Thưa Luật sư, gia đình người bạn của tôi do hoàn cảnh khó khăn nên muốn được vay tôi một khoản tiền là 200 triệu đồng. Để tạo dựng niềm tin và đảm bảo được khoản vay sẽ được thực hiện thì người bạn đó đã đưa sổ đỏ cho tôi với hình thức là cầm cố. Luật sư có thể tư vấn giúp tôi rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cầm cố được không? Và nếu tôi đồng ý với việc cầm cố này thì có đúng không?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Để giải đáp thắc mắc của mình, mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi nhé:
Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quy định này được nêu rõ tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Có thể hiểu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.
Giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thứ nhất, là căn cứ xác nhận ai là chủ đất, chủ sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động.
Thứ hai, là điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thứ ba, Giấy chứng nhận là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ khoản 2 và 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện).
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy, việc có hoặc không có Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để có cách thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau. Đồng thời, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sử dụng Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đó.
Thứ tư, Giấy chứng nhận sử dụng làm căn cứ để xác định loại đất (xem trong Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ thấy phần mục đích sử dụng đất).
Thứ năm, Giấy chứng nhận là thành phần trong hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng đất,…
Cầm cố tài sản là gì?
Tài sản
Căn cứ Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về tài sản như sau:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Do đó, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Và tài sản bao gồm là động sản và bất động sản. Tài sản có thể hiện có hoặc hình thành trong tương lai.
Cầm cố tài sản
Căn cứ theo quy định tại Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
“Điều 309. Cầm cố tài sản
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”
Như vậy, cầm cố tài sản là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên cầm cố với bên nhận cầm cố.
Nội dung cầm cố tài sản
Nội dung của quan hệ cầm cố tài sản bao gồm các quy định về:
– Hình thức cầm cố tài sản;
– Hiệu lực của cầm cố tài sản;
– Thời hạn cầm cố tài sản;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố tài sản
– Hủy bỏ việc cầm cố tài sản;
– Xử lý tài sản cầm cố và thanh toán tiền bán tài sản;
– Trường hợp cầm cố nhiều tài sản;
– Chấm dứt cầm cố tài sản; Trả lại tài sản cầm cố
– Thay đổi biện pháp bảo đảm khác.
Cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không?
Đối với các căn cứ trên thì có thể hiểu quyền sử dụng đất chính là quyền tài sản nên quyền sử dụng đất là tài sản. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền đối với đất đai là một chứng thư pháp lý được lập ra khi chủ thể đăng ký một quyền dân sự đối với một thửa đất nhất định. Do đó Giấy chứng nhận này không được coi là quyền tài sản mà chỉ là căn cứ pháp lý ghi nhận quyền tài sản của một chủ thể.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản mà quyền sử dụng đất mới là tài sản; Như vậy đối với việc cầm cố giấy chứng nhận này không có giá trị pháp lý. Đồng thời, pháp luật hiện hành không công nhận quyền cầm cố quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, theo pháp luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất chỉ có các quyền sử dụng đất sau:
+ Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất;
+ Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Quyền cho thuê, cho thuê lại;
+ Quyền tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất;
+ Quyền thể chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Pháp luật không quy định người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Nếu muốn cầm cố quyền sử dụng đất thì việc cầm cố này không có giá trị pháp lý.
Giao dịch cầm cố sổ đỏ bị vô hiệu
Căn cứ Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, người sử dụng đất không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Do đó, việc lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi cầm cố thì giao dịch giữa các bên giao dịch là vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015.
Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:
“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.“
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Căn cứ Điều 137 Bộ luật dân sự quy định như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Dịch vụ tư vấn về vấn đề cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật quy định người sử dụng đất không có quyền cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy vậy, nhưng có rất nhiều trường hợp người dân chưa hiểu và tiếp tục thực hiện giao dịch liên quan đến cầm cố giấy tờ này. Tình trạng này xảy ra khá nhiều, thậm chí dẫn đến tranh chấp đất đai. Nếu bạn đang gặp khó khăn, rắc rối trong việc giải quyết vấn đề cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hãy sử dụng Dịch vụ giải quyết vấn đề của Tư vấn luật đất đai. Tư vấn luật đất đai chuyên tư vấn, soạn thảo hợp đồng; và tiến hành các bước thủ tục giải quyết tranh chấp về đất liên quan đến cầm cố giấy chứng nhận bồi thường đất theo quy định của pháp luật một cách nhanh nhất và chính xác nhất.
Khi sử dụng Dịch vụ tư vấn của Tư vấn luật đất đai. Tư vấn luật đất đai sẽ thực hiện:
- Tư vấn các quy định pháp luật liên quan đến cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Rà soát, đại diện quý khách hàng thực hiện giải quyết tranh chấp liên quan đến cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Tư vấn, tham gia giải quyết tranh chấp phát sinh từ việc cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đại diện quyền lợi của khách hàng khi phát sinh tranh chấp liên quan;
Mời bạn xem thêm:
Thông tin liên hệ:
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không?”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cấp lại trong trường hợp bị mất. Trường hợp cầm cố hay thế chấp sổ đỏ rồi báo mất để xin cấp lại sổ mới là hành vi vi phạm pháp luật.
Như vậy, trong trường hợp đã đem cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không xin cấp lại giấy chứng nhận mới được mà chỉ có thể khởi kiện để đòi lại sổ đỏ đã đem cầm cố từ cơ sở kinh doanh dịch vụ cầm đồ.
Thực tiễn trong giao dịch dân sự, giao dịch vay với ngân hàng, việc “cầm cố sổ đỏ” thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bên thế chấp giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngân hàng giữ.
Để có thể vay tiền từ ngân hàng và thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngân hàng phải do chính chủ sở hữu thực hiện (hoặc người đại diện hợp pháp).
Hành vi của người mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ sở hữu mang đi cầm cố mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu là hành vi vi phạm pháp luật. Ngoài ra, việc bên cầm đồ nhận cầm đồ đối với tài sản thuộc sở hữu của người thứ ba mà không có giấy ủy quyền hợp lệ theo Thông tư 33/2010/TT – BCA cũng được coi là vi phạm quy định pháp luật.
Theo đó, giao dịch dân sự về việc cầm cố sổ đỏ giữa người mượn và bên nhận cầm cố được coi là giao dịch dân sự vô hiệu.
