Xin chào Luật sư. Tôi hiện nay đang có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư tư vấn giải đáp. Cụ thể là tôi có mua một căn nhà tại quận Đống Đa, Hà Nội với giá 1,4 tỷ, tôi đã đưa trước cho bên bán là 600 triệu và thoả thuận khi nào sổ đỏ sang tên tôi sẽ đưa nốt số tiền còn lại. Tuy nhiên đến nay khi đã hoàn tất các thủ tục và quá thời hạn thoả thuận phải giao nhà thì bên bán họ lại không giao nhà cho tôi. Tôi thắc mắc rằng khi bán nhà nhưng không giao nhà phải giải quyết như thế nào? Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ra sao? Tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn, mời bạn đọc theo dõi.
Căn cứ pháp lý
Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà như thế nào?
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác; được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật nhà ở và các văn bản pháp luật liên quan.
Căn cứ theo Điều 434 Bộ luật dân sự như sau:
” 1. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
2. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản; thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản; và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào; nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
3. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán; thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua; hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.”
Theo quy định trên, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà; bên bán phải giao nhà cho bên mua đúng thời hạn theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên mua bán không thỏa thuận thời hạn giao nhà; thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực khi nào?
Luật nhà ở 2014 quy định tại Khoản 1 Điều 122 như sau: “1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này; thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Mua bán nhà đất là một hình thức của hoạt động mua bán tài sản. Theo đó, Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định rằng; hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Bán nhà nhưng không giao nhà phải giải quyết như thế nào?
Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà, bên bán phải giao nhà cho bên mua; đúng thời hạn theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên mua bán không thỏa thuận thời hạn giao nhà; thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Đối với trường hợp vi phạm nghĩa vụ giao nhà; thì người mua nhà hoàn toàn có quyền yêu cầu bàn giao nhà theo Điều 356 Bộ luật dân sự:
“ Điều 356. Trách nhiệm do không thực hiện nghĩa vụ giao vật
1. Trường hợp nghĩa vụ giao vật đặc định không được thực hiện; thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải giao đúng vật đó; nếu vật không còn hoặc bị hư hỏng thì phải thanh toán giá trị của vật.
2. Trường hợp nghĩa vụ giao vật cùng loại không được thực hiện; thì bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm phải giao vật cùng loại khác; nếu không có vật cùng loại khác thay thế thì phải thanh toán giá trị của vật.
3. Trường hợp việc vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; mà gây thiệt hại cho bên bị vi phạm thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại.”
Bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua; nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên mua.
– Trong trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng; và cố tình gây khó khăn cho bên mua hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình; mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau; thì bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp.
Án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai
Lưu ý:
– Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.
– Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.
Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án như sau:
| TT | Án phí dân sự sơ thẩm | Mức án phí |
| 1 | Tranh chấp về dân sự không có giá ngạch | 300.000 đồng |
| 2 | Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch | |
| 2.1 | Từ 06 triệu đồng trở xuống | 300.000 đồng |
| 2.2 | Từ trên 06 đến 400 triệu đồng | 5% giá trị tài sản có tranh chấp |
| 2.3 | Từ trên 400 đến 800 triệu đồng | 20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng |
| 2.4 | Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng | 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng |
| 2.5 | Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng | 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng |
| 2.6 | Từ trên 04 tỷ đồng | 112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng |
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Bán nhà nhưng không giao nhà phải giải quyết như thế nào?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc sẽ được tư vấn pháp lý về Mức bồi thường thu hồi đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có bắt buộc phải có bất động sản không?
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Mẫu Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở năm 2022
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định, bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng sự thỏa thuận của hai bên. Bên bán phải bồi thường thiệt hại cho bên mua, nếu việc chậm trễ giao đất gây thiệt hại cho bên mua.
Căn cứ khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm các giấy tờ sau:
(1) Đơn khởi kiện theo mẫu.
(2) Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất có chữ ký của các bên tranh chấp.
(3) Một số loại giấy tờ của người khởi kiện như: Sổ hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
(4) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
Căn cứ Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:
– Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:
+ Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
+ Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.
– Thời hạn đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).
+ Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;
+ Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ. Tuy nhiên, đây chỉ là thời hạn xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật, trên thực tế vụ án có thể kéo dài nhiều năm.
