Có được xây nhà hết đất hay không?

Có thể thấy rằng ở nông thông với diện tích đất thường rộng nên người dân sẽ có phần diện tích đất để xây nhà ở, làm sân vườn hay làm chỗ để xe cho gia đình. Tuy nhiên, tại các khu vực đô thị thì việc xây dựng nhà ở kín đất sẽ tăng diện tích sử dụng. Vậy khi đó có nhiều thắc mắc rằng có được xây nhà hết đất hay không? Trong trường hợp, không được xây dựng kín đất mà thực hiện xây dựng kín đất thì mức phạt khi vi phạm quy định về mật độ xây dựng lúc này như thế nào cũng là quan tâm của nhiều người. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về quy định này tại bài viết dưới đây. Hi vọng những thông tin mà chúng tôi chia sẻ sẽ mang lại nhiều điều hữu ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Thông tư 01/2021/TT-BXD

Có được xây nhà trên đất chưa lên thổ cư không?

Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất được phân loại như sau:

Phân loại đất

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Theo cách hiểu thông thường, đất thổ cư ý chỉ loại đất dùng để ở, để xây nhà và các công trình.

Căn cứ quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất:

Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau:

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1.Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích. Đất chưa lên thổ cư mà cụ thể là đất nông nghiệp chỉ được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật, không bao gồm việc xây dựng nhà ở, công trình. Theo đó, xây nhà trên đất không thổ cư là hành vi vi phạm pháp luật.

Có được xây nhà hết đất hay không?

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì người dân phải bảo đảm quy định về mật độ xây dựng theo bảng dưới đây.

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40
Chú thích: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 07 lần.

Như vậy, đối với diện tích lô đất bằng hoặc nhỏ hơn 90m2 thì được xây nhà kín mảnh đất của mình.

Lưu ý: Mật độ xây dựng tối đa trên đây là mật độ xây dựng thuần. Nói cách khác, đó là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

Mức phạt khi vi phạm quy định về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là một trong những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng. Nói cách khác, vi phạm mật độ xây dựng là hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng. Nếu vi phạm mật độ xây dựng sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Khoản 4 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

“a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”.

Như vậy, nhà ở riêng lẻ mà vi phạm mật độ xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 10 đến 20 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; phạt tiền từ 20 đến 30 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa.

Được điều chỉnh giấy phép để tăng mật độ xây dựng không?

Khi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng (xây dựng trái phép) thì chủ đầu tư có thời hạn 60 ngày để làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 12 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:

“12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.”.

Như vậy, mặc dù có quy định đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng nhưng không được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng để tăng mật độ xây dựng.

Lý do không được phép điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng để tăng mật độ xây dựng là vì mật độ xây dựng thuần đối với công trình có mức giới hạn tối đa.

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Có được xây nhà hết đất hay không?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn về thủ tục chuyển đất ao sang đất sổ đỏ cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm bài viết

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Câu hỏi thường gặp