Khi mua nhà, đặt cọc là một biện pháp hữu hiệu khi các giao dịch mua bán nhà đất có giá trị lớn. Khi đó, các bên giao dịch cần phải có hợp đồng đặt cọc mua nhà. Vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà như thế nào? Tư vấn luật đất đai xin đưa ra Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà, hy vọng giúp ích cho các bạn.
Căn cứ pháp lý
Hợp đồng đặt cọc mua nhà được hiểu là gì?
Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng không bắt buộc các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là một loại văn bản ghi chép sự thỏa thuận về khoản đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc khi tham gia giao dịch mua bán nhà.
Trong đó, bên đặt cọc sẽ giao một tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trong một khoản hạn cụ thể. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, vàng, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đảm bảo giao kết, thực hiện các điều khoản được quy định rõ ràng chi tiết và được chấp thuận bởi các bên tham gia hợp đồng.
Nội dung trong hợp đồng đặt cọc mua nhà
Các nội dung trong hợp đồng đặt cọc mua nhà thường bao gồm:
- Thông tin cơ bản của bên đặt cọc
- Thông tin cơ bản của bên nhận đặt cọc
- Tài sản đặt cọc đã thỏa thuận. Nếu là tiền cần ghi chi tiết cụ thể số tiền bằng chữ và bằng số. Còn nếu là các hiện vật giá trị khác như vàng, đá quý thì cần ghi rõ tên, màu sắc và trọng lượng.
- Giá cả chuyển nhượng.
- Hình thức đặt cọc
- Các điều khoản về trách nhiệm mà 2 bên phải thực hiện
- Thời hạn đặt cọc
- Các nghĩa vụ về nộp thuế, phí và lệ phí.
- Biện pháp xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp một trong hai bên không thực hiện đúng giao kèo
- Hình thức xử lý tranh chấp mà 2 bên đã thỏa thuận
- 2 bên ký và ghi rõ họ tên các bên. Ngoài ra nếu có bên thứ 3 làm chứng cũng phải ký tên vào
Điều kiện hợp đồng đặt cọc mua nhà có hiệu lực
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở là một giao dịch dân sự vì nó có sự thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Do vậy, để hợp đồng đặt cọc mua nhà có giá trị pháp lý cần phải đáp ứng những điều kiện sau:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch mua đất xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch hợp đồng cọc đất phải hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà có bắt buộc phải công chứng không?
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.
Vi phạm hợp đồng đặt cọc mua nhà xử phạt như thế nào?
theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu 1 trong 2 bên vi phạm không thực hiện đúng những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì sẽ xem như là vi phạm hợp đồng. Có 2 trường hợp xử phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc chính như sau:
- Đối với bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng việc giao kết: tài sản đặt cọc phải được hoàn trả lại cho bên đặt cọc, đồng thời còn phải trả thêm một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc.
- Đối với bên đặt cọc không thực hiện đúng việc giao kết: toàn bộ tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Bên cạnh đó, trong nội dung của bản hợp đồng mua đất, các bên vẫn có quyền chỉnh sửa mức xử phạt thấp hơn hoặc cao hơn so với số tiền đặt cọc đã thỏa thuận trước đó.
Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Tải xuống Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà
Những lưu ý cần biết khi làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà
Khi soạn thảo và ký vào hợp đồng đặt cọc mua nhà, bạn nên lưu ý một số điều sau đây:
- Khi tiến hành mua nhà bạn hãy xem xét thật chính xác và chi tiết sổ đỏ, sổ hồng có phải là thật không. Chúng có đang bị vướng vào tranh chấp hay cầm cố gì không.
- Cần xác định chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Như tìm hiểu thông tin của người nhận đặt cọc có phải là người chủ hợp pháp của căn nhà hay mảnh đất bạn muốn mua hay không.
- Khi tiến hành đặt cọc cần có người trung gian để làm chứng giao dịch đặt cọc mua nhà để minh chứng cho việc ký kết giữa hai bên.
- Kiểm tra toàn bộ các điều khoản có trong hợp đồng đã đầy đủ chưa như: thông tin nhân thân, địa chỉ, số thửa đất, bản đồ vị trí, giá mua bán,…
- Người làm chứng không có bất cứ mối quan hệ họ hàng, thân quen gì với một trong hai bên giao dịch.
- Các nội dung trong hợp đồng đặt cọc mua nhà đất phải thật chi tiết, rõ ràng và đảm bảo có đầy đủ các phần đã nêu trên.
- Để đảm bảo tính pháp lý về nội dung và hình thức bạn cần đi công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.
- Cần có đầy đủ thông tin các thành viên của bên bán nhà, phòng trường hợp xảy ra những rắc rối khi đã đặt cọc nhà (như bên bán không chịu giao nhà, người trực tiếp ký hợp đồng vì lý do nào đó tránh mặt, mất tích…)
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà quy định mới năm 2022”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà năm 2022
- Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng như thế nào?
- Cần lưu ý gì khi mua nhà sổ chung?
Câu hỏi thường gặp
Các giao dịch mua bán đất đai thường là những giao dịch có giá trị lớn nên việc xác lập hợp đồng đặt cọc có một ý nghĩa quan trọng, trong đó bên bán cam kết giữ lại phần đất (tài sản trên đất) hoặc căn hộ để bán cho bên mua, bên mua cam kết sẽ mua nhà đất này với các nội dung trong hợp đồng đã ký kết. Bên nào vi phạm nghĩa vụ sẽ bị phạt cọc theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể:
– Nếu bên bán không bán cho bên mua sẽ bị phạt bằng 100% giá trị tiền đã nhận cọc;
– Nếu bên mua không mua thì sẽ bị mất tiền đặt cọc này cho bên bán.
Không có quy định nào bắt buộc phải ký hợp đồng đặt cọc khi mua bán đất đai nhưng việc ký hợp đồng đặt cọc là hết sức cần thiết, bởi lẽ:
– Đối với bên bán: Khi ký hợp đồng đặt cọc họ xác định đã tìm được người mua phù hợp với yêu cầu và không phải tiếp tục tìm kiếm các người mua khác nữa.
– Đối với bên mua: Khi ký hợp đồng đặt cọc họ coi như đã tìm được phần đất, nhà phù hợp với yêu cầu của mình và thời gian cọc sẽ là khoảng thời gian quý báu giúp họ chuẩn bị nguồn tài chính phủ hợp để tiến hành việc mua bán, sang tên nhà đất.
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được phép mua bán khi có đủ các điều kiện dưới đây:
– Có Giấy chứng nhận.
– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
