Trên thực tế hiện nay, khi tiến hành xây dựng công trình hay nhà ở tiếp giáp với các tuyến đường giao thông thì chủ đầu tư công trình hay người dân cần phải biết đến các quy định về chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ và khoảng lùi của công trình. Khi xác định sai những khoảng này sẽ dẫn đến việc xây dựng sai và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Vậy quy định pháp luật về chỉ giới đường đỏ là gì? Trong những trường hợp nào xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ? Hãy cùng bộ phận tư vấn đất đai của Luật sư X tìm hiểu tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi năm 2020)
Chỉ giới đường đỏ là gì?
Chỉ giới đường đỏ được hiểu là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. Tuân thủ chỉ giới đường đỏ là yêu cầu của bất kỳ công trình xây dựng nào.
Thông thường, chỉ giới đường đỏ ở vùng nông thôn không rõ ràng, do việc các hộ dân hiến đất, cũng có hộ lấn đất mà chính quyền chưa quản lý sát khiến việc phân chia này không rành mạch. Tại các thành phố, chỉ giới đường đỏ rõ ràng hơn, được phân định rành mạch như ở lòng đường, vỉa hè.
Khoảng lùi của công trình được quy định như thế nào?
Khoảng lùi của công trình là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Dựa vào Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì công trình (nhà ở) có thể không bị lùi hoặc bị lùi so với chỉ giới đường đỏ tùy thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình theo đó:
– Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định trong Bảng quy định về khoảng lùi tối thiểu như sau:
Ví dụ: trong trường hợp đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng nhỏ hơn 19m, nhà ở dự định xây dụng cao 24m thì khoảng lùi tối thiểu là 04m.
Đồng thời, trong trường hợp tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần.
Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ
Các bộ phận cố định của nhà:
– Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
+ Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
– Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua…, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:
+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;
+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;
+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.
– Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
– Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo Điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:
+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;
+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;
+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;
+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;
+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…).
Những trường hợp xây dựng được vượt quá chỉ giới đường đỏ?
Trên vỉa hè có một khoảng không nhất định và trong chiều cao là 3,5m công trình không được phép vượt qua đường chỉ giới. Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ như:
– Đường ống thoát nước của nhà dân và không vượt quá 0,2m tính từ đường chỉ giới và phải có tính thẩm mỹ, không làm mất mỹ quan đô thị
– Những ngôi nhà có từ tầng 2 trở lên khi xây dựng có hai đường chỉ giới trùng nhau thì ban công, mái ô xây dựng được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2m. Từ độ cao 3,5m trở lên công trình có ô văng, mái hiên, ban công được phép vượt qua đường chỉ đỏ tuân thủ một số yêu cầu.
– Độ vượt của công trình phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè, đảm bảo an toàn của hệ thống mạng điện. Đảm bảo kiến trúc cảnh quan, mỹ quan của cùng một hệ thống nhà trong khu vực. Phần vượt quá chỉ có thể là ban công, mái che tuyệt đối không được xây dựng quây kín thành phòng riêng
– Đặc biệt cần lưu ý đối với những công trình có hai đường giới hạn này trùng nhau thì nên tìm hiểu cụ thể để tránh những hậu quả đáng tiếc có thể xảy ra khi vượt chỉ giới đường đỏ.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Công trình xây dựng không chịu thuế GTGT là khi nào?
- Công trình xây dựng có được giảm thuế GTGT không?
Thông tin liên hệ:
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Chỉ giới đường đỏ là gì theo quy định năm 2023?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ tu vấn soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn, nhanh chóng… Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp:
Bạn có thể xin chỉ giới ở một trong ba cơ qua sau đây:
Một là, Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố.
Hai là, Viện quy hoạch xây dựng.
Ba là, Phòng đô thị các quận, huyện.
Thời hạn giải quyết thủ tục sẽ diễn ra trong vòng 15 ngày. Cụ thể, tính từ ngày bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính nhận được hồ sơ hợp lệ.
Trường hợp hồ sơ chưa đủ căn cứ để giải quyết; thì sẽ có văn bản trả lời những nội dung có đủ cơ sở pháp lý theo đúng thời hạn. Sau khi nhận được tài liệu bổ sung, ý kiến của các cơ quan và đủ căn cứ; sẽ giải quyết tiếp các nội dung đề nghị của tổ chức, cá nhân.
Tại thành phố, chỉ giới đường đỏ rõ ràng hơn, được phân định cụ thể như ở lòng, lề đường và vỉa hè. Nằm ngoài phạm vi của khoảng đất đó, người dân có thể xây dựng được nếu đứng tên chủ sở hữu và không nằm trong vùng quy hoặch đất đai của thành phố.
