Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng

28/10/2022 | 15:13 242 lượt xem Thủy Thanh

Thuế là một khoản tiền mà bắt buộc các đối tượng khi có đủ những điều kiện nhất định phái nộp cho Nhà nước. Thuế cũng là nguồn thu quan trọng của ngân sách Nhà nước. Một trong những loại thuế quan trọng mà rất nhiều người dân phải nộp hiện nay đó chính là thuế nhà đất. Vậy pháp luật quy định về thuế nhà đất như thế nào?, trong tường hợp làm sổ hồng thì ” Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng” ra sao?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lờ quan bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi mới vừa mua một căn cung cư và giờ đang chuẩn bị làm thủ tục xin sổ hồng. Luật sư cho tôi hỏi là khi làm sổ hồng thì tôi phải nộp những khoản thuế phí nào ạ?, và cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng được quy định ra sao ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Thuế nhà đất là gì?

Hiện nay trên thế giới có nhiều khái niệm khác nhau về thuế. Song, tựu chung lại chúng đều mang những nét chung sau:

“Thuế là khoản thu nộp mang tính bắt buộc mà các tổ chức hoặc cá nhân phải nộp cho nhà nước khi có đủ những điều kiện nhất định”

Với cách nhìn nhận khách quan về thuế, có thể thấy bản chất của thuế là loại quan hệ phân phối gắn với nhà nước, loại quan hệ giữa nhà nước gắn với người nộp thuế. Trong đó, thuế được chia thành nhiều loại khác nhau gắn liền với những lĩnh vực nhất định chẳng hạn: thuế thu nhập, thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng,….và thuế nhà đất là một bộ phận của thuế nói chung.

Đối với thuế nhà đất, mặc dù không được quy định cụ thể trong các văn bản phá luật hiện hành, song có thể khái quát cách hiểu như sau:

“ Thuế nhà đất là loại thuế thu vào việc trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối”

Các đối tượng chịu thuế nhà đất

Tất cả đất không phục vụ cho mục đích nông nghiệp đều nằm trong diện chịu thuế nhà đất.

Các đối tượng chịu thuế nhà đất có thể được liệt kê như sau:

– Đất nằm trong khu dân cư ở thành thị và nông thôn gồm: đất đã xây cất nhà, đất làm vườn, ao, đường đi, sân, kể cả đất bỏ trống quanh nhà. Thông thường, đất này chính là diện tích đất đăng ký trên số bìa đỏ của gia đình.

Đối với trường hợp đất chưa xây nhà ở nhưng đã được cấp giấy phép, vẫn phải đóng thuế nhà đất.

– Đất xây dựng các công trình giao thông, công trình nhà ở, hoặc xây dựng hệ thống mô hình nuôi trồng thủy sản (là tất cả đất thuộc quy mô công trình kể cả các phần bao quanh như hồ điều hòa, diện tích làm khu vui chơi trong các khu đô thị).

Đối với những công trình đã đăng ký nhưng chưa xây dựng vẫn phải nộp thuế nhà đất.

Sổ hồng là gì?

Trên thực tế, không có quy định cụ thể định nghĩa về sổ hồng. Đây là thuật ngữ được người dân sử dụng để chỉ giấy chứng nhận sử dụng đất được phân chia theo màu sắc thành sổ hồng và sổ đỏ.

Trước ngày 10/12/2009, ở Việt Nam tồn tại loại Giấy chứng nhận mà bìa có màu hồng dùng để chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (thường gọi là Sổ hồng theo mẫu của Bộ Xây dựng) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa màu đỏ – thường gọi là Sổ đỏ theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

Từ ngày 12/10/2009, khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thì người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo một mẫu thống nhất với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, có thể hiểu Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người được cấp chứng nhận

Lưu ý: Tuy từ ngày 12/10/2009, chỉ cấp một loại Giấy chứng nhận theo mẫu chung (có bìa màu hồng cánh sen) nhưng các loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được cấp trước đó vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc cấp đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới.

Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng

Các lại thuế nhà đất gồm có :

  • Thuế thu nhập cá nhân
  • Thuế sử dụng đất
  • Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)
  • Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên sổ hồng.
Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng
Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng

Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Thông tư 111/2013/TT-BTC, người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập từ bất động sản (nhà đất) trong các trường hợp sau:

  • Khi chuyển nhượng nhà, đất cho người khác.
  • Khi nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà đất.

Tuy nhiên, có những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. Theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân:

  • Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
  • Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân:

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi mua bán nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Lưu ý về giá mua bán

+, Thông thường giá mua bán để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán.

+, Trường hợp trên hợp đồng không ghi giá mua bán. Hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành. Thì giá mua bán nhà đất để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất gồm thuế sử dụng phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

– Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:

+ Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

+ Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

– Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được quy định như sau:

+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là người nộp thuế.

+ Người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là người nộp thuế.

+ Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.

+ Nếu nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng thửa đất đó.

+ Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

+ Khi thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước thì người nộp thuế là người cho thuê nhà (đơn vị được giao ký hợp đồng với người thuê).

+ Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.

Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp  = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó: Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất

Thuế sử dụng đất nông nghiệp:

Theo Nghị định 74-CP quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:

– Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.

– Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.

– Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.

Những đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp:

 – Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.

Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm bao gồm diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.

– Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.

Lệ phí trước bạ (thuế trước bạ)

Căn cứ Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn, cụ thể:

– Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉ có đất).

– Đăng ký quyền sở hữu nhà ở (đăng ký để ghi thông tin nhà ở vào trang 2 của Sổ đỏ, Sổ hồng).

– Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất.

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định những trường hợp sau đây được miễn lệ phí trước bạ:

– Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế – xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.

– Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.

Cách tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ đối với nhà đất được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Từ công thức chung như trên trong mỗi trường hợp có công thức tính cụ thể như sau:

– Khi đăng ký, cấp Sổ đỏ, Sổ hồng:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)

– Khi chuyển nhượng nhà, đất:

Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá trong hợp đồng x Diện tích)

Thông thường được tính bằng 0,5% x Tổng số tiền trong hợp đồng.

Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định

+ Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích chuyển nhượng)

+ Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)

– Khi tặng cho, thừa kế nhà, đất:

+ Đối với đất:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được nhận tặng cho, nhận thừa kế)

+ Đối với nhà:

Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ x Giá 01m2 (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại).

Phí thẩm định hồ sơ cấp, sang tên Sổ đỏ

Theo điểm I khoản 1 Điều 5 Thông tư 250/2016/TT-BTC phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu. Hoặc cần phải thẩm định theo quy định. Nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Như: Điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

-Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

-Mức thu do HĐND từng tỉnh thành quy định.

Thông tin liên hệ

Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Cách tính thuế nhà đất khi làm sổ hồng“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến các vấn đề khác liên quan như là làm sổ đỏ,  xin cấp lại sổ đỏ bị mất, Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, làm sổ đỏ mới, muốn tách sổ đỏ,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Những đối tượng nào được miễn thuế nhà đất?

Các đối tượng được miễn thuế nhà đất:
Một số đối tượng sau không nằm trong diện chịu thuế nhà đất, dù không được sử dụng vào mục đích nông nghiệp gồm có :
– Đất dùng vào mục đích công cộng, các công trình phúc lợi xã hội, công trình từ thiện như: đất làm đường, đất làm nghĩa trang, đất làm trường học, sân vận động.
– Đất dùng vào mục đích tôn giáo, thờ tự như: đình, chùa, miếu, nhà thờ đạo, nhà thờ họ.

Những đối tượng nào phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?


Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể tại Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC, bao gồm:
– Người nộp thuế là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế
– Đất thuộc vùng nông thôn và  khu vực thành thị
– Đất sử dụng để sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
– Đất phi nông nghiệp không nằm trong nhóm đối tượng chịu thuế như đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sử dụng vào mục đích công cộng;.. nhưng được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vào mục đích kinh doanh
– Nếu các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chưa được cấp sổ đỏ, người đang sử dụng đất là người có trách nhiệm nộp thuế nhà đất
Trong một số trường hợp, người nộp thuế được quy định như sau:
– Nếu được Nhà nước cho thuê đất, giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, người được Nhà nước cho thuê đất, giao đất là người nộp thuế
– Nếu người có quyền sử dụng đất cho thuê theo hợp đồng, người chịu thuế được xác định theo thỏa thuận của hợp đồng. Trong trường hợp không có thỏa thuận về người chịu thuế, người nộp thuế là người có quyền sử dụng đất
– Nếu đất đã có sổ đỏ nhưng đang xảy ra tranh chấp, người đang sử dụng đất là người nộp thuế trước khi tranh chấp được giải quyết
– Trong trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một mảnh đất, người đại diện hợp pháp của những người này là người nộp thuế.
– Nếu thuế nhà thuộc sở hữu của Nhà nước, người cho thuê nhà chính là người phải nộp thuế.

Căn cứ tính thuế nhà đất là gì?

Điều 5, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 quy định:
– Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất.
Giá tính thuế được xác định bằng diện tích tính thuế nhân với giá 1m2  đất. Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng. Trường hợp người nộp thuế có nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.
Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
– Thuế suất được quy định tại Điều 7, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, theo đó được tình theo % có phân biệt:
Diện tích trong hạn mức 0,03 %.
Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07 %.
Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15 %.
Căn cứ vào quy định trên, kết luận diện tích tính thuế trường hợp của gia đình bạn là tổng diện tích của hai mảnh đất có nhà ở (160 + 219 = 379m2), giá tính thuế là giá của 1m2 đất do UBND tỉnh quyết định.
Thuế suất được áp dụng như sau: Phần trong hạn mức (trong 200 m2) tính mức 0,03 %, phần vượt quá (379 – 200 = 179m2) mức 0,07%.