Án phí tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhằm ghi nhận các thỏa thuận và cam kết của các bên trong giao dịch mua bán chuyển nhượng đất đai, các bên sẽ lập thành một bản hợp đồng chuyển nhượng theo quy định. Tuy nhiên, mặc dù giấy trắng mực đen đã rõ ràng nhưng trên thực tế vẫn có không ít trường hợp tranh chấp với nhau về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi khởi kiện ra tòa thì người dân cần phải chi trả một khoản tiền án phí nhất định. Vậy theo quy định hiện nay, Án phí tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu? Cách xác định án phí trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Cơ quan nào có Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Sau đây, mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này cùng những quy định liên quan nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai năm 2013

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) thì “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Từ khái niệm trên, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng về quyền sử dụng đất, là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó,  bên chuyển nhượng tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình sang cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự. Do vậy phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ các pháp luật đất đai cho phép.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực. Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tranh chấp đất đai theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, tức là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Còn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Theo BLTTDS 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thẩm quyền theo vụ việc

Tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thẩm quyền theo cấp tòa án

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015:

• Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất.
• Trường hợp các đương sự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp thì Tòa án nơi cư trú/có trụ sở của nguyên đơn là Tòa án có thẩm quyền.

Cách xác định án phí trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định quy định tại (Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14) như sau:

• Trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;
• Trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.

Đối với tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

• Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và đều không có yêu cầu gì khác
• Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu thì bên yêu cầu công nhận hợp đồng phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch.
• Nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng thì bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu phải chịu án phí như đối với trường hợp vụ án dân sự không có giá ngạch.
• Trường hợp một bên yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu và có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì phải chịu án phí không có giá ngạch.
• Bên cạnh đó phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ.

Trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một bên yêu cầu trả lại tiền, đặt cọc và phạt cọc, một bên chấp nhận trả số tiền cọc đã nhận và không chấp nhận phạt cọc, mà Tòa án chấp nhận phạt cọc thì bên không chấp nhận phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.

Trường hợp Tòa án không chấp nhận phạt cọc thì bên yêu cầu phạt cọc phải chịu án phí như trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch đối với phần phạt cọc.

Trường hợp kiện hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch.

Án phí tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao nhiêu?

Án phí tranh chấp đất đai được xác định theo quy định tại (tiểu mục 1.1; 1.3 mục 1 và tiểu mục 2.1 mục 2 phần I Danh Mục Án Phí Tòa Án Ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016) được tính như sau:

Trường hợp không yêu cầu xác định giá trị tài sản mà chỉ yêu cầu xem xét quyền sở hữu mảnh đất thì mức án phí đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch là 300.000 đồng.

Trong trường hợp có yêu cầu Tòa án xác định giá trị tài sản thì mức án phí được xác định như sau:

• Từ 6.000.000 đồng trở xuống thì mức án phí phải nộp cho Tòa là 300.000 đồng
• Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng thì mức án phí là 5% giá trị tài sản có tranh chấp
• Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng mức án phí là 20.000.000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
• Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng thì mức án phí là 36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
• Tài sản có giá trị từ 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng thì mức án phí phải nộp là 72.000.000.000.000 đồng thì mức án phí là 112.000.000 đồng + 0.1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện tương tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai khác theo quy định tại (Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai 2013).

Trường hợp nào được miễn án phí tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Theo quy định tại (điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14) quy định miễn tiền tạm ứng án phí, án phí đối với một số đối tượng, cụ thể như sau:

• Trẻ em là người dưới 16 tuổi (theo Điều 1 – Luật Trẻ em số 102/2016/QH13);
• Cá nhân thuộc hộ nghèo, cận nghèo theo quyết định số 59/2015/QĐ-TTg về việc ban hành chuẩn nghèo tiếp cận đa chiều áp dụng cho giai đoạn 2016-2020;
• Người cao tuổi là công dân Việt Nam từ đủ 60 tuổi trở lên, không còn khả năng lao động (theo Điều 2 – Luật Người cao tuổi số 39/2009/QH12);
• Người khuyết tật;
• Người có công với cách mạng theo khoản 1 Điều 2 Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng được sửa đổi bổ sung số 04/2012/UBTVQH13;
• Đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
• Thân nhân liệt sĩ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận gia đình liệt sĩ.

Ai phải chịu án phí trong vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ quy định tại (Điều 147 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015) và (khoản 2 Điều 26 Nghị định số 326/2016/UBTVQH14) thì chủ thể chịu án phí trong vụ án tranh chấp đất đai là:

• Đương sự (người khởi kiện) phải chịu án phí sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.
• Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận.
• Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn không được Tòa án chấp nhận.
• Nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu không được Tòa án chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận.
• Các bên đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án trong trường hợp Tòa án tiến hành hòa giải trước khi mở phiên tòa thì phải chịu 50% mức án phí, kể cả đối với các vụ án không có giá ngạch.
• Trong vụ án có người không phải chịu án phí hoặc được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm thì những người khác vẫn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.
• Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm được quyết định khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo quy định.

Mời bạn xem thêm:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Án phí tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là giá đất bồi thường khi thu hồi đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp