Đất đồng sở hữu là giải pháp kinh tế hiệu quả dành cho những ai muốn mua đất nhưng không đủ kinh phí. Tuy nhiên, khi mua đất đồng sở hữu có thể sẽ đối mặt với nhiều rủi ro phát sinh sau đó. Vậy có nên mua đất đông sở hữu không? Quy định chung về đất đồng sở hữu như thế nào? Ưu nhược điểm của việc mua đất đồng sở hữu là gì? Bài viết sau đây của Tư vấn luật đất đai sẽ giúp bạn giải đáp những vấn đề này.
Căn cứ pháp lý
Đất đồng sở hữu là gì?
Đất đồng sở hữu là đất có chủ sở hữu gồm hai người trở lên không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Đặc điểm nhận biết đất đồng sở hữu là ở trang bìa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kèm trong chữ “Cùng sử dụng đất đối với ông/ bà…”
Đối với nhà đất đồng sở hữu, một trong nhiều chủ sở hữu muốn thực hiện những hành vi liên quan đến đất như mua bán, chuyển nhượng,… thì phải nhận được sự đồng ý của các đồng sở hữu.
Quy định chung về đất đồng sở hữu
Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).
Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:
“Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Căn cứ quy định trên, khi vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu thì bên sở hữu còn lại là đồng chủ sở hữu phải cùng ký trên giấy vay và có cùng chịu trách nhiệm về diện tích đất mang tên đồng chủ sở hữu (trừ trường hợp đồng chủ sở hữu không đồng ý bán theo quy định tại khoản 1 điều 126 Bộ luật dân sự 2015).
Ưu điểm khi mua nhà đất đồng sở hữu
Thuận lợi cho những người có thu nhập trung bình – thấp. Thông thường giá nhà đất đồng sở hữu thường thấp hơn so với giá thị trường bởi sự phức tạp trong vấn đề pháp lý, sở hữu cũng như sự e ngại của người mua.
- Dễ dàng cho việc gộp đất để xin tách thửa.
- Giúp những ai mua đất giấy tay tránh gặp phải rủi ro bị chủ đứng tên trên sổ lật kèo, bị cưỡng chế thi hành án
Nhược điểm khi mua nhà đất đồng sở hữu
Điểm trừ lớn nhất mà việc đồng sở hữu nhà đất chính là giấy tờ pháp lý phức tạp và tốn nhiều thời gian khi cần làm thủ tục cho những giao dịch mua bán, xin giấy phép xây dựng, tranh chấp và chuyển nhượng. Khi tiến hành những vấn đề liên quan tới nhà đất phải có sự chấp thuận của các bên sở hữu và chỉ cần một bên từ chối thì sự việc sẽ bị bế tắc.
Trong tương lại, bạn sẽ khó kiếm được người mua vì sự e ngại của khách hàng trong vấn đề pháp lý nhà đất, cho dù giá rẻ hơn so với thị trường rất nhiều.
Một điều quan trọng, hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam không cho vay theo sổ hồng đồng sở hữu vì nó có liên quan tới các vấn đề pháp lý của sổ hồng.
Những lưu ý nếu có ý định mua nhà đất đồng sở hữu
Để tránh những thiệt hại cho bản thân khi bạn tiến hành giao dịch nhà đất đồng sở hữu, hãy chú ý đến một số vấn đề như:
- Kiểm tra, xác minh thông tin về tổng số người có tham gia vào việc đồng sở hữu.
- Kiểm tra giấy tờ đúng tên ai? Lịch sử chuyển nhượng và tình trạng hiện tại của giấy tờ cũng như người sở hữu giấy tờ.
- Kiểm tra hiện trạng nhà đất bao gồm: diện tích thực tế so với diện tích trên giấy tờ, các loại thuế đã nộp, mật độ xây dựng,….
- Kiểm tra xem đất có nằm trong quy hoạch của Nhà nước hay không.
- Kiểm tra, đánh giá mức độ phù hợp với mục đích của mình.
Có nên mua nhà đã được cấp sổ hồng đồng sở hữu không?
Căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán như sau:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
….
Theo đó, ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường như các dự án nhà ở thương mại, xây dựng chung cư/nhà liền kề, mua bán đất phân lô bán nền trong dự án nhà ở thương mại…) là những loại nhà không cần đáp ứng điều kiện về có tranh chấp, hoặc thuộc diện thu hồi, tháo dỡ mà vẫn được phép mua bán, thì nhà ở chỉ được phép tham gia giao dịch mua bán nếu đáp ứng toàn bộ các điều kiện tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
Sau khi đã đáp ứng đầy đủ điều kiện nêu trên, việc mua bán nhà ở đồng sở hữu (tức sở hữu chung) được thực hiện theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014, cụ thể bao gồm:
Một là, nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được bán khi có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu;
Nếu có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật (yêu cầu giải quyết việc bán nhà). Lúc này, các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua và nhà ở chỉ được bán cho người khác khi các chủ sở hữu chung không mua.
Hai là, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó.
Đồng thời, phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật (quản lý tài sản của người bị tuyên bố mất tích theo quy định tại Điều 69 Bộ luật Dân sự 2015…)
Ba là, nếu chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Phần quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu chung được bán cho người khác nếu trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua.
Như vậy, việc mua bán tài sản là nhà ở thuộc sở hữu chung vẫn được pháp luật cho phép thực hiện khi đáp ứng các điều kiện để được mua bán nhà ở như chúng tôi đã nêu trên. Pháp luật không cấm việc mua bán nhà đồng sở hữu. Trước khi mua, bạn nên tìm hiểu kỹ các điều kiện và các quy định riêng biệt của giao dịch để tránh rủi ro và tiết kiệm thời gian, công sức.
Dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất đồng sở hữu
Nếu bạn gặp khó khăn trong việc quyết định mua bán nhà đất đồng sở hữu, hãy sử dụng Dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất đồng sở hữu của Tư vấn luật đất đai. Tư vấn luật đất đai chuyên tư vấn, soạn thảo hợp đồng; và tiến hành hỗ trợ các thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà đất đồng sở hữu theo quy định của pháp luật một cách nhanh nhất và chính xác nhất. Khi sử dụng Dịch vụ tư vấn mua bán nhà đất đồng sở hữu của Tư vấn luật đất đai. Chúng tôi sẽ thực hiện:
- Tư vấn, hỗ trợ quý khách hàng các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua bán nhà đất đồng sở hữu
- Giải thích các quy định của pháp luật về nhà đất đồng sở hữu
- Nghiên cứu vụ việc và tư vấn cách giải quyết
- Soạn thảo các giấy tờ, đơn tờ liên quan
- Tham gia tư vấn, hỗ trợ khách hàng thực hiện, hoàn thiện một giao dịch về nhà đất, từ việc thẩm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp;
Nếu quý khách có nhu cầu được tư vấn về việc mua bán nhà đất đồng sở hữu, đừng e ngại mà hãy liên hệ ngay theo số điện thoại 0833 102 102 để được tư vấn và báo giá cụ thể.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Có nên mua đất đồng sở hữu”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Mẫu hợp đồng thế chấp căn hộ nhà chung cư mới năm 2022
- Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước 2022
- Mẫu Hợp đồng thuê văn phòng năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Không ít người cho rằng, mua đất sổ chung có mức giá rẻ hơn, sau này có thể tiếp tục tách sổ. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tách sổ thuận lợi. Nhiều trường hợp diện tích đất quá nhỏ nên không được phép tách sổ. Với nhà đầu tư, việc tách sổ có thể mất thời gian khá lâu, gây ảnh hưởng đến dòng vốn, làm tăng chi phí cơ hội.
Về mặt pháp lý chỉ cần tất cả các thành viên mua chung đất đồng ý thế chấp thì được phép thế chấp ngân hàng, tổ chức, cá nhân để vay tiền nếu đủ điều kiện. Tuy nhiên, tương tự như trường hợp chuyển nhượng không phải khi nào cũng có sự đồng thuận của tất cả thành viên.
Bên cạnh đó, về mặt lý thuyết có thể một số bên đồng ý nhận thế chấp một phần quyền sử dụng đất (phần đất của một thành viên) nhưng thực tế phải tách thửa để tạo thành thửa riêng thì ngân hàng, tổ chức tài chính hoặc các bên nhận thế khác mới đồng ý.
Do vậy, tình trạng người muốn thế chấp vì cần tiền, người không muốn thế chấp dẫn đến việc không thể thế chấp, thậm chí xảy mâu thuẫn.
Nhiều trường hợp không thể chuyển nhượng theo ý mình
Theo đó, khi bán thửa đất mua chung phải được sự đồng ý của các thành viên mua chung. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà có người không đồng ý thì không thể bán thửa đất này, trừ trường hợp thửa đất đủ điều kiện tách thửa để chuyển nhượng phần đất tương ứng với phần tiền của mình góp.
Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, trong nhiều trường hợp không thể chuyển nhượng theo ý mình nếu người cùng góp tiền mua chung không đồng ý.
Có thể bị chia khi một người ly hôn hoặc chết
Ly hôn hoặc chết là điều không ai biết trước nhưng có thể xảy ra. Từ đó, dẫn tới việc thửa đất mua chung có thể bị chia thay vì giữ nguyên hiện trạng như ban đầu để bán khi giá cao.
Nhiều trường hợp không thể tách thửa
Một trong những nguyên nhân không thể tách thửa là không đáp ứng được điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Mặc dù trên thực tế không ít người nắm rõ quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa nhưng lại không để ý điều kiện về kích thước chiều cạnh tối thiểu để được phép tách thửa. Từ đó, dẫn đến trường hợp ngay cả khi đủ điều kiện về diện tích tối thiểu nhưng không đáp ứng được điều kiện về kích thước chiều cạnh nên không thể tách thửa.
