % tính thuế GTGT)

Trong đó:

Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân là toàn bộ giá trị công trình hay phần việc xây dựng phải thực hiện được xác định theo Hợp đồng xây dựng; hoặc theo diện tích và đơn giá (tính trên 1 đơn vị diện tích).

Đối với những trường hợp chủ thầu không bao thầu nguyên vật liệu mà chỉ nhận thầu nhân công thì doanh thu tính thuế của chủ thầu được tính dựa trên tổng số tiền nhân công xây dựng chủ nhà phải trả cho chủ thầu theo hợp đồng khi hoàn thành công trình.

Nếu như hợp đồng xây dựng thỏa thuận về giá nhưng không phù hợp với giá trị thực thanh toán trên địa phương thì cơ quan thuế sẽ thực hiện việc quyết định doanh thu thế phải nộp trong trường hợp này theo quy định tại điều 36, 38 của Luật Quản lý thuế.

Nếu trong trường hợp cá nhân nộp thuế khoán có sử dụng hóa đơn của cơ quan thuế thì doanh thu tính thuế được căn cứ theo doanh thu khoán và doanh thu trên hóa đơn.

Tỉ lệ % doanh thu tính thuế GTGT được áp dụng như sau:

– Đối với Hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỉ lệ 5%

– Đối với Hợp đồng xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu: tỉ lệ 3%

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) trong lĩnh vực thuế xây dựng nhà ở.

– Đối tương tính thuế thu nhập cá nhân khi xây dựng nhà ở riêng lẻ

Thuế xây dựng nhà ở tư nhân ngoài thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng thì còn phải tính đến thuế thu nhập cá nhân theo quy định về pháp luật thuế. Theo quy định của pháp luật thì những nhân công xây dựng nhà cho bạn được coi là cá nhân kinh doanh dịch vụ xây dựng, lắp đặt và phải thực hiện nộp thuế như với cá nhân kinh doanh theo quy định tại thông tư 92/2015/TT-BTC.

– Căn cứ tính thuế TNCN khi xây dựng nhà ở

Cụ thể cách tính thuế xây dựng nhà ở tư nhân mảng thuế TNCN như sau:

Thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu tính thu nhập chịu thuế) X (Tỉ lệ TNCT trên doanh thu) X (Tỉ lệ thuế TNCN) (tạm thu 10%)

Trong đó:

– Doanh thu tính thu nhập chịu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân được xác định bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Doanh thu này tương tự như tính doanh thu tính thuế giá trị gia tăng trong lĩnh vực xây dựng nhà ở.

– Tỉ lệ (%) TNCT tính trên doanh thu: được áp dụng tỉ lệ tạm thu là 10% theo quy định tại của các văn bản pháp luật thuế TNCN hiện hành.

Như vậy, theo cách tính thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân thì người có công trình xây dựng muốn thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ và chính xác sẽ cần thể hiện rõ trong thỏa thuận hợp đồng các trường hợp:

Thuê khoán gọn: bao gồm thuê cả nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng. Trường hợp này chủ thầu xây dựng sẽ là người thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên toàn giá trị công trình nhận khoán theo hợp đồng.

Trường hợp thuê khoán nhân công thuê lẻ không có hợp đồng hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không chứng minh bằng hợp đồng, căn cứ thuê thầu và tự mua vật liệu mà gia đình tự mua. Trường hợp này hộ gia đình sẽ là người phải là người nộp thuế. Về phần vật tư có thể hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tự mua, cơ quan thuế không thu thuế vật tư của nhà tư nhân.

Trường hợp gia đình có hợp đồng xây dựng giữa chủ hộ và chủ thầu thống nhất việc nộp thuế là do chủ nhà thực hiện thì chủ nhà có trách nhiệm kê khai và nộp thuế xây dựng đầy đủ.

Lệ phí trước bạ hoàn công.

Ngoài các loại thuế xây dựng cơ bản trên thì người có công trình xây dựng sẽ phải nộp lệ phí hoàn công khi làm thủ tục hoàn thành xây dựng nhằm khai báo và xin giấy hoàn công, sổ hồng hoàn công xác nhận những thay đổi quyền sở hữu nhà và đất theo hiện trạng thay đổi mới nhất.

Bởi lẽ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì nhà đất là một trong những đối tượng phải chịu thuế trước bạ và nó phát sinh khi đăng ký xác lập quyền sở hữu.

Tuy nhiên, đối với những trường hợp thuộc Điều 4 NĐ 45/2011 thì sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ. Trong đó bao gồm trường hợp lệ phí trước bạ khi hoàn công nhà ở riêng lẻ tư nhân.

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Chi phí hoàn công nhà ở“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là làm sổ đỏ, giá thu hồi đất, tư vấn đặt cọc đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, Mức bồi thường thu hồi đất, hợp đồng đặt cọc nhà đất đơn giản,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Vì sao phải thực hiện thủ tục hoàn công?

Hoàn công là công tác quan trọng để hoàn thiện tính pháp lý của ngôi nhà. Nhà ở, công trình là nhóm tài sản cần được đăng ký sở hữu. Thủ tục hoàn công là bước quan trọng nếu chủ công trình muốn đăng ký quyền sở hữu.
Thủ tục này là điều kiện để chủ đầu tư được cấp lại sổ hồng. Trong quá trình thi công sẽ xảy ra những thay đổi hiện trạng đất, công trình nhà ở nên hoàn công sẽ thể hiện chi tiết những điều chỉnh, sửa đổi này. Đối với nhà ở riêng lẻ, gia chủ phải hoàn tất thủ tục hoàn công để được đảm bảo quyền lợi, không bị thu hồi đất hay gặp khó khăn khi mua bán, sửa chữa nhà ở sau này.


Hồ sơ hoàn công nhà cần chuẩn bị gì?

Dưới đây là các giấy tờ, hồ sơ cần chuẩn bị cho hồ sơ hoàn công của nhà ở riêng lẻ theo Thông tư 05/2015/TT-BXD:
– Giấy phép xây dựng
– Hợp đồng thi công được ký kết giữa các bên như chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, thi công, giám sát (nếu có)
– Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
– Báo cáo và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
– Bản vẽ hoàn công được thực hiện khi việc thi công xây dựng có thay đổi so với bản vẽ thiết kế xây dựng đã được duyệt
– Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có)
– Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về vấn đề an toàn phòng cháy, chữa cháy, vận hành thang máy (nếu có)
Ngoài ra, trên thực tế có thể sẽ phát sinh thêm một số giấy tờ liên quan cần bổ sung do bên cơ quan quản lý yêu cầu.

Nhà đã hoàn công có giá trị như thế nào?

Khi nằm trong quy hoạch: nhà có hoàn công sẽ được đền bù phần đất và giá trị ngôi nhà. Trong khi nhà không hoàn công sẽ không được đền bù hoặc đền bù rất thấp.
Thế chấp, vay vốn ngân hàng: vì thủ tục hoàn công là việc xác nhận tài sản gắn liền trên đất. Nên khi thế chấp sẽ được định giá cao hơn so với nhà không hoàn công.
Mua bán bất động sản: nhà đã hoàn công sẽ bán được giá cao và thuận lợi hơn vì tính pháp lý được đảm bảo.