Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng không? Vợ chồng tôi muốn bán nhà trong hẻm để ra lộ lớn ở tiện đường cho các con đi học. Bạn tôi có giới thiệu người đồng ý mua nhà của tôi. Tuy nhiên, theo tôi biết thì họ không có đủ tiền nên phải vay ngân hàng để mua nhà. Như vậy có gặp phải rủi ro gì hay không? Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Lợi ích bán nhà cho người mua vay ngân hàng
- Nhận tiền bảo đảm an toàn, không kiểm đếm phức tạp tại văn phòng công chứng .
- Bạn được nhận ngay tiền trong thông tin tài khoản ngân hàng, tên thông tin tài khoản thay mặt đứng tên bạn, không cần lo ngại việc tìm nơi tàng trữ số tiền trên .
- Tiến độ thanh toán giao dịch bảo đảm an toàn vì có ngân hàng bảo vệ, không lo ngại chuyện người mua thiếu tiền hoặc giam tiền ( nhất là việc giam tiền làm sách vở nhà đất ) .
Người mua nhà vay ngân hàng, thế chấp ngân hàng chính ngôi nhà mua ( nhà của bạn bán ), thường sẽ ký mua và bán theo hợp đồng 3 bên ( Bên bán nhà – Bạn, bên mua nhà và Ngân hàng ) .Trong đó thường có nội dung :
- Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán
- Ngân hàng đồng ý chấp thuận hỗ trợ vốn phần thiếu vắng ( cho người mua vay tiền ) mua nhà trên chính căn nhà này .
- Và bạn ( bên bán nhà ) tương hỗ những thủ tục trong khâu update sang tên cho bên mua ( thực tiễn hoàn toàn có thể ký ủy quyền cho 1 người làm thay bạn triển khai thủ tục mua và bán sang tên này ) .
Trên trong thực tiễn, nếu người mua nhà vay tiền tại một ngân hàng, thường số tiền nhận được từ ngân hàng sẽ trong thời điểm tạm thời phong tỏa lại, mặc dầu thay mặt đứng tên bạn chiếm hữu .
Chỉ khi nào khâu cập nhật mua bán sang tên hẵn cho bên mua, thì số tiền khi đó được gỡ phong toả.
Một số vướng mắc khi bán nhà cho người mua có vay ngân hàng là gì?
- Số tiền phong tỏa lâu hơn dự kiến : Có thể lê dài hơn 2 tuần hoặc 2 tháng .
- Một số vướng mắc trong quy trình update đăng bộ sang tên : Như nhà vướng tranh chấp, có đơn khiếu nại tranh chấp tại phường, nhà phải đo vẽ lại bản vẽ mới và cấp sổ mới mới được sang tên ..
- Vì vậy nếu xảy ra những trường hợp này mà gặp 1 nhân viên cấp dưới ngân hàng thiếu kinh nghiệm tay nghề giải quyết và xử lý – Có thể khoản vay người mua nhà bị ảnh hưởng tác động và bạn ( bên bán nhà ) sẽ mất thời hạn khá lâu mới được gỡ phỏng tỏa.
Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không?
Việc giá cả trên hợp đồng mua và bán có công chứng là việc người bán nhà và người mua tự thỏa thuận hợp tác với nhau. Ngân hàng không can thiệp .Tuy nhiên có một số ít người mua vay tiền mua nhà tại một số ít ngân hàng, khi đó ngân hàng thường có kèm theo điều kiện kèm theo để cho vay như sau :
- Giao dịch mua và bán nhà phải có hợp đồng công chứng mua và bán và giá trị tối thiểu bằng hoặc lớn hơn giá trị khoản vay – Thậm chí lớn hơn giá trị bất động sản thanh toán giao dịch trong thực tiễn .
- Điều này dẫn đến việc tính thuế khi chuyển nhượng ủy quyền nhà đất bị tính chênh lệch cao
Vì vậy không chỉ có bên mua nhà, bên bán nhà cần nắm vững thông tin, thao tác với nhân viên cấp dưới ngân hàng có kinh nghiệm tay nghề, ngân hàng tương hỗ mua và bán nhà tốt và uy tín để giải quyết và xử lý tốt những khâu phát sinh này .
Thủ tục bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Bước 1 : Cả hai bên ( mua nhà và bán nhà ) cùng xuất hiện tại ngân hàng ký thỏa thuận hợp tác 3 bên thanh toán giao dịch tiền mua nhà ( Xem chi tiết cụ thể tại Thủ tục vay mua nhà 3 bên tại VIB ) .
Bước 2 : Sau khi bên bán nhà ( bạn ) đã nhận được tiền vào thông tin tài khoản ngân hàng thay mặt đứng tên mình, thì triển khai ký hợp đồng công chứng mua và bán .
Bước 3 : Bạn hoặc bên mua, hoặc 1 bên khác được chuyển nhượng ủy quyền thực thi thủ tục làm sách vở nhà đất ( sang tên nhà đất cho bên mua ) .
Bước 4 : Sau khi đã update trên sổ hồng tên của người mua, người mua thực thi thế chấp ngân hàng vừa đủ, lúc này ngân hàng sẽ triển khai mở phong tỏa số tiền thanh toán giao dịch cho bên bán sử dụng .Thời gian phong tỏa thường là 2 tuần, nếu nhanh thì mất 5 ngày tùy theo quy trình tiến độ và kinh nghiệm tay nghề giải quyết và xử lý hồ sơ của từng địa phương, của từng cán bộ tín dụng thanh toán
Cách tính giá thuế khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Với người mua nhà đất đang vay ngân hàng thế chấp chính căn nhà sắp mua không ảnh hưởng đến cách tính thuế chuyển nhượng nhà đất.
Cơ sở để tính thuế thu nhập cá nhân và các loại thuế liên đến chuyển nhượng bất động sản sẽ căn cứ vào giá bán trên HĐMB có công chứng. Và mức giá này sẽ do hai bên mua và bán thỏa thuận với nhau.
Trên thực tế, một số ngân hàng có thể kém theo những điều kiện vay như:
Giá chuyển nhượng phải có hợp đồng công chứng mua bán, tối thiểu bằng hoặc lớn hơn khoản vay. Thậm chí lớn hơn giá trị BĐS thanh toán giao dịch trong thực tiễn. Và dẫn tới giá thuế chuyển nhượng bị tính chênh lệch cao.
Cho nên, anh chị và người mua cần phải nắm chắc thông tin, trao đổi kỹ lưỡng với nhân viên ngân hàng để giải quyết tốt những vấn đề phát sinh.
Vậy, chúng ta tạm kết luận việc có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không còn phụ thuộc vào hoàn cảnh, nhu cầu của từng cá nhân.
Trong trường hợp, anh chị muốn bán nhà nhanh, tiếp cận nhiều khách hàng, quá trình thu tiền được đảm bảo nhưng chưa cần tiền gấp thì có thể lựa chọn hình thức này.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Có nên bán nhà cho người mua vay ngân hàng hay không?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ; thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; hợp đồng mua bán đất; giá dịch vụ làm sổ đỏ; hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Hồ sơ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu hoặc KT2, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân…
Hồ sơ chứng minh mục đích vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng mua bán nhà, chứng từ nộp tiền các lần thanh toán, giấy chứng nhận quyền sở hữu và hồ sơ pháp lý của nhà đất dự định mua.
Hồ sơ nguồn thu nhập trả nợ: Hợp đồng lao động, giấy xác nhận từ công ty, sao kê tài khoản ngân hàng 3-6 tháng gần nhất hoặc hồ sơ chứng minh thu nhập từ hoạt động kinh doanh.
Ngân hàng thường chỉ xét duyệt cho khách vay tối đa 70% giá trị hợp đồng, một số ngân hàng áp dụng hạn mức vay cao hơn, có thể từ 85-90% nhưng thủ tục xét duyệt vô cùng khắt khe hoặc lãi suất cho vay mua nhà cao hơn mặt bằng chung. Ngân hàng nhận hồ sơ, tiến hành thẩm định thông tin và thông báo cho vay với tường hợp đáp ứng đủ điều kiện.
Sau khi lấy đơn đề nghị chuyển nhượng được chấp thuận thì 3 bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng. Trong hợp đồng bắt buộc phải có nội dung:
Bên mua nhà chịu nghĩa vụ và trách nhiệm thanh toán giao dịch tiền mua nhà cho bên bán;
Ngân hàng đồng ý chấp thuận cho người mua vay tiền mua nhà với tài sản đảm bảo chính là căn nhà đang được giao dịch;
Ngân hàng có trách nhiệm mở tài khoản cho bên chủ nhà, chuyển số tiền bên mua vay vào tài khoản của chủ nhà nhưng phong toả khoản tiền này (tức là chủ nhà đã có tiền trong tài khoản nhưng chưa thể rút ra sử dụng).
