Khu vực cấm xây dựng là gì?

Theo quy định của pháp luật thì không phải khu vực nào cũng được phép xây dựng các công trình hay nhà ở, pháp luật đất đai hiện nay có quy định rõ ràng về các trường hợp không được phép xây dựng đối với mỗi loại đất khác nhau như đất đang tranh chấp, đất nông nghiệp, đất trong quy hoạch …. Vậy pháp luật quy định cụ thể như thế nào về “Khu vực cấm xây dựng”?. Hãy cùng tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, tôi thấy hiện nay có rất nhiều trường hợp đang xây dựng nhà ở trên mảnh đất của họ mặc dù đó không phải là đất thổ cư. Luật sư cho tôi hỏi là những trường hợp này thì có thuộc trường họp bị cấm xây dựng không ạ?, và những khu vực nào thì bị cấm xây dựng ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Thế nào là đất không được phép xây dựng?

Pháp luật hiện nay không quy định cụ thể loại đất nào không được phép xây dựng nhưng đối với đất quy hoạch thì khi xây dựng phải tuân theo nguyên tắc trong quy định pháp luật.

Theo quy định tại Điều 6 khoản 1 Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Do đó, nhiều loại đất không có mục đích sử dụng làm đất ở, xây dựng nên nếu bạn muốn xây dựng phải chuyển mục đích sử dụng đất và được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Mặt khác khoản 3, Điều 12 Luật xây dựng 2014 sửa đổi năm 2020 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm xác định đất không được phép xây dựng là loại đất nào. Cụ thể quy định về đất không được phép xây dựng bao gồm:

Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng;
Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.
Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

Đồng thời, các loại đất không được được phép xây dựng nếu không thuộc đất có quy định mục đích sử dụng đất cho xây dựng. Trong đó, theo quy định phân loại đất theo mục đích sử dụng tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 có phân nhóm thành: Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Trong đó:

– Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng sẽ không được phép xây dựng công trình, trừ công trình tạm lán trại phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích có thể được phép xây dựng đối với các trường hợp:

“a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

(Khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai 2013)

– Đối với các loại đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối, đất mặt nước… sẽ không được phép xây dựng công trình nhà ở.

Mọi hành vi xây dựng nhà trên các loại đất này đều được xem là xây dựng trái phép và sẽ bị áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định.

– Đối với các loại đất phi nông nghiệp sẽ được phép xây dựng các công trình nhà ở phụ thuộc vào từng quy định cụ thể đối với các từng loại đất phi nông nghiệp.

Trừ đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh sẽ áp dụng theo quy chế riêng.

Khu vực cấm xây dựng là khu vực nào?

Tại Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp:

– Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng.

– Quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định trên, đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo.

Không được xây dựng trên đất đang tranh chấp

Tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:

“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó”.

Như vậy, trường hợp biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp. Nói cách khác, trong trường hợp đất đang tranh chấp thì sẽ không được phép xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng.

Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Hiện hành, theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về nhóm đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

– Đất nông nghiệp khác, trừ các trường hợp sau:

+ Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất;

+ Xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

+ Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

+ Đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

Như đã đề cập ở trên, việc sử dụng đất phải đúng mục đích sử dụng của loại đất đó.

Do đó, hành vi xây nhà ở trên đất nông nghiệp hoặc các loại đất khác mà không phải là đất ở là vi phạm pháp luật và sẽ bị xử lý theo quy định.

Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch

Theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về (sửa đổi Điều 94 Luật Xây dựng 2014) quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

Không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp sau:

– Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng;

Như quy định trên, loại đất thuộc quy hoạch sẽ không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được sửa chữa hoặc cải tạo.

Không được xây dựng trên đất đang tranh chấp

Tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:

Như vậy, trường hợp biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp. Do đó, trong trường hợp đất đang tranh chấp thì sẽ không được xây dựng thêm làm thay đổi hiện trạng.

Lỡ xây dựng nhà trên khu vực cấm có bị phá dỡ không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có quy định việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới hoặc công trình xây dựng tạm;

b) Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận; công trình phải phá dỡ khẩn cấp nhằm kịp thời phòng, chống, khắc phục hậu quả thiên tai, thảm họa, dịch bệnh, các nhiệm vụ cấp bách để bảo đảm quốc phòng, an ninh, đối ngoại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;

d) Công trình xây dựng sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng;

đ) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; công trình xây dựng sai với thiết kế xây dựng được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng;

e) Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

Theo đó, nếu bạn xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng thì sẽ bị phá dỡ.

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Khu vực cấm xây dựng” đã được Tư vấn Luật Đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ soạn thảo mẫu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Mức phạt đối với hành vi xây dựng trái phép?

Xử phạt xây dựng nhà, công trình trái phép sẽ bị xử phạt theo hình thức phạt tiền. Mức xử phạt xây dựng trái pháp bị phạt bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào loại công trình, mức độ hành vi vi phạm lần đầu hay tái phạm. Cụ thể. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
Người thực hiện các hành vi sau đây sẽ bị phạt từ 50 – 60 triệu đồng:
Công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;
Vi phạm chỉ giới xây dựng;
Công trình sai cốt xây dựng;
Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác.
Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
Xây dựng cơi nới, xây dựng trái phép trên đất của người khác, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Xây dựng trên đất không được cấp phép xây dựng bị xử lý như thế nào?

Khi nhà đầu tư cố tình xây dựng trên đất thổ cư không được cấp phép xây dựng, chủ sở hữu đất sẽ bị xử lý theo quy định của Pháp luật.
Chủ sở hữu đất sẽ bị phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng trong trường hợp không có giấy phép xây dựng đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các khu di tích bảo tồn ở khu vực nông thôn; và từ 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng đối với khu vực đô thị. Nếu chủ sở hữu tiếp tục vi phạm, xây dựng đất thổ cư không được cấp phép xây dựng, các cơ quan liên quan sẽ xử phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với việc xây dựng ở khu di tích hoặc là khu bảo tồn ở nông thôn; từ 35 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với việc tái phạm xây dựng nhà ở, công trình ở đô thị
Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP khoản 11 Điều 15, chủ sở hữu đất thổ cư sau khi bị phạt tiền phải có nhiệm vụ phải dỡ bỏ công trình nếu công trình đã hoàn thành việc xây dựng. Trường hợp công trình đang xây dựng, các cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ yêu cầu chủ công trình đang thực hiện hành vi vi phạm dừng việc xây dựng. Sau đó họ sẽ tiến hành việc lập biên bản vi phạm hành chính đối với việc vi phạm. Bên liên quan sẽ phải tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng ở các cơ quan cấp phép xây dựng trong vòng 60 ngày. Sau thời hạn đó, nếu bên vi phạm vẫn không thể xin được giấy phép xây dựng, các cơ quan xử phạt sẽ buộc bên vi phạm tháo dỡ công trình đang xây.