Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào?

Khi cần nhiều tiền, người dân thường thế chấp quyền sử dụng đất (chỉ đất), quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất (đất). nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) tại ngân hàng để vay vốn. Tuy nhiên, ít ai biết được đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào? Cũng như thủ tục đặt cọc mua nhà diễn ra như thế nào? Tiền đặt cọc được sử dụng khi mua bất động sản là một biện pháp bảo đảm thông thường được sử dụng thường xuyên trong các giao dịch mua bán. Đặc biệt trong giao dịch bất động sản, hợp đồng mua bán bất động sản giữa các bên có tầm quan trọng rất lớn và thường giúp đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn hộ và các tài sản liên quan đến bất động sản. Dưới đây Tư vấn luật đất đai sẽ giải đáp cho bạn đọc về vấn đề này.

Cách xác định nhà có đang thế chấp ngân hàng không?

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào?

Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
• Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
• Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
• Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
• Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
• Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 bên thế chấp có quyền:

• Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
• Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
• Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Căn cứ theo quy định trên hì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.

Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, khi đang thế chấp tài sản, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được bên thế chấp đồng ý.

Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý bằng văn bản về việc cho mua, bán tài sản đó, thì bên bán và bên mua có thể ký Hợp đồng đặt cọc một khoản tiền bằng với số nợ Ngân hàng….

Sau đó, bên bán mang sổ đỏ đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giải chấp xong thì 2 bên ký Hợp đồng công chứng mua bán nhà, đất và đi sang tên Sổ đỏ. Trên thực tế, rất ít Ngân hàng ban hành văn bản đồng ý cho mua bán nhà đất đang thế chấp. Trong trường hợp này, bên bán và bên mua sẽ lập một thỏa thuận 3 bên với Ngân hàng để bên mua trả nợ thay cho bên bán.

Sau khi trả nợ xong, Ngân hàng trả sổ và công văn giải chấp, 2 bên sẽ ký công chứng Hợp đồng đặt cọc.

Sau đó bên bán đi giải chấp hoặc ủy quyền cho bên mua đi giải chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Cuối cùng, 2 bên ký Hợp đồng mua bán công chứng và sang tên Sổ đỏ.

Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

Hợp đồng mua bán công chứng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ
Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu
Đơn đề nghị đăng ký biến động
Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Quy trình thực hiện

Bước 1: Tiến hành ký cam kết 3 bên gồm bên mua nhà, bên bán nhà và ngân hàng về việc thanh toán tiền mua nhà giữa hai bên mua bán và bên bán nhà thanh toán khoản nợ vay với ngân hàng. Cam kết cần có chữ ký 3 bên và công chứng.

Bước 2: Bên mua và bán ra văn phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng.
Hai bên cầm theo chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận độc thân hoặc đăng ký kết hôn.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có nhà đất.

Bước 4: Làm thủ tục sang tên ở Văn phòng đăng ký đất đai.

Mời bạn xem thêm:

• Quy định về giao đất cho cơ sở tôn giáo như thế nào?
• Mẫu văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất mới năm 2022
• Cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không?

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết tư vấn về “Đặt cọc mua nhà khi đang cầm sổ ngân hàng như thế nào?”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới dịch vụ tư vấn bồi thường thu hồi đất thì hãy liên hệ ngay tới Tư vấn luật đất đai để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Liên hệ hotline: 0833.101.102

Câu hỏi thường gặp