Xin chào Luật sư. Tôi tên là Hồng Mai, hiện tôi đang sinh sống và làm việc tại Đồng Tháp. Tôi có câu hỏi thắc mắc như sau: Năm 2019, gia đình tôi có một mảnh đất tầm 1500 m2, tuy nhiên mới năm 2021, tôi được thông báo mảnh đất đó thuộc diễn đất bị Nhà nước thu hồi với lý do để phục vụ mục đích quốc phòng. Hiện tại, cơ quan thẩm quyền đã có thông báo thu hồi đất đối với mảnh đất đó. Nhưng gia đình tôi lại muốn tách thửa mảnh đất đó để phân quyền sở hữu đất cho tôi và chị gái tôi. Do hiểu biết pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế nên rất mong Luật sư hồi đáp về trường hợp có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa là quy trình phân chia quyền sử dụng đất từ người đứng tên trong sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
Theo quy định hiện hành, việc tách thửa hay phân chia đất đai là quy trình phân quyền sở hữu đất từ một người đứng tên, chịu trách nhiệm sang cho một hoặc nhiều đối tượng khác nhau.
Nội dung thông báo thu hồi đất
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm các vấn đề cụ thể sau:
- Lý do để thu hồi đất;
- Diện tích đất, vị trí khu đất thực hiện việc thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc theo quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã phê duyệt; trường hợp thu hồi đất sẽ theo tiến độ thực hiện của dự án thì ghi rõ tiến độ thực hiện việc thu hồi đất;
- Kế hoạch điều tra và khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
- Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư cho những hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất.
Các trường hợp không được tách thửa đất hiện nay là gì?
Không đáp ứng điều kiện diện tích tách thửa đất tối thiểu
Căn cứ theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất được tách thửa như sau:
UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
Như vậy, trong trường hợp đất không đáp ứng diện tích tách thửa thì không thể tách thửa đất.
Không đáp ứng điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất
Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
Đất không có sổ đỏ về nguyên tắc là loại đất không đáp ứng đủ điều kiện để tặng cho, chuyển nhượng,.. do đó sẽ không được thực hiện tách thửa với những mục đích này
Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Tại Điều 111 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về việc kê biên quyền sử dụng đất như sau:
- Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.
- Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, đất bị kê biên đã bị kê biên đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bị thu hồi sổ đỏ nên không thể thực hiện quyền tách thửa.
Hết thời hạn sử dụng đất
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.
Tại Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau:
- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 Luật Đất đai là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai 2013.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
- Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án;
- Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản 4 Điều 126 Luật Đất đai 2013.
- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Đất đai 2013 và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 147 Luật Đất đai 2013.
- Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 147 Luật Đất đai 2013 được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất đang có tranh chấp
Đây là một trong những điều kiện tiên quyết được quy định cụ thể trong điều kiện tách thửa của từng địa phương.
Có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?
Tách thửa đất là việc chia thửa đất gốc thành nhiều thửa đất nhỏ hơn theo trình tự pháp luật. Như đã đề cập ở nội dung trên, các trường hợp không được tách thửa đất tại 63 tỉnh thành bao gồm:
- Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất hết thời hạn sử dụng hoặc có tranh chấp;
- Không đáp ứng được về hạn mức, diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;
- Thửa đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch;
- Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Các thửa đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.
Ngoài các điều kiện chung, mỗi tỉnh thành có những quy định cụ thể về các trường hợp không được tách thửa đất tại địa phương.
Như vậy, có thể thấy, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc khi đã có thông báo thu hồi thì người dân không được phép tách thửa.
Thời hiệu của thông báo thu hồi đất
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn để thực hiện thông báo về việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội sẽ được quy định như sau:
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất trong thời gian là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và trong 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất sẽ bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm.
Như vậy, thời hiệu của thông báo thu hồi đất đối với đất nông nghiệp là thời gian 90 ngày và đối với đất phi nông nghiệp là thời gian 180 ngày trước thời điểm ra quyết định thu hồi đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Có thông báo thu hồi đất có được tách thửa không?“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như bố mẹ tách sổ đỏ cho con. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật với điều kiện loại đất dùng để thế chấp phải thuộc một trong các trường hợp sau:
+ Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Điều kiện người sử dụng đất có thể thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất phải là khi:
+ Có Giấy chứng nhận;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Thời điểm thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất:
Có Giấy chứng nhận
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Như vậy, để thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ các điều kiện về loại đất, thời điểm thế chấp. Khi đất có thông báo thu hồi thì không thể đáp ứng được điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Bởi lúc này Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã bị Nhà nước thu hồi và người sử dụng đất không còn quyền sử dụng đất. Do vậy, đất đã có thông báo thu hồi không thể thế chấp quyền sử dụng đất.
Bước 1: Người có thẩm quyền xử phạt lập biên bản xác định hành vi vi phạm để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.
Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm tra, xác minh thực địa (khi cần thiết), trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.
Bước 3: Thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất.
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện.
Khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ những quy định nêu trên, pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể về trường hợp đã có thông báo thu hồi đất thì có được mua bán đất hay không.
Tuy nhiên, khi đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất, người dân thực hiện các quyền liên quan đến đất và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy sẽ không đáp ứng điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
