Căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất

Thông thường khi người dân đã sử dụng đất ổn định, lâu dài và muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đều phải nêu ra được “căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất” mà gia đình mình đã sử dụng. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về các căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai ngay nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có sử dụng một mảnh đất được ông tôi đã sử đụng từ lâu đời và để lại cho gia đình tôi. Hiện nay gia đình tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó thì nhận được yêu cầu là phải xác định được thời điểm sử dụng mảnh đất đó. Luật sư cho tôi hỏi là để xác định được thời điểm sử dụng đát theo quy định của pháp luật thì phỉ dựa theo những căn cứ nào ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất là gì?

Theo Khoản 1, Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về khái niệm “Sử dụng đất ổn định như sau:

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Nên có thể hiểu Thời điểm bắt đầu sử dụng đất là thời điểm mà khi người sử dụng đất được nhà nước công nhận và ghi chép trong các giấy tờ liên quan đến đất đai. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất rất quan trọng nhằm xác định được thời gian mà người dân đã sử dụng đất đó để được cấp giấy chứng nhận liên quan đến đất.

Căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất

Việc sử dụng đất ổn định được xác định dựa trên thời gian, nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và là căn cứ để tính toán tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước.

Cụ thể, khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, những tài liệu, giấy tờ được dùng để làm căn cứ xác định người sử dụng đất sử dụng ổn định bao gồm:

Một là, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất của người sử dụng đất: Thông thường, việc đóng nộp các loại thuế này được thực hiện theo chu kỳ hàng năm/05 một lần. Thời gian đóng nộp thuế chính là minh chứng cho thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của người sử dụng;

Hai là, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người/cơ quan có thẩm quyền trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất đối với người sử dụng đất: Những biên bản/quyết định này ghi nhận rõ ngày tháng năm lập biên bản, những vi phạm của người sử dụng đất và lý do vi phạm của họ;

Ba là, quyết định/bản án của Tòa án có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành hoặc quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất: Bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án cũng là những văn bản có ghi nhận nội dung về mục đích sử dụng đất của các bên tranh chấp/yêu cầu, ngày tháng năm cùng quá trình sử dụng/phát sinh tranh chấp. Do vậy, đây cũng là văn bản thể hiện thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người sử dụng đất.

Bốn là, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành hoặc biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất: Đây đều là những văn bản thể hiện quá trình sử dụng đất, mục đích và loại đất của người sử dụng;

Năm là, các quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất: Đây cũng là văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành dựa trên những tài liệu, chứng cứ hoặc qua điều tra, thu thập thông tin của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có chứa đựng nội dung về thời gian bắt đầu sử dụng đất, mục đích và quá trình sử dụng đất cụ thể của họ;

Sáu là, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở hoặc giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân), giấy khai sinh hoặc giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản phí, lệ phí/khoản phải nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký: Đây là những loại giấy tờ có chứa đựng thông tin về vị trí thửa đất;

Bảy là, những giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất: Loại giấy tờ xác định người sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất và mục đích sử dụng đất;

Tám là, loại giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan: Loại giấy tờ xác định thời điểm bên nhận chuyển nhượng bắt đầu được tiếp nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật;

Chín là, bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập;

Mười là, bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký: Loại giấy tờ thể hiện các thông tin về thửa đất, người sử dụng/quản lý, mục đích sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất.

Như vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người sử dụng được căn cứ vào một trong 10 nhóm giấy tờ, tài liệu theo quy định pháp luật như chúng tôi đã nêu trên.

Lưu ý:

+ Nếu người sử dụng đất có nhiều hơn 01 loại giấy tờ trong số 10 nhóm loại giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên mà các giấy tờ đó có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất;

+ Nếu người sử dụng đất không có một trong những loại giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định dựa trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đó.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận hay người dân còn gọi là Sổ đỏ) phải có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 100, 101, 102 Luật đất đai 2013. Theo đó việc cấp giấy tờ được quy định theo các trường hợp sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ

Trường hợp 1: Có giấy tờ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất, bao gồm:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ (quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Ngoài ra, khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 còn quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ như trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,…) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (hay còn gọi là chưa sang tên Sổ đỏ).

– Đất không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Lưu ý: Nghĩa vụ tài chính không chỉ là tiền sử dụng đất mà nghĩa vụ tài chính gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp và lệ phí trước bạ (theo khoản 1 Điều 63 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

– Theo khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2014, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

– Khoản 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ

Tình trạng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ rất phổ biến (như đất khai khoang, đất do ông cha để lại,…) thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có những điều kiện khác nhau.

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Lưu ý: Dù không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải đóng lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận,…

Theo khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện sau:

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương.

– Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: Có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa thực hiện (tùy vào từng trường hợp mà hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền nếu chưa nộp)

Theo khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:

– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

– Không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Trường hợp 3: Điều kiện cấp giấy chứng nhận khi sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014

Căn cứ khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất lấn, chiếm được cấp giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp theo quy định tại khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2, điểm b khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

– Đất không có tranh chấp.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chia thừa kế đất hộ gia đình, chia thừa kế nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, muốn tách sổ đỏ,… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

• Quy định chuyển nhượng đất rừng phòng hộ
• Quy định về thanh tra đất đai hiện nay
• Thực trạng công tác quản lý bảo vệ rừng hiện nay

Câu hỏi thường gặp