Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không?

Xin chào Luật sư. Tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư hỗ trợ giải đáp. Tôi hiện nay đang sinh sống và làm việc tại Hà Nam, tôi có một thửa đất do không có nhu cầu sử dụng đến nên muốn chuyển nhượng cho người khác. Tôi thắc mắc rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không? Nếu có thì cách tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Thuế giá trị gia tăng 2008
• Thông tư 219/2013/TT-BTC
• Thông tư 26/2015/TT-BTC

Thuế giá trị gia tăng là gì?

Theo Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008, thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hoá, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

Đối tượng nào chịu thuế giá trị gia tăng?

Theo Điều 3 Thông tư 219/2013/TT-BTC, người nộp thuế GTGT gồm: người nộp thuế GTGT là tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT ở Việt Nam, không phân biệt ngành nghề, hình thức, tổ chức kinh doanh (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh) và tổ chức, cá nhân nhập khẩu hàng hóa, mua dịch vụ từ nước ngoài chịu thuế GTGT (sau đây gọi là người nhập khẩu) bao gồm:

• Các tổ chức kinh doanh được thành lập và đăng ký kinh doanh theo Luật Doanh nghiệp, Luật Doanh nghiệp Nhà nước (nay là Luật Doanh nghiệp), Luật Hợp tác xã và pháp luật kinh doanh chuyên ngành khác;
• Các tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức sự nghiệp và các tổ chức khác;
• Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và bên nước ngoài tham gia hợp tác kinh doanh theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam (nay là Luật đầu tư); các tổ chức, cá nhân nước ngoài hoạt động kinh doanh ở Việt Nam nhưng không thành lập pháp nhân tại Việt Nam;
• Cá nhân, hộ gia đình, nhóm người kinh doanh độc lập và các đối tượng khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhập khẩu;

• Tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh tại Việt Nam mua dịch vụ (kể cả trường hợp mua dịch vụ gắn với hàng hóa) của tổ chức nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam, cá nhân ở nước ngoài là đối tượng không cư trú tại Việt Nam thì tổ chức, cá nhân mua dịch vụ là người nộp thuế, trừ trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT hướng dẫn tại khoản 2 Điều 5 Thông tư này.
• Quy định về cơ sở thường trú và đối tượng không cư trú thực hiện theo pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp và pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.
• Chi nhánh của doanh nghiệp chế xuất được thành lập để hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT) thì chuyển quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế GTGT.

Tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC này thì bạn sẽ phải tính thuế GTGT đối với tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, khi bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế GTGT mà sẽ chỉ phải chịu khoản thuế này đối với tài sản gắn liền với đất.

Thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như thế nào?

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được hiểu là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất từ đối tượng A qua đối tượng B nhằm phục vụ cho mục đích của cả hai. Đối tượng chuyển giao có thể chỉ là mảnh đất hoặc bao gồm cả đất và bất động sản được xây dựng trên đất.

Việc tính thuế GTGT dành cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy định cụ thể tại khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC về giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

Để tính toán chính xác số thuế GTGT phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản, bạn cần phải xác định được giá đất được trừ trong từng trường hợp khác nhau. Dưới đây là một số trường hợp được quy định trong Khoản 10 Điều 7 Thông tư này.

Trường hợp 1: Được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Ví dụ: Công ty bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng) là 30 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đã được duyệt là 15 tỷ đồng.

Để tính được giá đất ta phải xác định như sau:

• Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng)
• Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 30 tỷ – 6 tỷ – 15 tỷ = 9 tỷ (đồng)

Như vậy, giá đất được trừ để tính thuế GTGT trường hợp này là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng)

Trường hợp 2: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước: giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

Trường hợp 3: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì: giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (và có thể tính hoặc không tính giá trị của cơ sở hạ tầng nếu có).

• Trường hợp giá đất được trừ bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng: Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
• Trường hợp giá đất được trừ không bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng: Doanh nghiệp được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Ví dụ: Năm 2021 Công ty B mua 4000 m2 đất đã có một phần cơ sở hạ tầng từ Công ty C với tổng giá trị thanh toán là 124 tỷ đồng (trong đó bao gồm giá đất không chịu thuế GTGT là 80 tỷ đồng, đơn giá là 20 triệu đồng/m2). Cơ sở hạ tầng trên đất là 40 tỷ đồng và thuế GTGT với cơ sở hạ tầng là 4 tỷ đồng.

Sau đó công ty B tiếp tục xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng 10 căn biệt thự (diện tích sàn 400 m2/biệt thự) để bán. Tổng số thuế GTGT đầu vào để xây biệt thự là 6 tỷ đồng.

Ngày 20/03/2021, Công ty B ký hợp đồng bán 01 căn biệt thự cho khách hàng D, giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự chưa có thuế GTGT là 20 tỷ đồng.

Giá đất được trừ khi xác định được giá tính thuế GTGT đối với 01 căn biệt thự khi được bán ra là:

Đối với trường hợp giá đất đã bị trừ (không gồm giá trị cơ sở hạ tầng): Giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty C còn lại khi xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra với giá 8 tỷ đồng.

Trong đó, trên hóa đơn của Công ty B có ghi như sau:

• Giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự: 20 tỷ đồng
• Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT: 8 tỷ đồng
• Thuế GTGT là 1,2 tỷ đồng [(20 tỷ – 8 tỷ) x 10%]
• Tổng giá thanh toán: 21,2 tỷ đồng

Trong tháng 3 Công ty B bán hết 10 căn biệt thự. Số thuế GTGT công ty B phải nộp= số thuế GTGT đầu ra – số thuế đầu vào được khấu trừ (gồm thuế GTGT đầu vào để xây biệt thự và thuế GTGT đầu vào đối với giá trị cơ sở hạ tầng) = 1,2 tỷ x 110 căn – 6 tỷ – 4 tỷ = 2 tỷ (đồng).

Lưu ý: Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất bị trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm hợp đồng nhận chuyển nhượng được ký kết.

Trường hợp giá đất được trừ bao gồm cả giá trị của cơ sở hạ tầng:

• Giá trị quyền sử dụng đất (không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty C cho 01 căn biệt thự là: 20 triệu x 400 m2 = 8 tỷ (đồng)
• Giá trị cơ sở hạ tầng phân bổ cho 01 căn biệt thự là: (40 tỷ : 4000 m2) x 400 m2 = 4 tỷ (đồng)
• Giá trị quyền sử dụng đất (bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng) tại thời điểm nhận chuyển nhượng từ Công ty C được trừ khi xác định giá tính thuế của 01 căn biệt thự bán ra là: 8 + 4 = 12 tỷ đồng.

Trên hóa đơn Công ty B ghi:

• Giá chuyển nhượng 01 căn biệt thự: 20 tỷ đồng
• Giá đất được trừ không chịu thuế GTGT: 12 tỷ đồng
• Thuế GTGT là: [(20 tỷ – 12 tỷ) x 10%] = 0,8 tỷ đồng
• Tổng giá thanh toán: 20,8 tỷ đồng

Giả sử trong tháng 3 Công ty B bán hết 10 căn biệt thự. Số thuế GTGT công ty B phải nộp = số thuế GTGT x số biệt thự bán ra – số thuế đầu vào được khấu trừ = 0,8 tỷ x 10 căn – 6 tỷ = 2 tỷ (đồng).

Lúc này tiền thuế GTGT đối với 10 biệt thự là 4 tỷ đồng không được kê khai và khấu trừ.

Trường hợp 4: Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất: thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng này theo quy định của pháp luật. Nếu chưa xác định được giá thì giá đất được trừ tại thời điểm ký hợp đồng thì giá để thanh toán công trình do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật

Ví dụ Công ty V ký hợp đồng BT với UBND tỉnh H về xây dựng đường cao tốc đổi lấy giá trị quyền sử dụng đất. Giá thanh toán công trình được UBND tỉnh H xác định lúc ký hợp đồng là 1000 tỷ đồng, nhưng thay vì trả tiền thì UBND tỉnh H giao cho công ty V 400 ha đất. Nếu công ty H sử dụng 400 ha đất này xây nhà để bán thì giá đất được trừ khi bán nhà này là 1000 tỷ đồng.

Trường hợp 5: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán:

Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới hợp đồng ủy quyền công chứng mua bán nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Câu hỏi thường gặp: