Trong trường hợp của các thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, như dùng để ở, làm vườn, ao, việc xác định cụ thể diện tích đất ở là một yếu tố quan trọng khi cấp Sổ đỏ. Diện tích đất ở được đánh giá là vô cùng quan trọng, bởi vì thông thường đây là loại đất có giá trị cao nhất. Việc xác định diện tích đất ở là một quá trình cẩn thận và đáng tin cậy. Để thực hiện việc này, thường có sự tham gia của các chuyên gia địa chính và đo đạc. Chi tiết quy định về diện tích đất ở là gì? Bạn đọc hãy cùng tìm hiểu tại nội dung bài viết sau nhé!
Căn cứ pháp lý
Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần có những loại giấy tờ nào?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
….
Theo đó, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần có một trong những loại giấy tờ nêu trên để chứng mình quyền sử dụng đất của mình.
Diện tích đất ở là gì?
Việc xác định diện tích đất ở là một bước quan trọng trong quá trình cấp Sổ đỏ đối với các thửa đất có nhiều mục đích sử dụng. Nó đảm bảo tính chính xác và công bằng trong xác định giá trị của tài sản và đồng thời giúp người sở hữu tận dụng tài sản một cách hiệu quả. Vậy chi tiết quy định về diện tích đất ở ra sao?
Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định về hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở của các tỉnh, thành mà diện tích đất ở ghi trong Giấy chứng nhận là khác nhau, cụ thể như sau:
Theo Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), loại đất được xác định theo một trong những căn cứ sau:
(1) Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, nếu trên giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ghi là đất ở thì thửa đất đó được công nhận là đất ở khi cấp Giấy chứng nhận.
(2) Đối với đất được Nhà nước giao.
Diện tích đất ở trong trường hợp này được ghi rõ trong quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(3) Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất.
Đây là trường hợp phức tạp nhất khi xác định diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
Trường hợp 1: Đối với đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng (nếu có nhà ở thì được công nhận là đất ở theo quy định).
Trường hợp 2: Nếu đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
(4) Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất).
Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì xác định mục đích sử dụng đất nói chung và diện tích đất ở nói riêng được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
“…
3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành.
…”.
Theo đó sẽ được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được phần đất ở thì diện tích sẽ theo phần đất đó).
Trường hợp 2: Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong Bảng giá đất (thông thường nếu trong thửa đất này có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì có mức giá cao nhất).
Ngoài ra, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành còn quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương mình. Theo đó, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở giữa các tỉnh, thành là khác nhau (cùng tỉnh, thành nhưng mỗi khu vực cũng có sự khác nhau).
Tóm lại, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng là bao nhiêu sẽ tùy từng vào từng trường hợp như phân tích ở trên.
Vượt hạn mức đất ở có được công nhận đất ở?
Theo quy định đối với thửa đất có diện tích vượt hạn mức giao đất ở, công nhận đất ở thì vẫn “có thể” được công nhận đất ở nếu thuộc trường hợp sau:
(1) Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Trong giấy tờ đó ghi là đất ở (bao gồm cả diện tích vượt hạn mức).
(2) Diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở.
Trường hợp này được quy định rõ tại điểm a khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong đó, điểm a khoản 1 Điều 20 Nghị định này quy định như sau:
“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
…”.
Mời bạn xem thêm:
- Khi nào thì nhà ở xã hội có thể được bán lại năm 2022?
- Đất chưa có Sổ đỏ, bác ruột vẫn có thể tặng cho cháu hay không?
- Mẫu hợp đồng cho mượn nhà ở năm 2022
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Diện tích đất ở là gì?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý về việc soạn thảo hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng, cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
Quy định đối với diện tích đất thổ cư tối đa và tối thiểu được áp dụng cho từng khu vực cần cấp sổ đỏ. cụ thế:
-Đối với khu vực cấp phường, xã,diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 30m2 và tối đa là 90m2 .
-Đối với khu vực cấp quận/huyện/thị trấn hoặc các xã giáp ranh, diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 60m2 và tối da là 120m2
-Đối với khu vực các xã ở vùng đồng bằng, diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 80m2 và tối đa 180m2
-Đối với các khu vực xã ở vùng trung du, diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 120m2 và tối đa là 240m2
-Đối với khu vực các xã ở vùng miền núi, diện tích đất thổ cư được cấp tối thiểu là 150m2 và tối đa là 300m2
Ngoài ra, với những mảnh đất lớn hơn hạn mức tối đa có thể phân chia làm nhiều mảnh nhỏ. Tuy nhiên, tiêu chuẩn về kích thước vẫn phải đảm bảo chiều dài và chiều rộng lớn hơn 3m so với chỉ giới xây dựng. Bên cạnh đó, diện tích không được nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực cấp quận/huyện/ thị trấn và phải lớn hơn 50% diện tích hạn mức giao đất đối với các khu vục khác.
Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định thông tin về thửa đất được thể hiện tại trang 2 của Giấy chứng nhận gồm: Thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ thửa đất, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng.
Hiện nay không có quy định nào về diện tích tối đa được cấp sổ đỏ, do đó, với thửa đất gia đình đang sử dụng nếu đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định trên thì sẽ được cấp sổ cho toàn bộ diện tích đất này.
