Khi mua bán đất, để đảm bảo quyền lợi của mình cũng nhưu đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng của bên còn lại thì hai bên cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện mua bán đúng quy định. Nếu hồ sơ, thủ tục mua bán đất không thực hiện đúng quy định thì hai bên có thể gặp phải rủi ro pháp lý sau này. Chính vì vậy, khi mua bán đất cần tuân thủ hồ sơ thủ tục theo quy định. Để thực hiện thủ tục mua bán đất, người sử dụng đất cần lưu ý vè thủ tục giấy tờ. Sau đây là các thủ tục giấy tờ khi mua bán đất cần biết của Tư vấn luật đất đai, hy vọng giúp ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Điện kiện mua bán đất
*Đối với bên chuyển nhượng
Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không xảy ra tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
*Đối với bên nhận chuyển nhượng
Theo quy định thì một số tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một số loại đất. Do đó, khi mua bán đất cần lưu ý để xem mình có thuộc đối tượng không được thực hiện hay không. Luật Đất đai đã quy định cụ thể về những đối tượng không được nhận chuyển nhượng, mua bán đất đai. Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về những đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất đai như sau:
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Các thủ tục giấy tờ khi mua bán đất
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán đất theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng đất là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi công chứng:
Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên thực hiện công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.
– Giấy tờ cần chuẩn bị:
+ Bên bán: Sổ đỏ; giấy tờ tùy thân như CMND/CCCD/hộ chiếu (bản sao), sổ hộ khẩu (bản sao), giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Ngoài ra, nếu bên bán không thể tự mình ký kết hợp đồng mua bán thì có thể ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện.
+ Bên mua: Giấy tờ tùy thân như CMND/CCCD/hộ chiếu (bản sao), sổ hộ khẩu (bản sao), giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn…).
Tương tự, nếu bên mua không thể tự mình tự ký kết hợp đồng mua bán thì có thể có hợp đồng ủy quyền.
– Công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất tại tổ chức công chứng
* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
– Nơi chứng thực: Tại UBND xã nơi có đất.
– Giấy tờ cần chuẩn bị:
Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
+ Dự thảo về hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
+ Bản sao CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
– Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bao gồm:
– Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
– Bản chính của Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Bản sao, bản chụp của Sổ đỏ và cá nhân phải ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Các giấy tờ làm căn cứ để xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
– Trường hợp hợp đồng mua bán đất không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).
Bước 3: Đăng ký biến động
– Hồ sơ cần chuẩn bị:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đất đã được công chứng;
Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, CMND hoặc thẻ CCCD.
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ:
+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ
– Trong thời gian tối đa 03 ngày thì cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Trường hợp 2: Hồ sơ đủ
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiến hành gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo về thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Lưu ý với bên mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế TNCN, lệ phí trước bạ…thì phải nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế, biên lai giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian thực hiện:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ;
+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục được tăng thêm 10 ngày.
Chi phí phải nộp khi mua bán đất?
Khi mua bán đất sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.
Thuế thu nhập cá nhân
Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên tự thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.
Mức thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.
Lệ phí trước bạ
Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên tự thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng đất (người mua) phải nộp.
Mức lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Các thủ tục giấy tờ khi mua bán đất cần biết năm 2023”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến soạn thảo mẫu đặt cọc mua bán nhà đất viết tay. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi tường gặp
Căn cứ khoản 1 Điều 188 và Điều 191, 192 Luật Đất đai 2013 quy định thì mặc dù thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu những vẫn được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện, cụ thể:
– Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp theo quy định.
– Đất không có xảy ra tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng đất không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Căn cứ Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”.
Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đề nghị tách thửa phần diện tích cần chuyển nhượng; sau đó thực hiện lần lượt các bước: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (đăng ký sang tên).
