Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng như thế nào?

12/06/2022 | 11:25 8 lượt xem Thanh Loan

Lựa chọn sử dụng ngân hàng trong các giao dịch mua bán nhà đất không còn quá xa lạ với nhiều người. Và được khách hàng lựa chọn ngày càng nhiều trong những năm gần đây. Sự lựa chọn như vậy đã mang lại hiệu quả lớn trong giao dịch cũng như tạo niềm tin cho người dùng có nhu cầu sử dụng. Vậy mua nhà qua ngân hàng như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin cho bạn đọc về cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng. Mời bạn đọc quan tâm theo dõi.

Quy định pháp luật về cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng

Chính phủ đã có chính sách “thanh toán không dùng tiền mặt” được thực hiện trong nhiều năm và đây là một chính sách lớn nhằm mang lại sự “phát triển kinh tế” hiệu quả và minh bạch. Đề xuất giao dịch bất động sản nên qua ngân hàng được Tổng cục Thuế Bộ Tài chính khuyến nghị nhằm tránh thất thu thuế trong lĩnh vực này.
Tại văn bản liên quan nhằm tránh thất thu thuế kinh doanh và chuyển nhượng đất đai, Bộ Tài chính vừa yêu cầu cơ quan công an phối hợp với ngành thuế điều tra, xử lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng đất kinh doanh và bất động sản. . Đề xuất này được đưa ra trước thực trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá bán của chủ đầu tư để trốn thuế diễn ra rất phổ biến. Thông thường hai bên sẽ giao kết hợp đồng giá thấp để báo thuế và một phụ lục khác trong hợp đồng để ghi đúng giá thực tế.

Đồng thời, quy định cũng yêu cầu các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới đủ điều kiện khấu trừ thuế. Vì vậy, quy định giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng không có gì mới, đột ngột. Bất động sản vừa là hàng hóa vừa là tài sản lớn cần được giám sát minh bạch. Đối với người mua hoặc bán bất động sản, việc thanh toán qua ngân hàng chỉ có lợi và an toàn cho cả hai bên. Điều này nhằm hạn chế rủi ro cho cả người mua và người bán, nâng tầm thị trường bất động sản và giúp các cơ quan quản lý nhà nước có thêm dữ liệu nghiên cứu ở quy mô vĩ mô về giá cả, xu hướng, thị trường vốn hóa.
Do bất động sản là tài sản đặc biệt có giá trị cao nên cần sớm ban hành quy định này để tránh thất thu thuế. Quả thực, việc tồn tại 2 giá trong giao dịch bất động sản nhiều năm nay, ai cũng thấy mà không có động thái gì. Việc bắt buộc thanh toán qua tài khoản ngân hàng cũng có thể xảy ra sự thông đồng giữa người mua và người bán kê khai 2 mức giá, giá tính thuế thấp hơn giao dịch để nộp thuế thấp hơn. Tuy nhiên, ở đây cả người bán và người mua đều gặp rủi ro trong giao dịch, ví dụ căn nhà 5 tỷ đồng nhưng thương lượng chuyển nhượng
tỷ đồng, còn 1 tỷ đồng thì nhận tiền ”. Ngoài ra, người mua và người bán đang phạm luật khi thỏa thuận giảm số tiền thuế phải nộp cho nhà nước. Vì vậy, nhiều người sẽ không dám thực hiện các giao dịch tiền mặt.

Thanh toán không dùng tiền mặt, chuyển khoản các giao dịch bất động sản là hình thức văn minh, cần được khuyến khích trong xã hội. Tuy nhiên nếu nói dùng biện pháp này để chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán nhà đất thì tính khả thi chưa cao khi tiền mặt vẫn chiếm tỷ lệ cao trong nền kinh tế. Nếu chỉ triển khai vài biện pháp chắp vá thì khó giải quyết được vấn đề này. Việc thất thu ngân sách lớn nhất là khi không thể quản lý được giá trong giao dịch. Do cơ sở dữ liệu về giá của nhà nước cũng chưa có hoặc chưa cập nhật nên khó xác định được đâu là giá thị trường.

Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng mới

Các 1: Bên bán nhận tiền thanh toán bán nhà đất thông qua ngân hàng để đảm bảo an toàn

Một giao dịch mua bán nhà đất trung bình giá từ vài tỷ lên tới vài chục tỷ là hoàn toàn bình thường. Nếu nhận thanh toán bằng tiền mặt, bên bán sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Cụ thể là  các vấn đề như việc kiểm đếm tiền tiêu tốn rất nhiều thời gian, không tránh được tiền giả, tiền rách. Điều quan trọng là  khi mang tiền về cất giữ có thể  bị cướp giật bất cứ khi nào.

Do đó, để đảm bảo an toàn, bên bán nên yêu cầu bên mua thanh toán tiền vào thẳng tài khoản của mình.

Cách 2: Lựa chọn ngân hàng làm bên trung gian trong việc thanh toán tiền mua bán nhà

Bên mua thường lo sợ nếu trong quá trình đăng ký sang tên gặp trục trặc. Đó là một số vấn đề như nhà đất nằm trong diện quy hoạch, nhà đất bị tranh chấp.  Nên để yên tâm thực hiện giao dịch, nhiều chủ sở hữu phải đồng ý hình thức thanh toán qua ngân hàng. Sau khi ký hợp đồng công chứng mua bán, hai bên liên hệ ngân hàng để mở tài khoản. Bên mua sẽ chuyển tiền vào tài khoản này. Nhưng, số tiền này chưa được ngân hàng giải ngân mà phải đợi đến khi bên mua nhận được sổ.

 Lưu ý:

Với bên bán, để tránh rủi ro, nên lựa chọn ngân hàng có uy tín. Và nên ký kết hợp đồng ba bên với cả bên mua và ngân hàng. Trong đó quy định những nội dung trên một cách rõ ràng để có cơ sở nếu hai bên còn lại vi phạm hợp đồng. Ví như trường hợp bên mua nhận được sổ mà ngân hàng chưa chịu giải ngân cho người bán.

Cách 3: Ngân hàng thanh toán tiền mua nhà cho bên bán khi bên mua đưa nhà đất làm tài sản thế chấp cho ngân hàng
 

Đối với trường hợp bên mua khó khăn về mặt tài chính mà lại có nhu cầu mua nhà, ngân hàng sẽ tạo điều kiện cho bên mua vay tiền. Tuy nhiên bên mua phải đưa chính căn nhà đó là tài sản bảo đảm cho việc thế chấp.

Điều này có nghĩa bên bán cũng sẽ không lấy được tiền ngay sau khi ký công chứng. Bên bán phải đợi đến khi bên mua nhận được sổ thì ngân hàng mới giải ngân. Thời điểm giải ngân cụ thể phụ thuộc vào việc các bên thỏa thuận. Thông thường ngân hàng sẽ không thanh toán sớm. Ngân hàng không giải ngân nếu như bên mua chưa hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên. Do đó, bên bán phải suy nghĩ thật ký trước khi đồng ý hình thức thanh toán này.

Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng
Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng

Lưu ý khi giao dịch mua nhà

Việc đầu tiên khi mua nhà là phải kiểm tra tính pháp lý của căn nhà sắp mua. Cẩn thận xem nhà có nằm trong khu quy hoạch đô thị không, có đang tranh chấp, vướng mắc về pháp lý (như: thừa kế, sở hữu chung,…). Để giải quyết, bạn có thể kiểm tra thông tin quy hoạch nhà đất từ ​​phòng tài nguyên môi trường quận – huyện và kiểm tra tranh chấp với ủy ban nhân dân phường / thị trấn nơi bạn mua nhà.
Sau khi xác minh tính hợp pháp của chỗ ở, bạn sẽ chuyển sang giai đoạn thương lượng giá cả. Bước này cũng khá quan trọng, nó sẽ quyết định bạn có mua được căn nhà ưng ý hay không. Bạn nên hỏi những người hàng xóm xem người chủ đang bán với giá gì. Một khi bạn hiểu lý do tại sao họ bán nhà, bạn sẽ có nhiều thông tin để thương lượng giá cả, và thậm chí quyết định mua nhà hay không.

Sau khi thương lượng giá xong, nếu bạn và cả bên bán đều hài lòng và đi đến thống nhất giá bán thì sẽ đến giai đoạn thanh toán tiền mua nhà. Việc thanh toán sẽ trải qua các bước như sau:

Bước 1: Thanh toán tiền đặt cọc mua nhà

Bên mua và bên bán sẽ tiến hành đặt cọc tại Phòng Công chứng hoặc Ủy ban nhân ân Phường/Xã để được đóng dấu xác nhận giao dịch. Trong trường hợp hai bên cảm thấy tin tưởng nhau được cũng có thể tiến hành thanh toán tiền cọc bằng biên nhận cọc viết tay. Như vậy, việc nhờ một người thứ ba hoặc an toàn hơn bạn có thể nhờ tổ trưởng tổ dân phố ký làm chứng trên biên nhận cọc.

Tiền cọc nhà theo thông lệ thường xoay quanh 10% tổng giá trị căn nhà là hợp lý, hạn chế việc phải cọc nhiều hơn 10%. Tuy nhiên trong thực tế cũng có nhiều trường hợp cọc số tiền lớn hơn vì người mua xác định đây là cơ hội lớn vì mua được giá hời.

Bước 2: Thanh toán tiền mua nhà khi ký hợp đồng công chứng

Bước này quan trọng nhất trong quy trình thanh toán tiền mua nhà, thường thì các giao dịch mua bán hay bị mắc lỗi hoặc bị dính bẫy của đối phương trong bước này. Lời khuyên trong giai đoạn này là chúng ta không nên thanh toán quá 95% tổng giá trị nhà (bao gồm tiền đặt cọc 10%), lý do là sau khi ký hợp đồng công chứng hai bên sẽ làm thủ tục đăng bộ hoặc khai thuế.

Khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường là 2% tổng giá trị nhà đất. Bên mua phải đóng lệ phí trước bạ 0,5% tổng giá trị nhà đất (tính theo khung giá nhà nước quy định).

Do đó, để an toàn chúng ta nên thanh toán tại giai đoạn này không quá 95% để tránh trường hợp bên bán phủi tay không thực hiện nghĩa vụ thuế và không hỗ trợ bên mua trong các giai đoạn sau.

Bước 3: Thanh toán sau khi khai thuế và đăng bộ hồ sơ nhà đất

Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến Ủy ban nhân dân quận, huyện để tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc. Sau khi nhận phiếu hẹn, bạn có thể thanh toán phần còn lại cho bên mua, xem như giao dịch hoàn tất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng như thế nào?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:

FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm bài viết:

Câu hỏi thường gặp

Thủ tục chuyển nhượng khi mua nhà?

Việc mua bán nhà, đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực của UBND. Lập xong hợp đồng mua bán nhà, hai bên làm thủ tục sang tên trước bạ.
Bộ hồ sơ chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất gồm:
– Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;
– Hộ khẩu thường trú của người mua;
– Trích lục thửa đất;

Các loại thuế phải nộp khi mua bán nhà đất

Về việc nộp thuế thu nhập cá nhân, bên bán thường khấu trừ số tiền nộp thuế cho bên mua để bên mua tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp quy trình sang tên sổ đỏ trên phòng địa chính quận/huyện.
Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% tổng giá trị tài sản.
– Thuế trước bạ: 0,5% tổng giá trị tài sản.
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp.
– Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5 triệu đồng/trường hợp).