Các chỉ tiêu đất đai trong khu đất dân dụng đô thị

Hệ thống chỉ tiêu quy hoạch đô thị đã được Luật, Nghị định, Thông tư, Quy chuẩn, Tiêu chuẩn quy định và được xác định trong hồ sơ quy hoạch đô thị (thuyết minh, bản vẽ, quy chế quản lý theo đồ án quy hoạch chung đô thị, v.v.) và các các công cụ quản lý đô thị như (quy hoạch đô thị, quy chế quản lý kiến ​​trúc, v.v.). Vậy các chỉ tiêu đất đai trong khu đất dân dụng đô thị tại Việt Nam đang được hiểu và sử dụng như thế nào? Mời bạn đọc theo dõi bài viết dưới đây để biết thêm quy định về chỉ tiêu đất đai trong khu đô thị.

Căn cứ pháp lý

Luật Quy hoạch đô thị

Nghị quyết 1210/2016/NQ-UBTVQH13

Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị là gì?

Các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị là những mục tiêu được xác định nhằm giúp quản lý sự phát triển của không gian và kiến ​​trúc cụ thể cho một khu vực hoặc một khu đất nhất định. Các yếu tố bao gồm mật độ xây dựng, tầng cao xây dựng tối đa, tỷ lệ sử dụng đất, tối thiểu xây dựng.

Các chỉ tiêu quy hoạch đô thị về sử dụng đất thường được điều chỉnh cho phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, việc này phải đảm bảo không ảnh hưởng đến tự nhiên, không gian kiến ​​trúc, môi trường, cảnh quan và khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố.

Các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ được dùng phổ biến trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị

– Chỉ tiêu đầu tiên cần được nhắc đến là chỉ tiêu mật độ dân số toàn đô thị bao trên tổng diện tích tự nhiên toàn đô thị. Chỉ tiêu này thể hiện mức độ tập trung dân số theo ranh giới hành chính và ít được sử dụng trong việc quản lý quy hoạch đô thị nhưng lại được dùng như một công cụ chính trong việc đánh giá, phân loại đô thị theo nghị quyết 1210/2016/NQ-UBTVQH13. Trong khi đó chỉ tiêu mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị trên diện tích đất xây dựng đô thị bên cạnh việc phục vụ công tác đánh giá, phân loại đô thị còn là một công cụ để quản lý quy hoạch đô thị, để đánh giá hiệu quả của việc tổ chức hệ thống hạ tầng đô thị.

– Các chỉ tiêu sử dụng đất là nhóm chỉ tiêu chính có liên quan đến mật độ được sử dụng trong việc quản lý, lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể theo đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể kể đến như: Đất xây dựng đô thị; Đất dân dụng; Đất đơn vị ở; Đất ở hay các chỉ tiêu về Đất cây xanh sử dụng công cộng, Đất công trình dịch vụ – công cộng…Theo đó, các chỉ tiêu sử dụng đất được khống chế trong Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD gồm các chỉ tiêu sau:

• Chỉ tiêu đất dân dụng (m²/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất dân dụng được khống chế ở mức từ 45-100 m²/người nhằm đảm bảo mức độ tập trung dân số nhất định trong các khu dân dụng từ đó bố trí hệ thống hạ tầng đô thị hiệu quả nhất.

– Chỉ tiêu đất đơn vị ở (m²/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất đơn vị ở được khống chế ở mức 15-55m²/người nhằm đảm bảo bán kính di chuyển phù hợp đến các cơ sở dịch vụ phục vụ nhu cầu hàng ngày của cộng đồng dân cư.

• Chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng bao gồm chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở được khống chế mức tối thiểu là 2m²/người và đất cây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở được khống chế ở mức tối thiểu từ 4-7m²/người tùy thuộc loại đô thị (đô thị được phân loại càng cao thì có chỉ tiêu tối thiểu càng lớn và ngược lại). Chỉ tiêu này kết hợp với chỉ tiêu dân số trong đơn vị ở và toàn đô thị sẽ cho ra mật độ đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở và toàn đô thị. Chỉ tiêu này góp phần tạo ra môi trường và không gian xanh cho đơn vị ở cũng như toàn đô thị.
• Các chỉ tiêu để xác định quy mô diện tích các công trình dịch vụ công cộng gián tiếp tạo ra mật độ các công trình dịch vụ – công cộng trong từng đơn vị ở và toàn đô thị, cung cấp hệ thống hạ tầng xã hội cho cư dân đô thị ở cấp đơn vị ở và cấp toàn đô thị.

– Chỉ tiêu mật độ xây dựng gồm chỉ tiêu mật độ xây dựng thuần và chỉ tiêu mật độ xây dựng gộp. Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được hiểu như sau:

• Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật.
• Mật độ xây dựng gộp của một số khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Chỉ tiêu mật độ xây dựng là cơ sở để đánh giá “độ đặc” về không gian của các khu vực đô thị trên từng lô đất (mật độ xây dựng thuần) hay một khu vực đô thị (mật độ xây dựng gộp).

– Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Chỉ tiêu này đại diện cho mật độ chất tải hạ tầng lên lô đất là cơ sở xác định yêu cầu về hạ tầng cho lô đất quy hoạch mới và đánh giá khả năng đáp ứng hạ tầng của một dự án cải tạo, chỉnh trang hoặc tái thiết đô thị.

– Chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật dùng phổ biến nhất trong quy hoạch và quản lý đô thị là các chỉ tiêu mật độ đường giao thông về chiều dài đường trên đơn vị diện tích (km/km²) hoặc theo diện tích đất giao thông trên đất xây dựng đô thị (%). Ngoài ra, còn các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật khác như cống thoát nước, hệ thống chiếu sáng.

Các chỉ tiêu đất đai trong khu đất dân dụng đô thị

Tính tích hợp trong quy hoạch đô thị

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, trước năm 2017, hệ thống quy hoạch đô thị gồm 3 nhóm, đó là:

• Nhóm I: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, bao gồm phát triển kinh tế – xã hội của các vùng, lãnh thổ, phát triển ngành, lĩnh vực và phát triển sản phẩm.
• Nhóm II: Quy hoạch xây dựng vùng, các khu chức năng đặc thù, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng nông thôn.
• Nhóm III: Quy hoạch sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản và bảo vệ môi trường.

Hệ thống chỉ tiêu quy hoạch đô thị

Chỉ tiêu quy hoạch là tập hợp các thông số kỹ thuật để xác định mục tiêu, chiến lược, định hướng nhằm quản lý phát triển đô thị hiệu quả hơn. Các luật, thông tư, nghị định, quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định hệ thống chỉ tiêu quy hoạch đô thị rõ ràng và được xác định trong hồ sơ đồ án quy hoạch.

Cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị

Dữ liệu quản lý phát triển đô thị bao gồm bản đồ, kinh tế – xã hội, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, dân số – lao động, sử dụng đất.

• Loại hình dữ liệu: các loại hình dữ liệu về bản đồ chuyên đề, dữ liệu biến đổi khí hậu, cảnh báo thiên tai cần được bổ sung kịp thời, đầy đủ. Với các dữ liệu về đất dân số, hạ tầng kỹ thuật cần cập nhật những thông tin chuyên sâu và chi tiết.
• Chất lượng dữ liệu: Thiếu tính khả thi trong trong ứng dụng thực tế do không đủ tính cập nhật, nhất là dữ liệu về lao động, nhà ở.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Các chỉ tiêu đất đai trong khu đất dân dụng đô thị”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:

FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018
• Quy định về cấp đất tái định cư khi thu hồi đất bạn nên biết
• Điều kiện thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất 

Câu hỏi thường gặp